La livraison d'une acquisition en VEFA

Les garanties citées ci-après (de parfait achèvement, de bon fonctionnement et la garantie décennale) courent à partir du jour de la réception de l'ouvrage.

La réception des travaux

Le vendeur, en sa qualité de maître d’ouvrage, effectue la réception de la construction avec les entreprises. Un procès-verbal est établi dans lequel sont consignés toutes les malfaçons et tous les défauts apparents. C'est cette date de réception des travaux qui sert de point de départ à la garantie de parfait achèvement et aux garanties biennales et décennales.

La livraison du bien

A compter de la livraison du bien, qui se traduit par la visite et la remise des clés, l'acheteur devient pleinement propriétaire du bien. Lors de cette remise, il est conseillé de demander la copie du procès-verbal de réception.

L’acquéreur dispose d’un délai d’un mois à compter de la remise des clés pour faire un état des lieux et lister les anomalies (vices apparents). Celles-ci doivent être réparées dans de délai d'un an ; à défaut, le tribunal peut être saisi avant l'expiration de ce délai.

En cas de réserves, l’acquéreur peut consigner le solde du prix entre les mains de son notaire ou d’un établissement financier.

La consignation du prix

Dès lors que l'immeuble est supposé achevé, l’acquéreur doit verser 95% du prix. Mais l'achèvement n'implique pas l'absence de vices cachés ou de défauts de conformité.

Si l’acquéreur fait des réserves relatives à la conformité de l’immeuble, il peut consigner 5% maximum du prix jusqu'à la réparation des désordres signalés.

La consignation garantit à l’acquéreur que le vendeur réalisera les mises en conformité réclamées. A défaut, l’acquéreur peut demander au juge l’autorisation d’utiliser les fonds consignés pour faire effectuer les travaux nécessaires.

Le vendeur ne peut refuser de remettre les clés à l’acquéreur dès lors que ce dernier a consigné le solde du prix. En cas de refus abusif, il convient de saisir le juge des référés.

Le retard de livraison

Un retard dans la livraison n’est pas considéré comme un défaut de conformité justifiant la consignation du solde mais il peut justifier d’une indemnisation en faveur de l’acquéreur, en application de la clause de pénalités prévue au contrat.

Ce retard peut parfois faire l’objet d’un dédommagement sur frais réels justifiés quand le préjudice de l’acquéreur est important (frais de garde-meubles, hôtel,…).

Dans certains cas (mauvaise foi du promoteur par exemple) et en l'absence d'accord amiable, l'acquéreur peut engager la responsabilité du promoteur auprès du juge pour obtenir une indemnisation.

Les vices apparents

Un vice est dit apparent s’il est très facile à percevoir pour un acquéreur « moyen » non-professionnel. La jurisprudence considère depuis de nombreuses années que l'acquéreur n'a en aucun cas à se faire assister par un spécialiste. Voir Cas. Civ. 3ème 3 mai 1989 - n°87-18908.

En principe, est « apparent » un défaut ou une malfaçon qui est apparu dans le mois qui suit la remise des clés et la prise de possession des lieux. Au-delà de ce délai, le défaut ou la malfaçon est plutôt considéré comme un « vice caché ».

Le constructeur est tenu par la garantie de parfait-achèvement. Cette garantie couvre les défauts et malfaçons mentionnés sur le procès-verbal de réception des travaux ou qui sont apparus dans l'année qui suit (article 1792-6 du Code civil). Elle concerne tous les types de défauts et de malfaçons (à l'exception des dommages causés par un mauvais entretien de la part de l’acquéreur).

Aucune clause du contrat ne peut exonérer l'entrepreneur de cette responsabilité légale. Mais c’est au vendeur, de faire jouer cette garantie auprès de l’entrepreneur.

La Cour de cassation (Civ. 3ème) dans une décision n°14-15107 du 20 mai 2015 considère qu’« en l'absence d'indication particulière dans le descriptif des prestations de l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement, constitue une impropriété à la destination l'exiguïté de l'accès à une place de parking qui rend celle-ci inutilisable pour une voiture de tourisme couramment commercialisée ». L’acquéreur utilisait un véhicule « Peugeot 607 ».

