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Le dispositif Robien recentré

Le dispositif Robien Recentré permettait de bénéficier d'un avantage fiscal en investissant dans un logement neuf ou en réhabilitant un logement ancien à condition de mettre le bien en location pendant 9 ans. Il était ouvert aux souscriptions entre 2006 et 2009.

Attention : il n'est plus possible de faire de nouvelles opérations en Robien depuis la fin d'année 2009. Le dispositif a été remplacé par le Scellier. Cette page n'est plus mise à jour.

Le dispositif dit Robien recentré est entré en application le 1er septembre 2006 :

  • Un investissement effectué dans le neuf,
  • Un engagement de mise en location de 9 ans en secteur libre,
  • Un amortissement fiscal de 50 % de la valeur du bien pouvant générer un déficit foncier déductible des autres revenus,
  • Un loyer plafonné à un niveau plus élevé que sur Borloo,
  • Pas de déduction spécifique sur les revenus locatifs,
  • Pas de plafond de ressource pour les locataires.

Le dispositif Robien recentré est entré en application en même temps que le dispositif Borloo populaire. Il vient remplacer l'ancien dispositif Robien (surnommé désormais Robien Classique)

Attention : le dispositif Robien sera arrêté en fin d'année 2009, remplacé par le dispositif Scellier.

Les textes de références

Création du dispositif Robien pour les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003 (Loi 2003-590 Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003, JO du 3/7).

Le dispositif Robien a été transformé en Robien recentré par l'article 40 de la loi ENL (Loi 2006-872 du 13 juillet 2006 portant Engagement National pour le Logement, JO 163 du 16/7).

Le Bulletin Officiel des Impôts numéro 5-D4-06 du 2 novembre 2006 (version sauvegardée sur notre serveur). Détail des dispositifs Borloo Neuf et Robien recentré. Nouveau zonage.

Le Bulletin Officiel des Impôts numéro 5-D1-07 du 8 février 2007 (version sauvegardée sur notre serveur). Ce bulletin précise les barèmes et déductions applicables pour 2007.

Les bénéficiaires du dispositif

Il s'agit des contribuables (fiscalement domiciliés en France ou hors de France) dont les revenus tirés de la location du logement sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers.

Le logement peut également être la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les Sociétés (IS) : SCI de gestion, SCPI, société immobilière de copropriété ou toute autre société de personnes.

Les logements concernés

Il doit s'agir de logements situés en France et acquis, en direct ou par l'intermédiaire d'une SCI :

  • Neufs ou en l'état futur d'achèvement,
  • Ancien et faisant l'objet d'importants travaux de réhabilitation leur permettant d'acquérir des performances techniques proches de celles des logements neufs.

Ouvre également droit à déduction au titre de l'amortissement, la souscription de parts de SCPI. L'amortissement commence à courir dès la date de souscription (autrement dit, sans qu’il soit nécessaire d’attendre la mise en location des logements correspondants pour bénéficier de l’avantage fiscal).

Les logements doivent être loués nus durant 9 ans (non prorogeable), de façon effective et continue, à usage de résidence principale du locataire. Le locataire doit être une personne physique autre qu'un membre du foyer fiscal.

La location doit être consentie sous condition de loyers (Par rapport à l'ancien dispositif Robien, les plafonds de loyer dépendent désormais de quatre zones géographiques au lieu de trois) :

Plafonds mensuels de loyers (par m² et charges non comprises). Barème applicable pour 2009
ZoneSituation géographiquePlafond applicable
Zone AParis, petite couronne et seconde couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton), Genevois français.21,65 €
Zone B1Agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, six agglomérations jugées chères : Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle et Saint-Malo, pourtour de la Côte d'Azur, départements d'outre mer, Corse et îles.15,05 €
Zone B2Le reste de la Zone B, c'est-à-dire les autres agglomérations de plus de 50.000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, troisième couronne parisienne12,31 €
Zone CLe reste du territoire9,02 €

Contrairement au dispositif Borloo Populaire, il n'y a aucune condition de ressources du locataire.

Calcul de la déduction de l'amortissement

La déduction fiscale au titre de l'amortissement est de :

  • 6 % du prix d'acquisition (ou du prix de revient) du logement, pour chacune des 7 premières années,
  • puis 4 %, pour chacune des 2 années suivantes

Le bénéfice de cette déduction est conditionné par l'engagement du propriétaire de louer pendant au moins 9 ans (non prorogeable) le logement nu pour un usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. Cet engagement prend la forme d'une option (qui est irrévocable) lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble (ou de son acquisition si elle est postérieure).

