Immobilier : le neuf revient-il vraiment plus cher que l'ancien ?

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Plus coûteux à l’achat d'environ 20%, les biens immobiliers neufs sont plébiscités pour leur confort, leur performance énergétique, et les économies qui en découlent. Mais, financièrement parlant, le neuf est-il réellement une bonne affaire ?

4 300 euros au mètre carré pour un bien neuf, contre 3 600 euros dans l’ancien : selon le dernier baromètre LPI-SeLoger, un logement fraîchement sorti de terre coûte en moyenne 20% de plus qu’un bien ayant déjà été habité.

Pourquoi le neuf est-il plus cher ?

La principale cause : le prix du foncier. Entre 2009 et 2017, celui-ci a bondi de moitié, passant de 57 euros à 85 euros du mètre carré, d’après la base de données du ministère de la Cohésion des territoires. Or l’achat du terrain représente entre 13% et 19% du coût total de la promotion immobilière, selon Pierre Gelin, directeur général d’Intoo Habitat, un groupe au spectre large (promotion immobilière, aménagement foncier, courtage en financement…). L'inflation du foncier impacte donc le coût des logements neufs.

« 1 000 euros de plus au mètre carré » pour un logement neuf à Pontarlier

Les règles d’urbanisme sont aussi pointées du doigt par les constructeurs : « Récemment, j’ai dû prévoir 3 stationnements en sous-sol par appartement. Or, en sous-sol, une place de parking me coûte environ 20 000 euros hors taxes », expose Pierre Gelin. Pour les promoteurs, l’évolution des normes de construction, relatives à l’accessibilité du logement et à sa performance énergétique, nourrit également ce différentiel. Ainsi, dans le secteur de Pontarlier, proche de la frontière suisse, là où Intoo Habitat est implanté, celles-ci expliqueraient pour moitié l’écart de coût entre le neuf et l’ancien. « Un appartement de 3 pièces des années 2000 se vend entre 2 300 et 2 400 du mètre carré. Il faut compter 1 000 euros de plus au mètre carré pour un bien nouvellement construit », estime Pierre Gelin. « Sur les 5 dernières années, les contraintes réglementaires ont renchéri de 500 euros le coût de construction au mètre carré. »

Des économies d'énergie à la clé pour le neuf

Mais, à long terme, le surcoût induit n’en est peut-être pas vraiment un... Car la performance thermique du logement s’en trouve améliorée. « Entre le neuf d’il y a 20 ans et le neuf construit aujourd’hui, la consommation énergétique a été divisée par deux ou trois suivant la zone climatique », souligne Frank Hovorka, directeur de l’innovation de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). « Dans mon secteur de moyenne montagne, les nouveaux F3 permettent d’abaisser le coût du chauffage à 80 euros par mois, alors que dans un logement plus vétuste la facture peut grimper à 160 voire 200 euros », assure quant à lui Pierre Gelin d'Intoo Habitat.

« En 20 ans, la consommation énergétique d'un logement neuf a été divisée par 2 ou 3 »

Et cette obligation de mettre sur le marché des habitats à basse consommation pourrait rapidement se propager aux logements anciens. En effet, une directive européenne adoptée l'an passé prévoit que, d’ici 2050, l’ensemble du parc immobilier passe en DPE (diagnostic de performance énergétique) de classe B (habitations consommant entre 51 et 90 kWh/m² sur une année). Un objectif qui risque d’avoir de lourdes implications pour les propriétaires en France des 7 à 8 millions de passoires thermiques (DPE de F ou G), nous fait remarquer Maître Jean-Michel Boisset, notaire près de Caen : « Au regard des premiers audits concernant de grosses copropriétés, l’ensemble des travaux énergétiques nécessaires représenteraient la moitié de la valeur du bien immobilier. »

Et pourtant, le projet de loi relatif à l’énergie et au climat, actuellement en discussion au Parlement, va organiser cette transition. Si la loi est adoptée en l’état, les propriétaires d’une passoire thermique seront dans l’obligation, à compter de 2028, d’entreprendre des travaux pour que leur logement atteigne au moins la classe E. Pour quels coûts ? Si cette transition n’a pas encore été chiffrée par la FPI, son porte-parole Frank Hovorka explique que convertir un logement de classe F ou G en C ou D nécessite entre 30 000 et 40 000 euros de travaux.

Droits de mutation et PTZ : avantage au neuf

Outre les travaux de rénovation – et notamment énergétiques –, les acheteurs qui hésitent entre le confort du neuf et le charme de l’ancien doivent aussi tenir compte d’autres paramètres financiers. Les frais de notaires sont en effet plus faibles pour les biens nouvellement construits. Alors qu’ils représentent environ 8% du prix d’achat dans l’ancien, les droits de mutation atteignent 2 à 3% pour du neuf. « La différence provient des taxes, qui sont de 5,80% dans l’ancien contre 0,715% dans le neuf. Les honoraires revenant à l’étude restent les mêmes, à peu près 1% du prix de vente », explique Maître Boisset.

« Un bien acheté neuf subira à sa revente la décote de l’ancien »

Dans le match financier entre le neuf et l’ancien, les conditions de financement entrent aussi en ligne de compte. En zone tendue, les primo-accédants les plus modestes jetant leur dévolu sur un logement neuf peuvent bénéficier d’un prêt à taux zéro (PTZ) pouvant atteindre jusqu’à 40% du montant de la transaction (prix d’achat et honoraires de négociation, hors acte notarié). En revanche, dans ces zones, les acheteurs d’un bien ancien ne bénéficient pas de ce coup de pouce financier. La logique s’inverse en zone B2 ou C, où l’offre de biens immobiliers est plus forte : le PTZ s'adresse en priorité aux logements anciens, à condition de prévoir des travaux.

Une rentabilité potentielle plus forte dans l’ancien

Concernant le prêt bancaire, si les banques ne font a priori pas de distinction de taux selon le type de logement, elles sont plus frileuses à financer un bien ancien nécessitant énormément de travaux, comme l’explique Sandrine Allonier, responsable communication du courtier Vousfinancer. « Des agents immobiliers m’ont récemment fait remonter le cas d’un refus de financement d’une maison à 50 000 euros avec plus de 30 000 euros de travaux à intégrer dans l’enveloppe », souligne-t-elle. « La banque estimait que la valeur du bien n’allait pas prendre 30 000 euros. Donc que si l’acheteur était amené à revendre précocement son bien, il ne rentrerait jamais dans ses frais. »

Néanmoins, côté plus-value potentielle, l’avantage va aux logements anciens. « Un bien acheté neuf subira à sa revente la décote de l’ancien », remarque Sandrine Allonier. « L’immobilier neuf se situe davantage dans les zones récentes d’urbanisation où l’évolution des prix est plus incertaine », ajoute la porte-parole de Vousfinancer. « Acheter un bien neuf est souvent un pari sur l’avenir. »

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