La livraison d'une acquisition en VEFA

La livraison d'un logement acquis en VEFA est l'étape de réception des clés du bien. La conformité du bien acheté sur plan, ses vices et défauts sont à étudier à ce moment là. Les différentes garanties (parfait achèvement, garantie décennale...) courent à partir du jour de la livraison du bien.

La réception des travaux

Le vendeur, en sa qualité de maître d’ouvrage, effectue la « réception des travaux » ou « réception expresse » de la construction avec les entreprises. Cette étape a lieu avant la livraison du bien. Un procès-verbal est alors établi dans lequel sont consignés toutes les malfaçons et tous les défauts apparents.

Si des réserves ont été émises par le promoteur, ce dernier peut demander au maître d'ouvrage, dans un délai fixé, de reprendre les travaux afin de remédier aux réserves qui ont été consignées.

La date de réception des travaux ne doit pas être confondue avec la date de livraison, date à laquelle le futur propriétaire reçoit les clés du logement acquis en VEFA. La réception des travaux intervient en amont. Seuls le promoteur et les entreprises en charge de la construction du bien y participent.

La date de réception des travaux a toutefois son importance pour l'acquéreur final du bien. Elle sert de point de départ à la garantie de parfait achèvement et aux garanties biennale et décennale. Des garanties très importantes en cas de malfaçons (lire plus bas).

Lorsqu'aucun procès-verbal n'est établi entre l'entreprise et le maître d'ouvrage, la réception peut toutefois être considérée comme une réception tacite. C'est un mode de réception issu de la jurisprudence. Les juges cherchent à savoir si le maître d'ouvrage a manifesté une volonté non équivoque de recevoir l’ouvrage. Parmi les éléments retenus pour savoir s'il y a bien eu réception tacite de l'ouvrage, il y a le paiement du prix, l'absence de réserves importantes, la prise de possession de l'ouvrage.

La livraison du bien

A compter de la livraison du bien acquis en VEFA, qui se traduit par la visite et la remise des clés, l'acheteur devient pleinement propriétaire du logement. Lors de cette livraison, il est conseillé de demander la copie du procès-verbal de réception des travaux.

Durant la livraison, le futur propriétaire peut inspecter le logement pour vérifier sa conformité avec le contrat de vente et émettre des réserves. Les malfaçons sont alors consignées par procès-verbal.

En cas de soucis constatés ultérieurement, l'acquéreur peut encore agir. Il dispose d’un délai d’un mois à compter de la remise des clés pour peaufiner son état des lieux, lister les anomalies (vices apparents) et les faire remonter au promoteur. Celles-ci doivent être réparées dans un délai d'un an. A défaut, le tribunal peut être saisi avant l'expiration de ce délai pour l'annulation du contrat de vente ou la diminution du prix.

Retard de livraison

Un retard dans la livraison peut avoir lieu. Ce retard n’est pas considéré comme un défaut de conformité justifiant la consignation du solde. Mais, en cas de retard dépassant ce qui est prévu dans le contrat, l'acquéreur peut percevoir une indemnisation, dont le montant, les pénalités et les modalités de déclenchement sont également fixés contractuellement. Ce retard peut parfois faire l’objet d’un dédommagement sur frais réels justifiés quand le préjudice de l’acquéreur est important (frais de garde-meubles, hôtel…). Dans certains cas (mauvaise foi du promoteur par exemple) et en l'absence d'accord amiable, l'acquéreur peut engager la responsabilité du promoteur auprès du juge pour obtenir une indemnisation.

La consignation du prix

Dès lors que l'immeuble est supposé achevé, l’acquéreur doit déjà avoir versé 95% du prix. Cependant, l'achèvement n'implique pas l'absence de vices cachés ou de défauts de conformité.

Si l’acquéreur fait des réserves relatives à la conformité de l’immeuble, il peut alors consigner 5% maximum du prix jusqu'à la réparation des désordres signalés. Le solde du prix peut être consigné entre les mains de son notaire ou à la Caisse des dépôts et consignations.

La consignation garantit à l’acquéreur que le vendeur réalisera les mises en conformité réclamées. A défaut, l’acquéreur peut demander au juge l’autorisation d’utiliser les fonds consignés pour faire effectuer les travaux nécessaires. Le vendeur ne peut refuser de remettre les clés à l’acquéreur dès lors que ce dernier a consigné le solde du prix. En cas de refus abusif, il convient de saisir le juge.

