VEFA : frais de notaire et taxe foncière

Quelle protection s'applique à l'emprunteur qui achète en VEFA ? Quels sont les frais de notaire ? Comment fonctionne l'exonération de taxe foncière ?

Le financement de la VEFA

Protection de l'emprunteur

Dès lors que le financement de la VEFA est consenti à un particulier, le contrat de prêt est soumis aux dispositions des articles L313-1 et suivants du Code de la consommation, relatives à la protection de l'emprunteur en matière de crédit.

Les sommes sont débloquées sur les appels de fonds du constructeur contresignés par l’emprunteur.

Le plus souvent, le remboursement du prêt fait l’objet d’un différé (partiel ou total) afin que l’emprunteur ne commence à amortir le prêt qu’après la livraison du bien financé.

Frais de notaire

Les frais de notaire sont moins élevés sur un bien acquis en VEFA que sur un immeuble déjà construit. Cela tient au fait que les logements neufs, qui sont soumis à la TVA, supportent une taxe de publicité foncière réduite par rapport aux logements anciens. Au final, il faudra donc compter un taux global de 2 à 5% dans le neuf et de 7 à 10% dans l'ancien. Voir plus d'infos sur les frais de notaire.

L'exonération de taxe foncière

Pour les constructions neuves, le législateur a prévu une exonération de taxe foncière pendant deux ans. Peuvent en bénéficier les constructions en VEFA, en CCMI ou les achats dans le neuf, une maison ou un appartement, qu'ils soient destinés à l'habitation ou non, à titre principal ou secondaire.

Pour les habitations, l'exonération s'applique, en principe, sur la totalité de la taxe foncière. Néanmoins, certaines communes ou intercommunalités peuvent, sur délibération, maintenir leur part et, dans ce cas, rendre l'exonération seulement partielle. Dans tous les cas, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'est jamais concernée.

L'exonération est temporaire, elle est valable deux ans à compter du 1er janvier qui suit l'achèvement de la construction. Pour la taxe foncière, le bien est considéré comme achevé lorsque l'état d'avancement des travaux est tel que le logement est habitable, même en l'absence de déclaration d'achèvement des travaux ou de certificat de conformité.

Pour en bénéficier, l'acheteur, dans le cas d'une VEFA, doit déposer au centre des finances publiques une déclaration dans les 3 mois qui suivent l'achèvement de la construction. Il est également possible que le vendeur ait déjà effectué les formalités déclaratives. Il est possible de se renseigner au service des impôts des particuliers ou centre des impôts foncier du lieu de localisation du bien.

La revente d'un bien acquis en VEFA et la TVA

Depuis 2013, suite à un arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE 15 sept. 2011, aff. C 180/10 et aff. C 181/10), il n'y a plus de différence de traitement fiscal entre la revente d'un logement ancien et la revente d'un logement neuf acquis en VEFA : les deux sont soumises à la taxe de publicité foncière de droit commun.

Jusqu'en 2012, lorsqu'un particulier revendait sa résidence neuve, achetée sur plan en VEFA, dans les cinq ans de l'achèvement des travaux, cette vente était soumise à TVA. Le vendeur devait alors reverser un complément de TVA aux services fiscaux si le prix de vente était supérieur au prix d'acquisition, ou au contraire, demander à se faire rembourser.

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