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Les investissements immobiliers en loi Demessine

Le dispositif Demessine permettait aux particuliers investissant dans une résidence de tourisme située dans une zone de revitalisation rurale de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu. Le dispositif était ouvert aux souscriptions de 2000 à 2010.

Attention : L’article 92 de la loi de finances pour 2011 a mis fin au dispositif Demessine à compter du 31 décembre 2010, soit deux ans avant le terme initialement prévu. Parmi les arguments avancés pour justifier cette suppression, le fait qu’il fasse double emploi avec le dispositif Scellier ZRR, son inadéquation avec les réalités du marché du tourisme rural et la nécessité de mettre fin au « comportement frauduleux de certains opérateurs économiques ».

Par contre, la réduction d’impôt prévue par l’article 199 decies F du Code général des impôts pour les gros travaux de réhabilitation de logements situés en ZRR est maintenue jusqu’au 31 décembre 2012.

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Les investissements défiscalisants dans le cadre de la loi dite « Demessine » sont définis par l'article 199 décies E du CGI : « Tout contribuable qui, entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2012, acquiert un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement faisant partie d'une résidence de tourisme classée dans une zone de revitalisation rurale (les fameuses ZRR) et qui le destine à une location dont le produit est imposé dans la catégorie des revenus fonciers (non meublé) bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu. Cette réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient de ces logements dans la limite de 50 000 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et de 100 000 euros pour un couple marié. Son taux est de 25 %. Il ne peut être opéré qu'une seule réduction d'impôt à la fois et elle est répartie sur six années au maximum. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année à raison du sixième des limites de 12 500 euros ou 25 000 euros puis, le cas échéant, pour le solde les cinq années suivantes dans les mêmes conditions… Le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence de tourisme…En cas de non-respect de l'engagement ou de cession du logement, la réduction pratiquée fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de celle de la cession »

Explication fiscale

Si le prix de revient pour un couple est de 100.000 €, la réduction d’impôt est de 25.000 € répartis sur 6 ans soit 4.166 € par an. Si le prix de revient est de 110.000 €, la limite de 100.000 € étant dépassée, la réduction d’impôt reste à 25.000 € régulièrement répartis sur 6 ans. En revanche, si le prix de revient est de 90.000 €, la réduction d’impôt sera de 22.500 € répartis « à raison du 1/6 de la limite des 25000 € » (4.166 €) pendant 5ans, puis pour le solde la 6ème année : 22.500 - (4.166 x 5) = 1.670 €.

Première conséquence : Il s’agit d’une réduction d’impôt, non reportable complètement ou partiellement sur l’année suivante. Si l’on veut optimiser fiscalement l’opération, le foyer fiscal doit payer au moins 4.166 € par an (ou la moitié pour un célibataire).

Deuxième conséquence : La réduction d’impôt étant indépendante de la tranche marginale d’imposition du contribuable, cet investissement aura le même intérêt pour le gros ou le petit contribuable sous réserve de la première conséquence.

Mise en œuvre de l'investissement Demessine

La mise en œuvre peut se faire en nom propre, en société civile immobilière soumis à l’impôt sur le revenu, ou en indivision. Dans tous les cas la réduction d’impôt sera calculée sur la base détenue effectivement par le foyer fiscal.

Emplacement : les zones de revitalisation rurales sont définies par décret, commune par commune et non par zone géographique. Voir la liste des communes classées en ZRR.

Classement des résidences : Le classement des résidences de tourisme se fait par le préfet après avis de la commission départementale de l’action touristique, quand la résidence répond aux normes techniques requises définies à l’annexe II de l’arrêté du 14 février 1986. Ce classement se fait donc après la fin de la construction.

Engagement de location : L’engagement porte sur 9 ans de date à date à compter de la prise d’effet du bail initial, en cas de rupture de l’engagement, une reprise d’impôt est effectuée.

Récupération de TVA

L’article 261D-4A du CGI précise que les prestations d’hébergement des résidences de tourisme classées exploitées dans le cadre de la loi Demessine sont soumises à TVA. Cette TVA est à taux réduit (5,5%). Ce paiement de TVA permet de récupérer la TVA à taux normal (19,6%) sur le prix d’achat.

La TVA sur le prix d’achat étant récupérée, le prix de revient servant de base à la réduction d’impôt est constitué du prix d’achat hors taxe augmenté des frais d’acquisition.

Une déclaration initiale doit être faite accompagnée d’un engagement de location, et des justificatifs d’acquisition et de bail nécessaires. Ensuite, chaque année une déclaration 2044 de revenus fonciers doit être remplie.

La loi prévoit la possibilité pour le propriétaire d’occuper son bien dans la limite de 8 semaines par an ; dans ce cas cet « avantage en nature » devra être réintégré en valeur dans la déclaration de revenu foncier. Cet avantage est proposé dans le contrat de réservation selon des conditions diverses, mais n’attend généralement pas les limites de 8 semaines.

