Grille d'évaluation de projet de prêt en crowdfunding immobilier

[NicoNoclaste]

Bonjour

Petit update pour cette grille.

1. Le critère de notation "engagement porteur" a été modifié pour tenir compte non plus du rapport de l'apport de l'opérateur aux fonds propres totaux du projet, mais au rapport de l'apport de l'opérateur au coût de revient du projet; en effet, ce sont les fonds propres apportés par l'opérateur qui seront en premier absorbés par la banque si présente, puis les obligataires, en cas de bilan final déficitaire; nous avons donc intérêt à ce qu'ils soient largement dimensionnés. Je précise à ce niveau une précaution à prendre avec les chiffres de fonds propres opérateur donnés par la majorité des plates-formes; celles-ci se contentent d'effectuer l'opération (coût de revient) - (emprunt bancaire) - (emprunt obligataire) = (fonds propres opérateur); c'est totalement faux dans le cas le plus fréquent où les intérêts de l'emprunt obligataire sont versés in fine: il est illogique que l'opérateur engage des fonds dès le départ en vue de ne les reverser que 1 ou 2 ans plus tard aux obligataires; il faut donc penser à retrancher les intérêts obligataires des fonds propres de l'opérateur si une telle erreur a été commise.​
2. Le critère de notation "garanties" a été sous-pondéré à 0,5 pour tenir compte de la faiblesse des sûretés révélée par le nombre croissant de cas où celles-ci deviennent de facto inopérantes (projets Ohayon, DMVIP, etc.); que reste-t-il aujourd'hui de la crédibilité de ces garanties? Et nous n'en sommes qu'au tout début des affaires...​
3. Dans le même esprit, je sur-pondère à 2 les critères de notation "engagement porteur" et "marge opérationnelle"; pour l'engagement porteur, l'explication est la même qu'au paragraphe 1; pour la marge opérationnelle, l'explication est donnée ici.​
4. Enfin, une précision conjoncturelle concernant le critère "pré-commercialisation"; il ne vous aura pas échappé que nombre de biens pré-commercialisés lors de la souscription au projet reviennent dans le circuit après coup, suite à des désistements motivés par la non obtention de prêts immobiliers; je divise donc désormais par 2 le CA pré-commercialisé sans précision de financement acquis.​

Hello merci beaucoup pour la grille qui est top !

Merci pour votre appréciation.
A manier en gardant bien à l'esprit que ce n'est pas une baguette magique...