Placement : faut-il investir dans une résidence pour seniors ?

Le marché de la résidence pour seniors s'est assaini et présente désormais de nombreux avantages : réduction d'impôt, amortissement du prix d'achat, exploitants garantissant le versement des loyers, même en l'absence de locataires... Mais attention à ne pas investir les yeux fermés !

L’investissement en résidences seniors n’a pas toujours eu bonne presse ! La faute à des résidences « ancienne génération » qui ont laissé certains propriétaires criblés de dettes. Mais la réglementation s’est resserrée, les gestionnaires de résidences ont changé, et le marché du logement de personnes âgées n’a jamais cessé de se développer ! Selon les dernières statistiques de l’Insee, en 2017, les Françaises de 60 ans ont encore une espérance de vie de 27,5 ans (contre 23,1 ans pour les hommes). A 80 ans, les femmes peuvent espérer vivre encore 11 ans en moyenne, les hommes 9 ans ! En 2018, l’Insee recense plus de 6 millions de seniors ayant dépassé les 75 ans, contre un peu moins de 4 millions en 1998.

De quelles résidences parle-t-on ?

Attention à la confusion parmi les multiples familles de logements dédiés aux personnes âgées ! Si l'on vous propose d'« investir dans une résidence senior », le plus souvent, cela signifie investir dans une résidence de services pour seniors, ou « RSS ». Il s'agit de résidences privées non médicalisées, pour personnes âgées non dépendantes, et elles constituent une offre d’habitat résidentiel intermédiaire. Les RSS ne font pas l’objet d’une autorisation administrative. Les « services » associés ? Restauration, animations, salle de sport ou de détente, etc. A ne pas confondre, donc, avec des Ehpad (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) ou autres « maisons de retraite » médicalisées : un investissement répondant à une logique proche, fiscalement parlant, mais plus contraignant car lié à un agrément pour l'exploitant. A ne pas confondre, non plus, avec la « résidence autonomie », les ex « logements-foyers » qui sont créés en réponse à un appel à projets des départements.

Combien coûte l’investissement ?

Tout dépend du marché immobilier local : « Selon la zone et le bien, vous pouvez investir 50 000 à 250 000 euros ! » répond Morgane Mathot, ingénieure patrimoniale à l’Institut du patrimoine. « Les budgets d’investissement sont extrêmement variables selon les types de logements et d’un territoire à un autre », confirme Julien Bey, directeur général de Domitys Invest. « En moyenne, un appartement s’achète 160 à 170 000 euros hors taxes. » A ce montant HT, il faut évidemment ajouter les divers frais d’acquisition immobilière, puisque cet achat nécessite de passer par le notaire. Il faut aussi signer un bail commercial, conclu entre l’acquéreur particulier et l’exploitant de la résidence seniors.

Quelle rentabilité pouvez-vous espérer ?

Morgane Mathot, qui représente un groupe de conseillers en gestion de patrimoine, et Julien Bey, porte-parole d’un gestionnaire de résidences seniors, s’accordent sur la rentabilité envisageable : 4% à 4,5%. Une rentabilité qui s’entend « nette de charges », insiste Julien Bey, même si les pratiques varient selon les exploitants de résidences : « L’exploitant paie les charges courantes et d’entretien », ajoute Julien Bey. La plupart des exploitants paient ces charges, comme le confirme Morgane Mathot : « Dans l’idéal, le propriétaire n’a que la taxe foncière à payer et l’assurance habitation. »

Quelle fiscalité pour cet investissement ?

L’investissement en résidences senior répond principalement à une logique de défiscalisation. C’est cette carotte fiscale « qui permet de multiplier la rentabilité » comme le souligne l’ingénieure patrimoniale Morgane Mathot. Deux voire trois options s’offrent à vous. Les deux principales, en optant pour un statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) : « Vous pouvez investir en LMNP sur 9 ans, en Censi-Bouvard [réduction d’impôt équivalente à 11% de la valeur du bien, répartie sur 9 ans, NDLR], ou viser un amortissement sur 20 ans », explique Morgane Mathot.

