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Immobilier : 3 choses essentielles à savoir avant d'investir dans la restauration du patrimoine

Château Louis XIV à Louveciennes
Capture d'écran ExplorimmoTV / YouTube

L’heure est à la redécouverte et à la sauvegarde du patrimoine historique national. C’est peut être le moment de se lancer dans l’aventure, si vous ne craignez pas d’y investir non seulement de l’argent mais aussi du temps !

Vous avez le goût des vieilles pierres chargées d’histoire ? En France, le patrimoine immobilier ancien recèle de pépites. Il y en a pour tous les goûts et tous les budgets sur l’ensemble du territoire : châteaux, manoirs, hôtels particuliers, folies, demeures néo-gothiques… Mais s’il est possible d’acheter ces biens d’exception parfois à un prix raisonnable, la restauration et l’entretien d’un patrimoine ancien se révèlent coûteux.

Des règles précises

L’investissement dans le patrimoine historique est avant tout un choix affectif et d'abord réservé aux investisseurs lourdement imposés. Si votre seul but est de réaliser des plus-values juteuses et rapides, mieux vaut se tourner vers d’autres investissements immobiliers plus rentables à court terme.

Le Code du patrimoine prévoit deux mesures de protection du patrimoine ancien : le classement et l’inscription à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH), ce qui entraine pour les propriétaires privés des contraintes mais aussi des avantages. L’inscription à l’ISMH concerne des biens immobiliers qui sans justifier un classement présentent un intérêt au plan artistique et historique.

Que le bien immobilier soit classé ou inscrit à l’ISMH, les travaux de restauration ou de réparation ne peuvent être réalisés sans l’approbation de la direction régionale des affaires culturelles (DRAC). Une fois autorisés, les travaux sont suivis par l’architecte en chef des monuments historiques s’ils entraînent une réfection complète ou touchent à la structure de la propriété. Les interventions liées à des travaux d’entretien sont réalisés sous la surveillance de l’architecte des bâtiments de France du département.

Par ailleurs, il est judicieux pour la réalisation des travaux de faire appel à une entreprise ayant une qualification monuments historiques possédant un savoir-faire qualitatif et agréée par les pouvoirs publics. C’est d’ailleurs une obligation dans le cas d’un bâtiment classé.

Des subventions au secours du patrimoine ancien

Les propriétaires, qui ne sont pas forcément de riches rentiers, peuvent bénéficier de subventions de la part des DRAC pouvant atteindre 50% du montant des travaux pour les biens classés ou inscrits à l’inventaire. Les collectivités territoriales (communes, départements, et intercommunalités) peuvent aussi participer au financement des travaux.

Il est possible aussi lancer une souscription publique, donc demander de l’argent au public sur internet et les réseaux sociaux en particulier. Elle permettra même aux donateurs de bénéficier d'une réduction d'impôt si une association habilitée à délivrer des reçus fiscaux s'en charge, comme la Fondation du patrimoine. C'est elle qui s'occupe par exemple de sélectionner les projets de la mission Stéphane Bern pour la sauvegarde du patrimoine en péril.

Pensez aussi à solliciter le soutien financier des fondations privées et des entreprises, via leurs éventuelles activités de mécénat.

La fiscalité favorable des monuments historiques

La fiscalité des monuments historiques reste favorable à condition de prendre l’engagement d’occuper le bien pendant au moins 15 ans. Le régime s’applique aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ; aux immeubles qui sans être ni classés ni inscrits font partie du patrimoine national et que cette situation est attestée par un label de la Fondation du patrimoine.

Dans le détail, le propriétaire peut déduire de son revenu global les charges foncières (travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration…) concernant un bien classé monument historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire dont il se réserve la jouissance et qui ne procure aucune recette. Ces charges sont déductibles en totalité sans limitation de montant si le bien est ouvert à la visite du public, ou pour 50% de leur montant dans le cas contraire. Les travaux ayant obtenu la participation financière de la DRAC sont déductibles en totalité.

Mais ce n'est pas le seul avantage. Quand le bien immobilier n’est pas occupé par son propriétaire, les recettes éventuellement générées par les loyers, s'il est mis en location, ou par les droits d’entrée, payés par les visiteurs, sont considérés comme des revenus fonciers imposables. Les charges foncières sont aussi déductibles de ce revenu foncier. Et si elles sont supérieures au revenu foncier, le propriétaire va constater un déficit qu’il peut déduire intégralement de ses autres revenus imposables. Cerise sur le gâteau : si le déficit foncier excède les autres revenus imposables, la fraction de déficit qui n’a pu être imputée sera déduite des revenus globaux sur les six années suivantes.

La loi Malraux pour restaurer les centres-villes

Le dispositif de défiscalisation loi Malraux encourage la rénovation des immeubles historiques situés dans les centres-villes moyennant une réduction d’impôt sur le revenu de 30% ou de 22% des dépenses de travaux dans la limite d’un plafond de 400 000 euros par période 4 ans. La liste des quartiers éligibles à ce dispositif est fixée par arrêté. Le logement restauré doit être loué nu, à usage de résidence principale du locataire pendant une durée minimale de neuf ans. A l’issue de l’engagement, rien n’empêche le propriétaire de récupérer le logement pour l’occuper. Il est aussi possible de participer à la restauration du patrimoine historique en souscrivant des parts de SCPI – dites SCPI Malraux – qu’il faut conserver pendant au moins neuf ans en contrepartie de la réduction d’impôt.

Voir le comparatif d’une sélection de SCPI

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© cbanque.com / MoneyVox / MM / Octobre 2019

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