Le Bail de Location

Le bail conclu entre propriétaire et locataire (l’exploitant) est un bail commercial.

Un bail commercial, défini par les articles L145-1 et suivants du code de commerce est conclu avec un locataire exerçant une activité professionnelle. La durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans, mais peut être supérieure ; à noter cependant que les baux d’une durée de plus de 12 ans étant soumis à publicité à la conservation des hypothèques et à la taxe de publicité foncière, les baux proposés sont en pratique d’une durée comprise entre 9 et 12 ans.

Le locataire a le droit, sauf stipulation contraire contenue dans le bail, de donner congé à l’expiration de chaque période triennale (Article L145-4 du code de commerce). Le congé doit être obligatoirement donné par voie extra judiciaire (huissier) avec préavis de 6 mois dénoncé unilatéralement par le locataire.

En cas de non renouvellement, par le bailleur, du bail à son terme, le bailleur devra au preneur une indemnité d’éviction égale au préjudice causé au preneur par le non renouvellement. Si son montant n’est pas prévu dans le bail, il sera conclu à l’amiable, à défaut par le tribunal.

Cette dernière clause est destinée à protéger la valeur commerciale de l’activité développée par le preneur dans le local appartenant au bailleur.

Ces clauses ne permettent en pratique que deux possibilités de revente, si le délai de location de 9 ans est respecté :

  • Soit une revente dans le cadre du bail renouvelé après 9 ans, l’acheteur louant dans le cadre du bail renouvelé,
  • Soit une revente après non renouvellement du bail.

Les clauses du bail à vérifier de près sont :

  • Les clauses de renoncement à donner congé
  • Les clauses d’indexation du loyer
  • Les clauses relatives à la possibilité de cession de bail
  • Les clauses relatives aux frais et charges de fonctionnement

A vérifier également :

  • La solidité financière de la société d’exploitation preneuse à bail
  • L’expérience du métier de cette même société
  • La cohérence économique du projet vue du côté de l’exploitant (fréquentation, concurrence, nombre de lits aux alentours, importance des facteurs conjoncturels, etc…)
  • La cohérence du prix TTC par rapport à ce qui se pratique en neuf aux alentours, en dehors de la loi Demessine, en tenant compte néanmoins de la plus value apportée par des équipements complémentaires faisant partie de la résidence (piscine, sauna, etc...)

Tous ces éléments sont très importants car ce sont les seuls qui pourront permettre d’assurer dans le temps la pérennité du projet. En effet, le bail commercial protège plus le locataire que le propriétaire et si le projet n’est pas suffisamment sécurisé et économiquement viable, la société locataire pourra :

Donner congé à l’issue de la 1ère période triennale ou vous menacer de le faire pour faire baisser les loyers ou vous imposer des charges qui normalement lui incombent.

Céder son bail à n’importe quelle structure destinée à arrêter l’opération et qui pourra déposer le bilan pour vous laisser sans gestionnaire.

Si le projet n’est pas économiquement viable on peut même craindre le dépôt de bilan, voire la liquidation de l’exploitant.

Les conséquences d’une absence de gestionnaire sont très dures pour les propriétaires, car dans le cas d’une absence de location, outre la perte financière due à l’absence de loyer, ils devront normalement faire face au remboursement auprès du trésor public de la réduction d’impôt ainsi que de la TVA sur le prix d’achat.

On le voit, la loi Demessine est dans son concept très attractif, avec dans le meilleur des cas, 25% de la valeur immobilière « offerte » par l’état.

Dans la réalité, l’investisseur est très mal protégé, ne contrôle pas grand-chose et se retrouve souvent face au bon vouloir d’un exploitant qui dans certains cas met sous pression ses propriétaires en jouant sur la crainte de la perte fiscale.

C’est donc un type d’investissement à manier avec précaution, et cela d’autant plus que la loi étant relativement récente, personne n’a l’expérience des possibilités de revente à l’issue des 9 années de location.

Cela peut être néanmoins un investissement tentant pour l’aspect défiscalisation et utilisation personnelle sous réserve des précautions listées précédemment.

A compter des revenus 2009, la réduction d'impôt du dispositif Demessine est limitée par le plafonnement général des niches fiscales : plafond général des réductions d'impôt limité à 25.000 € plus 10% des revenus imposables du foyer fiscal. Plafonnement abaissé à 20.000 € plus 8% à compter des revenus de 2010 (loi de finances 2010). Voir le Bulletin Officiel des Impôts 5 B-19-10 d'août 2010 concernant le plafonnement.

Décret 2011-545 du 18 mai 2011 pris pour l’application des réductions d’impôt Demessine (cas de la défaillance du gestionnaire).

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