« Financièrement parlant, l’amortissement est plus rentable, mais tout dépend de l’objectif »

« Financièrement parlant, l’amortissement est plus rentable, mais tout dépend de l’objectif », et surtout de la durée d'investissement souhaité. Plus concrètement, l’amortissement permet de déduire, chaque année, une partie de la valeur du bien immobilier [hors foncier, NDLR] ainsi que du mobilier et des équipements. Complexe, le système de l’amortissement vous permet, in fine, d’être peu imposé sur vos loyers perçus : la déduction de l’amortissement peut gommer la majeure partie de l’impôt annuel dû sur vos loyers (schématiquement 80%), et elle est reportable d’une année sur l’autre. Par ailleurs, en achetant un bien neuf en LMNP, vous avez la possibilité de récupérer la TVA, sous conditions (durée de détention, niveau de services, etc.).

Il existe une alternative au statut LMNP : Julien Bey, directeur général de Domitys Invest, met en avant « la location nue avec la réduction d’impôt Pinel, avec un bail de 6, 9 ou 12 ans, au choix de l’investisseur, puis une promesse de prise à bail commercial pour passer en meublé au terme de la défiscalisation ».

Sur quels points du contrat porter attention pour éviter les risques ?

Bien survendu, ou inlouable ? Les dérives des années 70-90 appartiendraient au passé. La loi « adaptation de la société au vieillissement » (ASV) de décembre 2015 a aidé à mettre de l'ordre dans les statuts et dans les tarifs de ces résidences. Surtout, les résidences dites « nouvelle génération », lancées depuis le début des années 2000, accueillent quasi exclusivement des locataires. Cela permet théoriquement de réduire les risques en limitant les charges reposant sur les propriétaires.

Les promoteurs parlent à l’envi de résidences « nouvelle génération » pour bien marquer la fin des pratiques du passé. « Mais attention », prévient Morgane Mathot, de l’Institut du patrimoine : « Aujourd’hui encore, il existe de bons et de mauvais investissements. Il faut bien choisir son gestionnaire. Nous nous basons sur l’historique de l’exploitant, ce qui permet de s’assurer de la bonne gestion et du bon taux d’occupation des résidences existantes. Cette antériorité donne un bon indice de fiabilité. » Attention à investir dans un projet où la demande locative est réelle, en préférant donc la proximité des agglomérations.

« Toujours lire et relire le bail commercial »

Julien Bey, de Domitys Invest, insiste sur la garantie proposée à ses investisseurs, quel que soit leur choix (LMNP ou Pinel) d’un point de vue fiscal : « Le fait de louer directement à l’exploitant, Domitys, permet à l’investisseur de toucher son loyer que le logement soit occupé ou non. » Morgane Mathot invite elle les investisseurs à « toujours lire et relire le bail commercial » : « Bien vérifier qui paie les charges, y compris lorsque le logement n’est pas loué, qui paie les frais de réaménagement entre deux locataires, etc. Pour que l’investissement soit sécurisant, ces frais doivent être à la charge de l’exploitant ! » Pour limiter les risques, mais aussi pour être assisté dans le calcul de l’amortissement par exemple, il est recommandé de faire appel à un conseiller financier, indépendant de l’exploitant de la résidence, avant d’investir.

A qui s’adresse cet investissement ?

S’il souligne sans surprise que cet investissement s’adresse « à tous les épargnants », Julien Bey, de Domitys, reconnaît qu’il plaît à un public ciblé : « Dans les faits, nous avons beaucoup d’investisseurs qui, à l’approche de la retraite, cherchent à générer des revenus complémentaires pour bien la préparer. » Cet investissement répond aussi avant tout à une logique de défiscalisation, et s’adresse donc aux foyers aisés, figurant dans les tranches supérieures du barème de l’impôt sur le revenu.

Pourrez-vous loger dans votre appartement ?

Les résidences « nouvelle génération » séparent très clairement locataires et propriétaires-investisseurs. Quand vous achetez un appartement, ce n’est donc désormais plus pour y passer vos vieux jours. D’autant que le logement risque d’être occupé le jour où vous en auriez besoin. Chez Domitys, « 97% des résidents sont locataires », mais « les investisseurs ont un droit d’occupation prioritaire dans les résidences du groupe », ajoute Julien Bey. Un droit d’occupation prioritaire que ne prévoient toutefois pas tous les exploitants.