Immobilier : faut-il acheter en 2020 ?

En termes d’immobilier et d’accès à la propriété, 2019 a été une année triplement médaillée. Le nombre de transactions a atteint un niveau record, dopé par des taux d’intérêt historiquement faibles, et ce malgré la flambée des prix du mètre carré. Qu’en sera-t-il l’an prochain ?

A quelques jours du passage à la nouvelle année, MoneyVox sort sa boule de cristal ! Histoire de vous prédire les tendances immobilières de 2020. Rassurez-vous ! Pour ce faire, nous n’avons ni consulté les horoscopes, ni tiré les cartes de tarot. En revanche, le budget 2020 de l’Etat, adopté le 19 décembre dernier, les prévisions des notaires ou encore les décisions de politique monétaire sont de bien meilleurs indicateurs.

Prévision n°1 : 1 million de transactions immobilières en 2020

Cette année, d’après les notaires de France, le cap du million de transactions immobilières dans l’ancien va être franchi, à précisément 1 059 000. Du jamais vu depuis que le Conseil supérieur du notariat publie cette statistique, soit depuis 2003. Record imbattable ? Pas si sûr. L’année 2020 devrait être dans la continuité du cru 2019, nous explique Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. « On ne freine pas un train en marche ! Les Français aspirent à devenir propriétaires, ce qui explique le nombre record de transactions immobilières en 2019 et le très bon score de 2018 », assure le porte-parole du réseau de courtage immobilier.

Si déjà 58% des ménages sont propriétaires de leur résidence principale d’après l’Insee, le contexte actuel pousse les particuliers à miser toujours plus sur la pierre. Entre la baisse du rendement de l’épargne bancaire, la volatilité de la bourse ou encore l’incertitude sur leur niveau de vie à la retraite, l'immobilier rassure. D’ailleurs, 87% des Français estiment que « la pierre est toujours un bon investissement », d’après une étude des Notaires de France d'octobre dernier. 72% pensent également « qu’on a raté sa vie si on ne devient pas propriétaire ». Une proportion en hausse de 29 points sur un an.

Qui plus est, en 2020, l’immobilier ancien devrait bénéficier d’un petit coup de pouce supplémentaire : le Denormandie. Introduit en 2019, ce dispositif fiscal, qui permet d’investir dans l’immobilier dégradé et d’obtenir une réduction d’impôt, a été prolongé au moins jusqu’à fin 2022. Et il va être étendu à l’ensemble du territoire des communes éligibles, et non uniquement aux centre-villes comme c’est le cas actuellement.

« C’est une bonne nouvelle que le Denormandie soit confirmé, comme c’est une excellente chose que le Pinel ait été pérennisé », se réjouit Phillipe Taboret. En effet, jugé trop coûteux par l’Inspection générale des finances, le Pinel était sur la sellette. Mais finalement, cette carotte fiscale va rester d’actualité en 2020. Pour rappel, le Pinel est un dispositif d’immobilier locatif qui permet aux personnes investissant dans un bien neuf pour le louer d’obtenir une réduction d’impôt.

Cet automne, le prêt à taux zéro a également eu chaud. Mais, bonne nouvelle pour les primo-accédants, les parlementaires ont finalement maintenu le PTZ y compris en zones détendues (B2 et C) jusqu’à fin 2021. De quoi ravir également les professionnels du bâtiment, qui tablent en 2020 sur une année moins dynamique. D’après la Fédération française du bâtiment, les mises en chantier vont progresser de 0,8% seulement l’an prochain, après une croissance de 1,2% en 2019.

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Prévision n°2 : des taux d’emprunt autour de 1,2%

L’engouement pour l’immobilier devrait également être porté par des conditions d’emprunt toujours propices. D’après le dernier observatoire du Crédit Logement-CSA, qui sert de référence, le taux d’intérêt moyen a atteint 1,12% en novembre hors assurance. Un plus bas historique ! « Aucun changement en vue, assure le directeur général adjoint de Cafpi. Les indicateurs de croissance et d’inflation restant maussades, la Banque centrale européenne ne montre aucun signe d’inflexion de sa politique monétaire. C’est pourquoi les taux immobiliers vont rester bas durant tout le premier semestre et peut-être même toute l’année 2020 ».

