Achat appartement... outre passer mandat exclusif agence ?

[anthonyk]

Voilà j'ai trouvé un bien récemment qui m'intéresse beaucoup proposé en exclusivité par une agence, mais je sais exactement où il se trouve et si je le souhaite vraiment je pense que je pourrais entrer en contact avec le vendeur.


Cependant je commence à me demander si faire ça de particulier à particulier cela avancerait à quelque chose étant donné que le bien est proposé en exclusivité par l'agence, ce qui signifie donc mandat exclusif fort probablement ou alors mandat semi exclusif peu probablement.

Si mandat exclusif = le vendeur a du le signer pour au moins 3 mois, ça m'étonnerait qu'un mandat exclusif se signe pour 10 ou 15 jours...

Donc si il y a vente durant ce délai l'agence est sûre de toucher ses honoraires et il y a aucun intérêt de passer de particulier à particulier... Il faudrait attendre que le délai soit écoulé (3 mois donc probablement) pour signer un compromis de vente.

Je pense que le bien se vendra durant ses 3 mois par l'agence sous son mandat étant donné son prix attractif : 49 000€ alors qu'il en vaut 52 000€ - 53 000€ (prix du marché) et que ce genre de bien est assez recherché...

D'autant plus que le vendeur est obligé d'accepter la vente si un client de l'agence se pointe et paye le prix dudit mandat.

Que feriez-vous à ma place ? Passage par agence ou chercher à rentrer en contact avec le proprio tout en sachant que rien ne sera possible pour "effacer" les honoraires de l'agence avant une dénonciation de mandat (3 mois probablement) ?

Est-ce que le vendeur pourrait éventuellement dénoncer le mandat avant son expiration ?
Il faudrait sûrement que cela soit pour un motif particulier...

Au pire je vais passer par l'agence (je pense que je suis obligé malheureusement vu ses circonstances) et essayer de négocier...
Je sais que c'est pas forcément évident à dire mais pour vous de combien serait la marge de négociation ? Sachant qu'il y a juste ce bien à 49k et qu'il est déjà en dessous du prix du marché de 3k ou 4k....

Dans les livres et sur le web on dit qu'une négociation est à partir de -5% du prix du marché voire -10% dans certains cas et que dans certains cas obtenir -10% peut être un exploit.

Bon ici je pense que si j'obtiens -5% (soit 48k) en plus de ce prix déjà en dessous du marché ça sera bien.
Je peux tenter grand max 46k (environ -15% du prix du marché)

Mais ce n'est que mon avis...

 

[Capach]

Bonjour,
Quelque soit l'opinion que l'on a des agents immobilier et je n'en suis pas un, c'est un professionnel. A ce titre, il vit des honoraires qu'il touche des transactions pour lesquelles il a joué un rôle d'intermédiation.
Je répète, il VIT des honoraires que vendeur ou acheteur lui paye, c'est son salaire.
Est-ce-que vous admettriez si je suis votre employeur que, à ma guise, je négocie à nouveau votre salaire ou tente par tel ou tel moyen de ne pas vous payer ou payer en retard ? Je ne pense pas.

Ceci étant dit, ma question est : est-ce-que vous avez visité ce bien par l'intermédiaire de l'agence ? Si oui, attendre la fin de la période d'exclusivité pour rentrer en transaction directe serait frauduleusement tenter d'évincer l'agent immobilier de son droit à honoraire. Malgré tout, vous pourrez acheter mais ce sera au vendeur, suivant les termes habituels d'un mandat, de payer les honoraires. Du coup, je ne suis vraiment pas certain qu'il soit tenté de négocier le prix, d'autant plus si le bien est sous-estimé.

Enfin, c'est l'agent immobilier qui a le plus de connaissances, d'expériences pour négocier utilement un prix de vente.

 

[Axiles]

Sur le fait de court-circuiter l'agent, indépendamment de considérations légales ou morales, la réponse est dans votre question : vous pensez qu'il sera vendu dans les trois mois, durée minimum du mandat exclusif de l'agence. Donc si vous voulez vraiment le bien, vous devrez passer par l'agence, en payant la commission.

Sur le prix d'achat, la réponse viendra aussi de vous et du temps que vous avez devant vous : voulez-vous absolument ce bien, même au prix actuel, ou préférez-vous le prix bas et donc essayer des offres agressives sur ce bien et d'autres similaires jusqu'à ce que l'un des vendeurs dise oui ?

 

[anthonyk]

Merci pour vos réponses.
Que l'agent immobilier touche une commission pas excessive sur une transaction où il a bien travaillé oui je suis d'accord.
Non je n'avais pas visité le bien par l'intermédiaire de l'agence mais c'est fait maintenant, j'ai décidé de visiter le bien avec l'agence et effectivement je pense que l'agent immobilier va m'être bien utile pour la négo.

Non je ne payerais certainement pas le prix du marché ça c'est sûr.

Par contre puis je encore vous solliciter sur une problématique :

Admettons un vendeur qui vend 2 chambres de service séparément dans le même immeuble / même étage.
Chaque chambre fait une dizaine de m2
Il se trouve qu'il y en a une qui est vide sans plomberie sans électricité vendue 49k et quelqu'un a réussi à l'acheter 44k soit 5k de moins en négociant

le même vendeur vend l'autre chambre similaire sauf qu'elle est emménagée (douche, petite kitchenette avec évier, wc broyeur, parquet flottant, électricité (pas aux normes - installation datant d'environ 20 ans )
pour 59k.

pensez-vous que cette différence vaut bien 10k d'écart ?
J'ai fais une offre à 44k pour cette chambre affichée à 59k comme l'autre acheteur de l'autre chambre

Qu'en pensez vous ?
Si le vendeur recale mon offre combien ajouter selon vous pour le fait que la chambre d'une dizaine de m2 soit emménagée - fonctionnelle, contrairement à l'autre qui était vraiment vide ?

Je sais que répondre à ses questions n'est pas évident...
Précision : je précise qu'on voit un peu que l'aménagement de la chambre est un aménagement 1er prix (douche bac et receveur très basique avec carrelage blanc très classique, parquet flottant 1er prix, meuble kitchenette style ikea...)

Je pense à 47k en deuxième offre ? soit 3k de plus au titre de cet aménagement de cette chambre....

Encore une fois qu'en pensez vous ?
merci d'avance pour votre aide