A noter que le prix à retenir pour calculer la déduction fiscale pour des parts de SCPI est de 95% du prix de la souscription.

Exemple : acquisition d’un logement neuf, d’une valeur de 100 000 €. Le propriétaire s’engage à louer le logement pendant 9 ans. La déduction pour amortissement sera donc égale à :

  • 6 % du prix de revient de l’opération, soit 6 000 € chaque année pendant 7 ans,
  • puis 4 % de ce prix chacune des 2 années suivantes, soit 4 000 € par an.

Au bout de 9 ans, il aura donc déduit 50 000 €, soit 50 % du prix de revient de l’opération.

Exemple chiffré d'un investissement en Robien recentré

Acquisition d'un package immobilier de 100 000 € (bien immobilier de 95 000 € + frais de notaire, hypothèque, frais bancaire) financé par un emprunt de 20 ans à taux fixe, assurance comprise, de 4,5 %. Le bien est mis en location avec un loyer de 400 € mensuel.

Calcul des revenus fonciers la 1re année
Loyer annuel(400 x 12)4.800 €
Intérêts d'emprunt(hypothèse)- 4.435 €
Frais et Charges(hypothèse, 14% x 4.800)- 672 €
Déduction spécifiqueAucune0 €
Amortissement(6% x 100.000)- 6.000 €
Déficit foncier- 6.307 €

Ce déficit foncier de 6 307 € sera entièrement déductible du revenu imposable. L'économie d'impôt sera plus ou moins importante en fonction de la situation fiscale de chaque propriétaire.

Détermination du résultat foncier (déclaration fiscale 2044)

Tableau des déclarations foncières
Année12345
Loyer hors charge4.800 €4.872 €4.945 €5.019 €5.095 €Loyer annuel de l'opération (hypothèse de revalorisation de 1,5 % par an)
Intérêts d'emprunt-4.435 €-4.290 €-4.139 €-3.980 €-3.814 €Part des intérêts d'emprunt du remboursement bancaire annuel (hypothèse d'un crédit à taux fixe à 4,5% sur 20 ans)
Frais (14%)-672 €-682 €-692 €-703 €-713 €Frais réel : gestion, assurance loyer, taxes foncières, copropriété... (hypothèse de 14%)
Abattement (30%)0 €0 €0 €0 €0 €Déduction spécifique de 30% en Borloo Neuf
Amortissement-6.000 €-6.000 €-6.000 €-6.000 €-6.000 €Déduction au titre de l'amortissement
Résultat foncier-6.307 €-6.121 €-5.928 €-5.727 €-5.519 €Somme des postes ci-dessus
Réduction d'impôt 1.892 €1.836 €1.778 €1.718 €Réduction d'impôt issue du déficit généré (hypothèse d'une tranche d'imposition à 30%)

Détermination des flux de trésorerie et résultat de l'opération

Tableau de Flux Financiers
Année12345
Remboursement bancaire-7.592 €-7.592 €-7.592 €-7.592 €-7.592 €Total annuel des remboursements de l'emprunt bancaire
Frais-672 €-682 €-692 €-703 €-713 €Frais réel
Loyer4.800 €4.872 €4.945 €5.019 €5.095 €Loyer annuel de l'opération
Réduction d'impôt 1.892 €1.836 €1.778 €1.718 €Réduction d'impôt calculée à partir du tableau précédent
Effort d'Epargne-3.464 €-1.510 €-1.503 €-1.498 €-1.492 €Différence entre les entrées et les sorties d'argent pour l'opération

Détermination des valeurs Immobilières et Gain à Terme

Tableau de synthèse patrimoniale
Année12345
Immobilier95.000 €95.475 €95.952 €96.432 €96.914 €Evolution de la valeur du bien immobilier (hypothèse d'une revalorisation annuelle de 1%)
Dette-100.000 €-96.844 €-93.542 €-90.089 €-86.478 €Capital restant du en début d'année
Immobilier Net-5.000 €-1.369 €2.410 €6.343 €10.437 €Différence entre la valeur immobilière et la dette à la banque

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