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Immobilier : la colocation, un bon plan pour les propriétaires ?

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Des clés et des maisons
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Longtemps anecdotique, la colocation séduit de plus en plus de locataires, soucieux d’améliorer leur cadre de vie sans faire exploser leur budget loyer. Mais si ce mode de vie comporte des avantages incontestables pour les locataires, les bailleurs ont tout intérêt à étudier soigneusement les pour et les contre avant d’y consentir.

Prisée, d’abord, des étudiants, la colocation a progressivement changé de visage. Désormais, ce sont les salariés qui sont les premiers à recourir à ce mode de vie plus convivial et surtout moins cher. Alors que les prix de l’immobilier dans les grands centres urbains s’envolent, ils sont de plus en plus nombreux à y recourir, même les seniors s’y mettent ! Pourtant, les propriétaires ont souvent des réticences à proposer leur logement en colocation. A raison ?

Le statut de colocataire, c'est quoi ?

La colocation est définie par la loi comme étant la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale. Elle est formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. En pratique, il est assez rare de rédiger plusieurs baux pour un seul et même logement. La plupart du temps, le propriétaire en propose un, commun à tous ses colocataires. L’avantage du bail unique, c’est qu’en y insérant une clause de solidarité, les colocataires sont débiteurs les uns envers les autres de toutes les obligations du bail : paiement du loyer, des charges, et des réparations locatives. L’impayé de loyer de l’un des colocataires est supporté par les autres. Voilà pour la théorie juridique.

Que le logement soumis à la colocation soit proposé nu ou meublé, il est soumis au régime de droit commun du bail, c’est à dire aux mêmes règles qu’une location classique, à l’exception du régime des charges locatives. En effet, s’il le souhaite, le bailleur peut fixer un forfait de charges, c’est à dire faire payer aux colocataires une somme mensuelle fixe non soumise à régularisation. Cela signifie que si la somme fixe encaissée est plus faible que le montant des charges réelles, le bailleur ne peut pas réclamer un supplément de charges.

Point de droit

La loi indique clairement que les locations consenties à des couples mariés ou ayant conclu un pacte civil de solidarité ne sont pas des colocations.

Les avantages et les inconvéniants

La nature même de la colocation est de permettre la rotation des colocataires. Or, le turnover est, à juste titre, l’ennemi n° 1 du bailleur : à chaque départ d’un colocataire, il lui faudra rédiger un avenant au bail, établi en autant d’exemplaires qu’il y a de locataires, permettant de donner la qualité de colocataire au nouvel arrivant. L’application de la clause de solidarité n’est, en outre, pas si simple à mettre en œuvre : il est évident que les colocataires vertueux n’accepteront pas de gaîté de cœur de régler l’impayé de l’un d’entre eux. Le bailleur devra alors les assigner en justice pour récupérer son dû.

Demander à chaque colocataire une caution, c’est à dire qu’une personne se porte garante du paiement du loyer et des charges n’est pas non plus une protection absolue : la caution ne saurait être tenue responsable de la totalité des impayés. Elle ne se trouve engagée que pour la quote-part de loyer et charges demeurés impayés de la part du colocataire qu’elle a cautionné.

Autre inconvénient pour le propriétaire des lieux : il devra notifier à chacun des colocataires par lettre recommandée avec avis de réception, ou acte de l’huissier de justice, tous les changements intéressant la location : augmentation de loyer, renouvellement du bail, congé, notamment.

Côté avantages, le bailleur peut louer plus cher son bien en colocation plutôt qu'en location ordinaire, s’il n’est pas situé dans une zone soumise à encadrement des loyers. Il peut aussi avoir l’opportunité de louer plus facilement un logement de grande taille dans une ville où la demande de grande surface est plus rare.

Que se passe-t-il, en cas de dégâts ?

L’ état des lieux de sortie n’est établi que si le logement est libéré par tous les colocataires. Difficile dans ce cas, de reprocher à un ou plusieurs colocataires partis des mois, voire des années plus tôt, les éventuelles dégradations constatées dans le logement, ni de leur réclamer une participation aux frais de remise en état. En cas de mésentente entre les colocataires, le bailleur ne peut pas décider qui part et qui reste : seul le tribunal peut trancher. La colocation suppose donc a priori une grande disponibilité de la part du bailleur : plus les colocataires sont nombreux, plus la relation risque de se compliquer.

Bail mobilité

Le bail mobilité, né de la loi Elan, devrait dynamiser la colocation et susciter l’intérêt des bailleurs ne souhaitant pas s’engager sur une longue durée de location : entre un mois et dix mois maximum. A l’issue de la période fixée dans le bail, le ou les locataires doivent partir, sans que le bailleur ait à leur délivrer congé.

Il apporte également une réponse aux personnes qui doivent trouver un logement temporaire, puisqu’il peut être consenti à des locataires ou colocataires se trouvant dans l’une des situations listées par la loi : formation professionnelle, poursuite d’études supérieures, contrat d’apprentissage, stage, engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire dans le cadre de l’ activité professionnelle.

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Michèle MEINAC

© cbanque.com / MM / Mai 2019