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Immobilier : 5 conseils d'un notaire avant d'acheter sur plan

Un immeuble neuf
© JOVO - Fotolia.com

Acquérir un logement neuf et personnalisable, tout en déléguant la gestion et le suivi de la construction : tels sont les atouts de l’achat en VEFA. Attention toutefois à certains écueils au moment de réserver le bien, comme après sa livraison.

L’an passé, quelque 130 000 logements neufs ont été vendus en France métropolitaine, selon les statistiques gouvernementales. Parmi ces biens, une partie a été vendue en l'état futur d’achèvement (VEFA) ou, dans le langage courant, sur plan. Le concept : vous passez un contrat de réservation avec un promoteur immobilier qui s’engage à vous céder le bien convoité, une fois terminé, à un prix défini en avance. Ainsi, vous devenez propriétaire d’un bien neuf, sans gérer vous-même le chantier, tout en gardant la possibilité de personnaliser le logement. Bémol, vous allez devoir faire preuve de patience avant d’y poser vos valises. Une attente qui peut s’accompagner d’inquiétudes sur le bon déroulé de la construction. Voici donc quelques recommandations pour prévenir les pépins...et bien réagir s'ils arrivent.

Ouvrez l’œil à la remise des clés

La remise des clés est un moment crucial. C’est d’une part le jour où vous allez prendre possession de votre logement. Mais c’est aussi, voire surtout, le moment de l’inspecter de fond en comble afin de contrôler qu’il est bien conforme au contrat signé. « Le jour de la livraison, et dans le mois qui suit, le propriétaire ne doit pas hésiter à signaler par lettre recommandée toutes les anomalies constatées (carreau rayé, carrelage cassé, peinture mal posée...) », conseille Maître Jean-Michel Boisset, notaire à Bretteville-l’Orgueilleuse (Normandie). Munissez-vous des plans et autres documents compilant les nuanciers et les matériaux choisis pour vérifier que tout est correct et que rien ne manque. Testez également le fonctionnement des portes, fenêtres, volets, robinets…. En cas de défauts de conformité importants, vous êtes en droit de ne pas verser les derniers 5% du prix de vente, de les consigner auprès du notaire tant que vos réserves n’ont pas été levées ou les travaux effectués.

Remesurez le bien

A la livraison, et durant l’année qui suit, il est également conseillé de faire mesurer votre habitation. En effet, « quand un promoteur vend un logement sur plan, il doit à l'acheteur une garantie de surface, avec une marge d'erreur d'au maximum 5% », rappelle Maître Boisset. C’est l’écart maximal légal. Mais, contractuellement, le promoteur immobilier peut s’engager sur une différence plus faible. En cas d’erreur de contenance – c’est ainsi qu’est qualifiée une superficie erronée – vous pouvez demander une réduction du prix d’achat proportionnelle à la surface manquante. Cela peut également être un motif d’annulation de la vente. « Dans les faits, les erreurs sont extrêmement rares, rassure Jean-Michel Boisset. Parfois, des écarts peuvent survenir suite à une gaine technique mal posée qui nécessite de décaler légèrement une cloison ». En revanche, le notaire recommande de remesurer le logement à sa revente « car la superficie garantie par le promoteur et celle définie par la loi Carrez ne sont pas les mêmes... La Loi Carrez est plus exigeante ». Autrement dit, à la revente, il ne faut pas indiquer aveuglément le métrage fournit par le promoteur immobilier. Car, si le nouvel acquéreur constate une différence, il peut faire baisser le prix du bien.

Négociez avant de signer le contrat de réservation

« Les demandes spécifiques ne peuvent être négociées au moment de l'acte de vente. C'est trop tard. Il faut les intégrer dans le contrat de réservation », souligne également le notaire normand. Vous souhaitez abaisser la marge d’erreur relative à la surface du bien ou encore prévoir des pénalités accrues en cas de retard de livraison (hors cas de suspension légitime) ? Cela nécessite donc d’agir rapidement, car, sinon, pour espérer obtenir un dédommagement, vous risquez de devoir en passer par les tribunaux.

Anticipez les probables retards de livraison

D’après une étude publiée fin 2018 par l’UFC-Que Choisir, près de 30% des logements acquis sur plan sont livrés en retard. De fait, pour Maître Boisset, « l'acquéreur doit donc, avant de vendre son logement ou de quitter sa location, veiller à avoir une bonne marge de sécurité, car, même sans faute du promoteur, le délai de livraison peut se trouver rallongé », rappelle le notaire. Les « causes légitimes » pouvant mener le maître d’œuvre à stopper le chantier sont en effet nombreuses et courantes : les intempéries, les grèves ou encore la défaillance d’un sous-traitant. S’agissant de ce dernier motif, le délai peut alors être rallongé de plusieurs mois… Le mandataire judiciaire ayant 2 mois pour informer le promoteur de la capacité ou non de l’entreprise à assumer le chantier.

Assurez-vous que le constructeur a une assurance dommages-ouvrage

Un promoteur faisant réaliser des travaux de construction par une entreprise doit souscrire une assurance dommages-ouvrages. Dans le cadre d’un achat en VEFA, cette obligation s’exerce au travers de la garantie décennale. Elle couvre pendant 10 ans les malfaçons et vices cachés graves concernant le gros œuvre, comme les problèmes d’étanchéité ou de solidité de la construction. Comme nous l’expose Maître Boisset, par le passé, plusieurs compagnies étrangères qui assuraient à bas coût les constructeurs français ont fait défaut (notamment la société danoise Alpha Insurance en 2018). Problème, le Fonds de garantie des assurances ne prend en charge les conséquences de leur défaillance que pour les contrats souscrits depuis le 1er juillet 2018. Normalement, le promoteur doit souscrire à nouveau une assurance si la précédente est tombée, une tâche rendue complexe lorsque le bien est achevé. De fait, il n’est pas totalement impossible que « des acquéreurs pensent avoir une garantie dommages-ouvrage alors qu’ils n’en ont pas, alerte le notaire. En cas de doute, les propriétaires ont tout intérêt à s’assurer que le promoteur continue à remplir ses obligations ». A l’occasion d’une vente, « le rôle du notaire est aussi de vérifier que l’assurance dommages-ouvrage est toujours valable », ajoute Maître Boisset.

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© cbanque.com / MoneyVox / MEF / Octobre 2019

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