Immobilier : ces diagnostics auxquels le vendeur ne peut échapper

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Diagnostic énergétique
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Le vendeur d’une maison ou d’un appartement doit fournir au futur acquéreur un certain nombre de diagnostics réalisés à ses frais par un diagnostiqueur agréé.

Depuis une quinzaine d’années, le nombre de diagnostics immobiliers à la charge du vendeur d’un logement s’accroit régulièrement. Le but ? Informer le futur acquéreur sur l’état général du logement et assurer sa protection en lui permettant de savoir s’il comporte des dangers pour sa sécurité ou sa santé, mais également si certains types de travaux seront nécessaires. Autrement dit, l’acquéreur achète en connaissance de cause et ne peut ensuite reprocher au vendeur de lui avoir dissimulé certaines anomalies, ce dernier s’exonérant ainsi de sa garantie des vices cachés.

Les diagnostics immobiliers, également nommés diagnostics techniques, que doit fournir le vendeur sont regroupés dans un document unique nommé dossier de diagnostic technique (DDT), annexé à la promesse unilatérale de vente ou au compromis de vente, ou à défaut à l’acte authentique de vente chez le notaire.

Superficie du logement

Elle ne fait pas partie des diagnostics mais la superficie du logement situé dans une copropriété (loi Carrez ) figure obligatoirement dans la promesse ou le compromis de vente, ou à défaut dans l’acte de vente. Si la superficie mentionnée dans les actes comporte une erreur de plus de 5% par rapport à la surface réelle, l’acquéreur peut demander au vendeur une diminution du prix, au prorata du nombre de mères carrés manquant.

Pas moins de huit diagnostics à fournir

Le vendeur ne doit pas forcément fournir tous les diagnostics. Certains sont exigés seulement dans les zones délimitées par arrêté préfectoral (se renseigner sur le site de la préfecture), en fonction de l’âge de la construction, ou de l’installation de l’équipement.

Par exemple, les termites peuvent faire des dégâts considérables. La présence de ces insectes doit être recherchée si le logement est situé dans une zone désignée par le préfet comme contaminée. « Si, au moment de la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente, l'ancienneté du diagnostic dépasse 6 mois, il faudra le refaire, » précise le site service-public.fr.

Le constat de risque d’exposition au plomb est obligatoire pour les immeubles d’habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. S’il est négatif, le constat a une durée de vie illimitée. La recherche d’amiante, un matériau cancérigène, concerne les logements dont le permis a été délivré avant le 1er juillet 1997. En cas de résultat négatif, le constat a une durée de validité illimitée.

Côté sécurité, la loi impose au vendeur de fournir dans le DDT un état de l’installation intérieure d’électricité et un état de l’installation de gaz si elles ont été réalisées depuis plus de 15 ans. Pour ces deux états, la durée de validité est de 3 ans.

Le DDT peut comprendre également une information sur la présence d’un risque de mérule si le logement est situé dans une zone désignée par arrêté préfectoral comme infectée par ce champignon lignivore qui s’attaque aux charpentes, aux boiseries et aux planchers. Il ne s’agit pas ici d’un véritable diagnostic mais seulement d’une information.

S’il existe une installation de chauffage ou d’eau chaude, il doit être établi un diagnostic de performance énergétique (DPE) indiquant la quantité d’énergie effectivement consommée. Purement informatif, ce diagnostic, qui doit dater de moins de 10 ans, ne peut pas être utilisé par l’acquéreur pour réclamer, par exemple, une diminution de prix après la vente. Pour un logement non raccordé au tout-à-l’égout, il faudra procéder à un contrôle de l'état des installations d’assainissement non collectif.

Quels prix pour les diagnostics ?

Les diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur ayant obtenu un agrément de l’Etat. Il n’est pas judicieux de demander à l’agent immobilier chargé de la vente de vous indiquer un professionnel : généralement, il va vous diriger vers le diagnostiqueur qui a réalisé le diagnostic lors de la précédente vente. Mieux vaut choisir un nouveau professionnel, qui n’est jamais intervenu sur ce logement. Les prix des diagnostics ne sont pas réglementés. Résultat, les tarifs peuvent donc varier d'un professionnel à un autre. La facture grimpe vite. « Pour une grande maison en milieu rural dans laquelle il faut réaliser tous les diagnostics, le prix peut aller jusqu’à près de 2 000 euros », souligne, au Monde, Jean Perrin, président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI).

Risques naturels, technologiques ou sismiques

Un état des risques et pollutions (ERP) est à remettre à l’acquéreur lorsque le logement est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques du fait de la présence proche d’installations industrielles dangereuses, ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles : inondations, avalanches, crues torrentielles, cyclones, éruptions volcaniques, tremblements de terre ou encore présence potentielle de radon (un gaz radioactif présent naturellement dans certaines zones).

L’ERP peut être établi par un diagnostiqueur certifié ou par le vendeur lui-même. Dans ce cas, il suffit d’imprimer depuis www.georisques.gouv.fr le formulaire officiel intitulé Etat des risques et pollutions. Une notice pour vous aider à le remplir est également fournie sur le site. Quant aux informations à y mentionner, vous les trouverez sur le plan de prévention des risques, publié sur le site de la préfecture (ou de la mairie) du lieu où se situe le logement qui y est soumis. L'ERP doit avoir été rempli moins de 6 mois avant la signature de la promesse de vente (ou, à défaut, à l'acte de vente).

Une possible annulation de la vente

Le vendeur doit informer l’acquéreur, au moyen d’une mention figurant dans l’acte authentique de vente, des sinistres subis par le logement ayant fait l’objet d’une indemnisation par un assureur suite à une catastrophe naturelle ou technologique. Faute de cette information, l’acquéreur peut demander en justice l’annulation de la vente ou une diminution du prix. Ces sanctions potentielles sont identiques si l'ERP manque et que l'acquéreur découvre que le logement est situé dans une zone à risques.

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Michèle MEINAC

© cbanque.com / MM / Juin 2019