Signalons tout de même une ombre au tableau. Une ombre qui pourrait a minima empêcher les taux de baisser à nouveau. Il s’agit des voix de plus en plus pressantes des régulateurs appelant les banques à resserrer leur politique d’octroi de crédits immobiliers. Le 12 décembre dernier, le Haut comité de stabilité financière (HCSF), émanation de Bercy et de la Banque de France notamment, a ainsi formulé plusieurs recommandations précises. Il préconise d’interdire les prêts sur plus de 25 ans… ce qui ne serait pas indolore pour les banques. Aujourd’hui, plus de 40% des crédits octroyés courent sur 25 ans et plus. Autre coup de rabot voulu par le HCSF : encadrer les mensualités pour qu’elles n’excèdent pas un tiers du revenu des emprunteurs.

Pour autant, selon Phillipe Taboret, ces recommandations ne vont pas se traduire par une baisse de la production de crédits immobiliers. Car, pour lui, les banques se montrent déjà vigilantes. « Pour certains profils, elles limitent le taux d’endettement à 25% faute d’un reste-à-vivre suffisant. Mais pour les emprunteurs aux revenus élevés, un ratio à 35% voire 40% n’est pas aberrant. Ce n’est pas un signe de laxisme », souligne le porte-parole de Cafpi.

Pour assainir le bilan des banques, une légère remontée des taux serait plus souhaitable, estime Phillipe Taboret. « Même si je suis courtier, cela ne me pose aucun problème d’affirmer qu’il faut arrêter de proposer des taux en-dessous de 1%, comme je peux le voir sur des durées très longues de 25 ans et plus. En les remontant de 0,1 ou 0,2 point, les banques préserveraient leurs marges. Mais la concurrence farouche sur le marché du prêt immobilier rend cette décision très compliquée à prendre ».

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Prévision n°3 : le prix des appartements va flamber de 5%

Conséquence directe de l’engouement pour l’immobilier, le prix du mètre carré va continuer à croître en 2020. D’après les Notaires de France, les prix des appartements anciens ont flambé de 5,5% en moyenne en 2019 dans l’Hexagone. Et l’an prochain, ils vont à nouveau bondir de 5% environ, pronostiquent les notaires. Concernant les maisons anciennes, les projections sont plus favorables aux acheteurs. Les notaires tablent sur « une stabilité des prix pour l’Ile-de-France » et une hausse un peu « plus prononcée en Province ». Au global, en 2019, les prix des maisons anciennes ont grimpé de 3%.

« Tant qu’il n’y aura pas davantage de logements, les prix se tendront, martèle Philippe Taboret. Et l’on ne construit pas suffisamment parce que le foncier est trop cher et que les freins politiques sont difficiles à lever ». Poursuivant ce raisonnement, 2020 étant une année d'élections municipales, il ne faut pas espérer voir bondir la promotion immobilière et donc voir se replier les prix du neuf. « Avant les municipales, les élus locaux craignant de se mettre à dos leur électorat ne lancent pas de nouveaux projets immobiliers », souligne le directeur général adjoint de Cafpi. Du coup, sans choc d’offre, les prix du neuf (comme de l'ancien) vont rester élevés. D’après le baromètre LPI-Se Loger, le prix des logements neufs a grimpé de 2,6% en 2019, à 5 150 euros du mètre carré en moyenne.

Logiquement, cette inflation sera plus marquée dans les métropoles tendues (Paris, Lyon, Rennes…), où l’emploi est dynamique, ce qui attire les cadres et autres salariés aux revenus confortables. En revanche, l’immobilier dans les zones rurales ou peu connectées aux villes dynamiques va rester plus accessible.