Les défauts de conformité

Le promoteur doit livrer un logement en tous points conforme à la description du contrat de vente, et même aux mentions portées sur les documents publicitaires (surface, qualités techniques des différents éléments, etc.).

On retient le défaut de conformité lorsque la chose livrée est techniquement correcte, mais différente de celle promise au contrat, aux annexes, aux plans…

Par exemple, pour un contrat prévoyant expressément que le garage serait capable d'accueillir deux véhicules alors que le local vendu ne peut en contenir qu'un, la cour d'appel a retenu la qualification de défaut de conformité. Voir Cas. Civ. 3ème 14 mai 1997 - n°95-13840.

Tout manquement à ce niveau autorise l’acquéreur à agir dans les dix ans de la réception de l'ouvrage à l'encontre du promoteur afin :

  • d'exiger la mise en conformité du bien vendu (s'il n'existe pas d'impossibilité technique),
  • de demander des dommages-intérêts,
  • de demander la résolution du contrat de vente avec indemnisation (qui ne sera pas systématiquement acceptée par les tribunaux).

Lire dans l'actualité : 5 conseils d'un notaire avant d'acheter sur plan

Les vices apparents

Un vice est dit « apparent » s’il est très facile à percevoir pour un acquéreur « moyen » non-professionnel. La jurisprudence considère depuis de nombreuses années que l'acquéreur n'a en aucun cas à se faire assister par un spécialiste. Voir Cas. Civ. 3ème 3 mai 1989 - n°87-18908.

En principe, est « apparent » un défaut ou une malfaçon qui est apparu dans le mois qui suit la remise des clés et la prise de possession des lieux. Au-delà de ce délai, le défaut ou la malfaçon est plutôt considéré comme un « vice caché ».

Le constructeur est tenu par la garantie de parfait-achèvement. Cette garantie couvre les défauts et malfaçons mentionnés sur le procès-verbal de réception des travaux ou qui sont apparus dans l'année qui suit (article 1792-6 du Code civil). Elle concerne tous les types de défauts et de malfaçons (à l'exception des dommages causés par un mauvais entretien de la part de l’acquéreur).

Aucune clause du contrat ne peut exonérer l'entrepreneur de cette responsabilité légale. Mais c’est au vendeur de faire jouer cette garantie auprès de l’entrepreneur.

Les vices cachés

Il s'agit de défauts non visibles du gros œuvre qui rendent le logement impropre à son usage ou qui compromettent sa solidité (mur fissuré, fenêtre non étanche à la pluie…).

Ces vices cachés sont couverts par une garantie décennale. L’acquéreur dispose donc de dix ans pour agir. De surcroît, la responsabilité du promoteur est supposée engagée et, en cas de faillite, l'assureur prendra automatiquement les réparations à sa charge.

La jurisprudence étend la responsabilité et le champ d'application de la garantie décennale. Sont ainsi pris en compte les désordres liés aux éléments d'équipement de la maison, dès lors que ceux-ci :

  • sont indissociables des ouvrages de viabilité, fondations, ossature, toiture, menuiseries extérieures,
  • rendent la maison impropre à sa destination.

Par exemple :

  • installation de chauffage au sol défectueuse,
  • carrelages dont la pose détériore le support,
  • décollement d'un carrelage de façade dont la chute serait dangereuse,
  • installation de chauffages ne permettant pas d'obtenir une température suffisante.

Par contre sont exclus de la garantie décennale les désordres à caractère esthétique.

Les garanties supplémentaires

Garantie sur les équipements du logement

Les équipements du logement (cuisine intégrée, radiateurs, etc.) font l'objet d'une garantie biennale de bon fonctionnement (c'est-à-dire que l’acquéreur dispose de deux ans pour agir).

Il s’agit des éléments d'équipement séparables du gros œuvre. Ils peuvent être enlevés ou séparés sans abîmer le gros œuvre. Ces éléments comprennent :

  • les canalisations, radiateurs, tuyauteries, conduites, gaines et revêtements de toute sortes (autres que ceux constituant de gros ouvrages définis à l'article R111-26 du code de la construction et de l'habitation),
  • les éléments mobiles nécessaires au clos et au couvert tels que portes, fenêtres, persiennes et volets.

Garantie sur l'isolation phonique

La loi fait bénéficier l'acquéreur d'une garantie d'isolation phonique. Si un défaut est constaté à ce niveau, ce dernier peut, en tant que premier occupant, exercer une action pendant un délai d'un an à compter de l'entrée dans les lieux.

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