Les vices cachés

Il s'agit de défauts non visibles du gros œuvre qui rendent le logement impropre à son usage ou qui compromettent sa solidité (mur fissuré, fenêtre non étanche à la pluie,…).

Ces vices cachés sont couverts par une garantie décennale. L’acquéreur dispose donc de dix ans pour agir. De surcroît, la responsabilité du promoteur est supposée engagée et, en cas de faillite, l'assureur prendra automatiquement les réparations à sa charge.

La jurisprudence étend la responsabilité et le champ d'application de la garantie décennale. Ainsi, les désordres liés aux éléments d'équipement de la maison, dès lors que ceux-ci :

  • sont indissociables des ouvrages de viabilité, fondations, ossature, toiture, menuiseries extérieures,
  • rendent la maison impropre à sa destination.

Par exemple :

  • installation de chauffage au sol défectueuse,
  • carrelages dont la pose détériore le support,
  • décollement d'un carrelage de façade dont la chute serait dangereuse,
  • installation de chauffage ne permettant pas d'obtenir une température suffisante.

Par contre sont exclus de la garantie décennale les désordres à caractère esthétique.

Les défauts de conformité

Le promoteur doit livrer un logement en tous points conforme à la description du contrat de vente, et même aux mentions portées sur les documents publicitaires (surface, qualités techniques des différents éléments, etc.).

On retient le défaut de conformité lorsque la chose livrée est techniquement correcte, mais différente de celle promise au contrat, aux annexes, aux plans…

Ainsi, le contrat prévoyant expressément que le garage serait capable d'accueillir deux véhicules alors que le local vendu ne peut en contenir qu'un, c'est à bon droit que la cour d'appel a retenu la qualification de défaut de conformité. Voir Cas. Civ. 3ème 14 mai 1997 - n°95-13840.

Tout manquement à ce niveau autorise l’acquéreur à agir dans les dix ans à l'encontre du promoteur afin :

  • d'exiger la mise en conformité du bien vendu (s'il n'existe pas d'impossibilité technique),
  • de demander des dommages-intérêts,
  • de demander la résolution du contrat de vente avec indemnisation (qui ne sera pas systématiquement acceptée par les tribunaux).

L'isolation phonique

La loi vous fait bénéficier l’acquéreur d'une garantie d'isolation phonique. Si un défaut est constaté à ce niveau, l’acquéreur peut, en tant que premier occupant, exercer une action pendant un délai d'un an à compter de l'entrée dans les lieux.

Les éléments d'équipements

Les équipements du logement (cuisine intégrée, radiateurs, etc.) font l'objet d'une garantie biennale de bon fonctionnement.

Il s’agit des éléments d'équipement séparables du gros œuvre. Ils peuvent être enlevés ou séparés sans abîmer le gros œuvre. Ces éléments comprennent :

  • les canalisations, radiateurs, tuyauteries, conduites, gaines et revêtements de toute sortes autres que ceux constituant de gros ouvrages définis à l'article R111-26 du code de la construction et de l'habitation,
  • les éléments mobiles nécessaires au clos et au couvert tels que portes, fenêtres, persiennes et volets.

L’acquéreur dispose donc de deux ans pour agir.

L'entrée dans la copropriété

Avant la livraison des appartements, le syndic provisoire prépare la gestion de la copropriété ; il souscrit les contrats d’entretien obligatoires.

L’assemblée des copropriétaires va voter le budget proposé par le syndic et un appel de fonds va être effectué afin d’assurer le financement des premières dépenses de la copropriété.

Le syndic élu par l’assemblée des copropriétaires devra procéder à l’état des lieux des parties communes de l’immeuble.

A noter : En vertu des articles L261-10 et L261-11 du code de la construction et de l'habitation, les constructeurs doivent obligatoirement fournir une garantie d'achèvement ou de remboursement extrinsèque (délivrée par un établissement de crédit ou une société d'assurance). Le contrat passé avec l’acquéreur en VEFA doit comporter la justification de la garantie financière et une attestation établie par le garant doit être annexée au contrat. Ces dispositions s’appliquent aux immeubles dont le permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2015.

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