C’est une étape cruciale avant la vente définitive d’un bien immobilier. Après s’être mis d’accord sur les modalités de la transaction, le vendeur et l’acquéreur d’un logement vont signer, en principe, un avant-contrat. Oui, mais lequel choisir ?
Compromis, promesse de vente ou offre d'achat, pour vous, c'est du pareil au même ? Faites attention car ces trois procédures n'ont pas du tout les mêmes conséquences. Voici ce qu'il faut savoir avant de choisir.
La promesse de vente, une option pour l'acheteur
Appelée aussi promesse unilatérale de vente (PUV), elle permet au futur acheteur de bénéficier d'une « option » pour l'achat du logement qu'il convoite. Durant ce laps de temps qui dure en général entre 2 et 3 mois, le propriétaire est tenu de vendre son bien à un prix déterminé. Dans cet intervalle, il n'a ni le droit de le proposer à un autre acquéreur, ni de renoncer à la vente. Il est « pieds et poings liés ».
Mais il a une contrepartie de taille. L'acheteur doit verser au vendeur une indemnité qui tourne autour de 10% du prix de vente. Si finalement, il ne souhaite plus acheter le bien ou ne se manifeste pas durant le délai de validité de l'option, il ne pourra pas récupérer l'indemnité. En revanche, s'il souhaite acquérir le bien, elle viendra se soustraire à la somme totale à payer.
« Souvent pressés de conclure, acheteur et vendeur s'imaginent parfois que la signature de l'avant-contrat n'engage pas à grand-chose. C'est faux : malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable « contrat », qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente et marque leur accord. Bien qu'il ne soit pas légalement obligatoire, ce document se révèle donc indispensable », précise le site des notaires.
Promesse ou compromis de vente, à qui s'adresser ?
Le document peut être réalisé directement entre le vendeur et l'acquéreur par acte sous seing privé. Une notaire interrogée par MoneyVox estime qu'environ 1% des transactions immobilières pour les particuliers se font en direct. Un cas de figure qui se présente quand le montant est peu élevé (parking, chambre de bonne...) ou quand l'acheteur a un gros patrimoine et n'a pas besoin de prêt immobilier. Autre possibilité : recourir au service d'un notaire qui va rédiger un acte authentique. C'est même obligatoire quand la durée de validité d'une promesse ou du compromis est supérieure à 18 mois.
Enfin, et c'est de plus en plus le cas, l'avant-contrat peut être réalisé par l'intermédiaire d'un agent immobilier. Avantage : la procédure est plus rapide . Mais pour s'assurer que tous les aspects juridiques ont été examinés à la loupe, les parties n'hésitent pas à faire examiner au préalable le document par un notaire, avant de le signer, quitte à payer en plus des honoraires.
Le compromis qui vaut (presque) vente
Dans ce cas de figure, la promesse synallagmatique de vente lie autant le vendeur que l'acheteur. Ils s'engagent à mener la vente à terme à un prix fixé. Résultat, si l'une des parties renonce, et que l'autre n'est pas d'accord, elle peut y être forcée par un juge qui en plus pourra accorder des dommages et intérêts. Généralement une clause pénale est insérée pour obliger l'une des deux parties qui finalement se dédierait à verser une indemnité compensatrice. Sauf que dans la pratique, c'est plutôt au tribunal que l'affaire se règle. Dans ce contexte, à choisir entre le compromis ou la PUV, la notaire interrogée par MoneyVox, estime que cette dernière est plus souple et permet d'éviter d'aller devant le juge en cas de désaccord.
4 points clés à surveiller avant de signer un compromis de vente
Attention à l'offre d'achat
C'est le moyen pour le futur acquéreur de réserver un bien à des conditions qu'il fixe lui-même. Il n'a d'ailleurs pas à verser de dépôt de garantie, sous peine de nullité de l'offre d'après l'article 1589-1 du Code civil. L'offre écrite doit contenir un prix et un délai de validité de une ou deux semaines.
Résultat, contrairement à la PUV ou au compromis de vente où vous disposez d'un délai de 10 jours pendant lequel vous pouvez revenir sur votre engagement, l'offre d'achat ne comporte pas de délai de rétractation. Si le vendeur accepte les conditions de l'offre, le candidat acquéreur est engagé. « Ce document présenté par quelques agents immobiliers est à considérer avec prudence. En effet, sa principale caractéristique est d'engager uniquement l'acheteur, pas le vendeur », prévient le site des notaires. Cependant si vous optez pour cette solution, l'acheteur doit penser à y inclure des conditions suspensives.
Les clauses suspensives
Inscrire une clause suspensive dans un avant-contrat permet à chaque partie de retrouver sa liberté si l'évènement mentionné se matérialise. Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l'acquéreur lui sont restituées. Les situations les plus courantes sont le refus du prêt immobilier ou encore l'exercice du droit de préemption par la commune.
