Le contrat de vente en VEFA

Une fois que les conditions de la réalisation de la vente d'un logement en état futur d'achèvement sont réunies, le contrat de vente peut être rédigé et signé. Ce contrat de VEFA doit contenir obligatoirement certaines mentions.

Le contenu du contrat de vente

La signature du contrat de vente en VEFA, chez le notaire, intervient généralement 6 à 8 mois après la signature du contrat préliminaire, également appelé contrat de réservation. La loi n’a prévu aucun délai maximum entre la signature de ces deux contrats. Le notaire assure la publicité foncière de l'acte en le publiant au fichier immobilier auprès du service des hypothèques dont dépend le bien.

Le projet de contrat doit être adressé à l’acquéreur au moins un mois avant la date prévue pour la signature. Le vendeur est tenu de signaler à l’acquéreur les modifications apportées au projet initial. Après la notification du projet de contrat, le vendeur ne peut plus modifier le descriptif ni le prix du bien.

Le contrat de vente doit obligatoirement contenir :

  • les coordonnées du vendeur et de l'acquéreur,
  • l'adresse du logement, le descriptif détaillé du logement, de ses équipements et ses annexes,
  • le descriptif des matériaux utilisés,
  • la situation du logement dans l'immeuble ou dans un ensemble immobilier,
  • le règlement de copropriété ou le règlement de lotissement si besoin,
  • l'attestation de dommages-ouvrage,
  • une garantie financière de remboursement (GFR) ou garantie financière d'achèvement des travaux (GFA) fournie par le vendeur à l'acquéreur,
  • un plan côté et la notice des éléments d'équipement propres au logement,
  • la date précise de la livraison et les éventuelles pénalités de retard,
  • le prix et les modalités éventuelles de révision du montant,
  • les conditions d'échelonnement du montant des travaux,
  • l'éventuelle condition suspensive de l'obtention du prêt,
  • les conditions d'exercice du droit de réflexion.

Il est également possible d’obtenir la communication du diagnostic de performance énergétique (estimation de la quantité d’énergie qui serait consommée pour une utilisation standardisée du bâtiment). Ce diagnostic porte sur la consommation des parties privatives du lot vendu. Il doit être remis au plus tard à la réception du logement (art L134-2 du CCH).

Il est prudent de prévoir des pénalités de retard (calculées en jours calendaires) en cas de non livraison du logement à la date convenue et de faire mentionner dans le contrat le numéro du contrat d’assurance dommage-ouvrage souscrit par le vendeur.

De nombreuses annexes sont prévues au contrat de vente et notamment :

  • Le certificat d’urbanisme,
  • L’état d’inscription des hypothèques,
  • L’attestation d’assurance responsabilité.

La Fédération des promoteurs-constructeurs recommande aux promoteurs de calculer la superficie selon la « loi Carrez ».

L’action en diminution de prix (article 1622 du code civil) est applicable à la Vente en l’état futur d’achèvement. L'acheteur a un délai pour agir d'un an à compter de la date de la livraison du bien ; la vérification de la superficie de l'immeuble vendu ne pouvant être opérée qu'à cette date. Voir Cas. Civ. 3ème 24 novembre 1999 – n°98-12317 et Cas. Civ. 3ème 11 janvier 2012 – n°10-22924.

Le prix définitif de vente

L'acte de vente doit indiquer le prix de vente définitif du bien et les modalités du paiement échelonné. Les paiements s’effectuent au fur et à mesure de l'achèvement des travaux avec des pourcentages maximaux :

  • 35 % au plus à l'achèvement des fondations,
  • 70 % au plus à la mise « hors d'eau », c'est-à-dire après la mise en place de la toiture,
  • 95 % du prix au plus à l'achèvement des travaux.

Il restera donc à payer 5% lors de la livraison du logement en VEFA.

Sous réserve de respecter ces pourcentages plafonds, le promoteur peut prévoir des versements intermédiaires. Il devra simplement les justifier par l'avancement des travaux. Le paiement peut également faire l'objet de versements périodiques sous réserve de respecter les quotités ci-dessus.

Le contrat peut prévoir des pénalités si l’acquéreur ne règle pas le prix définitif aux échéances prévues (1% maximum par mois de retard).

A noter : il n'est pas possible d'exiger 30% du prix de vente à la signature du contrat si les travaux n'ont pas été engagés. En cas de non-respect de ces obligations, le vendeur s'expose à des sanctions pénales et à une interdiction professionnelle prévues aux articles L263-1 et L263-3 du code de la construction et de l'habitation (voir la réponse ministérielle du 1er mars 2011).

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