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Le contrat de vente en VEFA

Que doit contenir le contrat de vente en VEFA ? Comment sont fixées les modalités d'échelonnement du crédit ? Que se passe-t-il durant les travaux ?

Le contenu du contrat de vente

La signature du contrat de vente (qui est obligatoirement un acte notarié) intervient en moyenne 6 à 8 mois après contrat préliminaire. La loi n’a prévu aucun délai maximum entre le contrat préliminaire et le contrat de vente.

Le projet de contrat doit être adressé à l’acquéreur au moins un mois avant la date prévue pour la signature.

Le vendeur est tenu de signaler à l’acquéreur les modifications apportées au projet initial.

Après la notification du projet de contrat, le vendeur ne peut plus modifier le descriptif ni le prix du bien.

Le contrat de vente doit obligatoirement contenir :

  • La description précise et définitive du logement et de l'immeuble (plan coté, surfaces, équipements collectifs, …),
  • S'il s'agit d'un logement collectif situé dans un ensemble de plusieurs immeubles, il doit impérativement décrire avec exactitude ces immeubles voisins,
  • Le prix et les modalités de paiement ; si le prix est révisable, ses conditions de révision,
  • Le nom de l’organisme qui garantit l’achèvement des travaux (ou le remboursement en cas d’inachèvement de la construction),
  • Le délai de livraison qui est souvent exprimé en trimestres (ex : 2ème semestre année N),
  • Le règlement de copropriété (qui doit même être communiqué préalablement à la signature de l’acte – art. L261-11 du CCH).

Il est également possible d’obtenir communication :

  • Du diagnostic de performance énergétique (estimation de la quantité d’énergie qui serait consommée pour une utilisation standardisée du bâtiment). Ce diagnostic porte sur la consommation des parties privatives du lot vendu. Il doit être remis au plus tard à la réception du logement (art. L134-2 du CCH).

Il est prudent de prévoir des pénalités de retard (calculées en jours calendaires) en cas de non livraison du logement à la date convenue et de faire mentionner dans le contrat le numéro du contrat d’assurance dommage-ouvrage souscrit par le vendeur.

De nombreuses annexes sont prévues au contrat de vente et notamment :

  • Le certificat d’urbanisme,
  • L’état d’inscription des hypothèques,
  • L’attestation d’assurance responsabilité et le contrat d’assurance dommage-ouvrage prévus par la loi.

La Fédération des promoteurs-constructeurs recommande aux promoteurs de calculer la superficie selon la « loi Carrez ».

L’action en diminution de prix (article 1622 du code civil) est applicable à la Vente en l’état futur d’achèvement. Le point de départ du délai préfix d'un an est la date de la livraison du bien ; la vérification de la superficie de l'immeuble vendu ne pouvant être opérée qu'à cette date.

Voir Cas. Civ. 3ème 24 novembre 1999 – n°98-12317 et Cas. Civ. 3ème 11 janvier 2012 – n°10-22924.

Le prix définitif de vente

L'acte de vente doit indiquer le prix de vente définitif du bien et les modalités du paiement échelonné. Les paiements s’effectuent au fur et à mesure de l'achèvement des travaux avec des pourcentages maximaux :

Pour l'acquisition d'un appartement dont le vendeur bénéficie de la garantie d'un organisme extérieur pour l'achèvement des travaux :

  • 35 % au plus à l'achèvement des fondations,
  • 70 % au plus à la mise « hors d'eau », c'est-à-dire après la mise en place de la toiture,
  • 95 % du prix au plus à l'achèvement des travaux.

Il restera donc à payer 5% à la mise à disposition du logement.

Pour l'acquisition d'une maison individuelle ou si le vendeur ne bénéficie pas de la garantie d'un organisme extérieur pour l'achèvement des travaux :

  • 20 % du prix total à l'achèvement des fondations,
  • 45 % à la mise hors d'eau,
  • 85 % à l'achèvement de la maison.

Il restera donc à payer 15% à la mise à disposition du logement.

Sous réserve de respecter ces pourcentages plafonds, le promoteur peut prévoir des versements intermédiaires. Il devra simplement les justifier par l'avancement des travaux.

A noter : il n'est pas possible d'exiger 30% du prix de vente à la signature du contrat si les travaux n'ont pas été engagés. En cas de non-respect de ces obligations, le vendeur s'expose à des sanctions pénales et à une interdiction professionnelle prévues aux articles L.263-1 et L.263-3 du code de la construction et de l'habitation (voir réponse ministérielle du 1er mars 2011).

Le contrat peut prévoir des pénalités si l’acquéreur ne règle pas aux échéances prévues (1% maximum par mois de retard).

Pendant la durée des travaux

Le promoteur conserve la qualité de maître d’ouvrage. Il est donc le seul à être en relation avec le maître d’œuvre, les architectes, les bureaux d’études et les entrepreneurs. Il peut donc les choisir négocier librement les marchés et procéder à la réception des travaux.

L’acquéreur doit souscrire une assurance multirisque habitation dès la pose de la toiture puisqu’il devient propriétaire au fur et à mesure de la construction.

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