Le locataire qui sous-loue sans autorisation écrite du propriétaire prend le risque de devoir rétrocéder à ce dernier toutes les sommes qu'il a reçues des sous-locataires.
Les loyers perçus par le locataire au titre d'une sous-location sont des « fruits civils » de la propriété et appartiennent en conséquence au propriétaire et non au locataire, explique la Cour de cassation. Un locataire avait décidé de mettre son appartement sur le marché de la location touristique de courte durée et en avait retiré près de 30.000 euros en trois ans. Le propriétaire l'ayant appris a réclamé et obtenu le versement de ces sommes.
La cour d'appel, en jugeant ce dossier, parlait de « détournement fautif au détriment du propriétaire ». Le locataire lui, soutenait que le propriétaire recevait régulièrement les loyers, seule somme convenue entre eux, et que la perception d'autres sommes serait un « enrichissement sans cause », un second revenu pour la même occupation de l'appartement. La « cause » de cet enrichissement est le droit de propriété qui s'étend sur tout ce que produit le bien, ont répondu les juges. Tous les fruits, sauf convention contraire, doivent revenir au propriétaire, selon le code civil.
Une seule exception
La seule exception à ce principe, précise la Cour de cassation, serait que le propriétaire ait autorisé le locataire à sous-louer à son profit, mais les modèles de baux d'habitation excluent en général cette hypothèse. Si le bail est muet à ce sujet, c'est la loi du 10 juillet 1989, régissant les rapports entre locataires et propriétaires, qui s'applique et elle exige l'accord écrit du bailleur, tant pour le principe de la sous-location que sur le prix du sous-loyer, lequel doit demeurer inférieur au loyer payé par le locataire au propriétaire.
(Cass. Civ 3, 12.9.2019, B 18-20.727).
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