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Immobilier : les 4 avantages d'une SCI

Un immeuble d'habitation
© Tiberius Gracchus - Fotolia.com

La SCI s’avère utile pour constituer, détenir, gérer ou transmettre un patrimoine immobilier en souplesse, pour des investissements en famille voire même entre amis. Une série d'arguments qui expliquent son succès.

De plus en plus de biens immobiliers sont logés au sein de structures autonomes, spécialement des sociétés civiles immobilières (SCI). Si les SCI se sont multipliées, et continuent de se créer à un rythme croissant, c’est qu’elles ne manquent pas d’atouts. Elles ne constituent pas pour autant des petits paradis fiscaux. La SCI, comme tout outil immobilier, a aussi ses inconvénients.

Un dispositif souple...

Le principe est simple : les futurs associés, au moins deux, créent une SCI dont ils vont chacun, détenir des parts, et c’est elle, la SCI qui va acquérir les biens immobiliers et en deviendra propriétaire. Légalement, aucun capital minimum n’est exigé mais il est semble raisonnable de la créer avec un capital de 1 000 euros pour avoir une certaine crédibilité face à la banque qui sera sollicitée pour l’obtention des crédits immobiliers nécessaires. L’union fait la force et là où une seule personne physique peut avoir du mal à décrocher un crédit immobilier en raison de sa situation financière, la SCI aura d’avantage de chance puisque la banque pourra se prévaloir de la garantie de paiement de tous les associés. Cette structure permet du coup de partager les charges du bien immobilier.

Création, mode d'emploi

Pour constituer votre SCI, vous devez rédiger des statuts. Vous pouvez utiliser par exemple un des nombreux modèles proposés sur lnternet, que vous adaptez à votre situation. Il faut nommer un gérant, pris parmi les associés, ou non. Attention : désigner le gérant dans les statuts n’est pas forcément judicieux car cela vous obligera à les modifier en cas de changement. Vous devez publier une annonce dans un journal d’annonces légales, annonce facturée actuellement autour de 200 euros. Ensuite, il suffit d'immatriculer la société au registre du commerce et des sociétés, ce qui coûte 95,28 euros.

...pour gérer des biens immobiliers locatifs

La SCI présente l’avantage de mieux encadrer la gestion familiale d’un patrimoine immobilier. On peut créer une SCI qui deviendra propriétaire de logements donnés en location à des tiers. Le dispositif est aussi prisé des chefs d’entreprises industrielles ou commerciales et des professionnels libéraux : plutôt que d’acheter personnellement ou faire acheter par l’entreprise les locaux dans lesquels ils exercent leur activité, ils constituent une SCI pour une part symbolique, généralement avec un membre de leur famille, qui se rendra propriétaire des locaux, les louera à l’entreprise et percevra des revenus réguliers.

Ce montage permet en toute légalité de séparer patrimoine privé et patrimoine professionnel avec un avantage essentiel : en cas de difficulté, les créanciers ne peuvent pas saisir l’immeuble servant à l’exercice de l’activité.

A la cessation de l’activité professionnelle, lors du départ à la retraite ou de la vente de l’entreprise, le bien immobilier demeure propriété de la SCI qui peut continuer à le louer.

Portrait-robot

94 000 SCI ont été créées l'an dernier, selon une récente étude du site LegalPlace, ce qui représente environ 14% de la création totale d’entreprises. Le capital social moyen était de 1 200 euros. Les 3/4 ont été constituées pour l'investissement locatif. Dernière donnée : l'âge moyen des créateurs est de 38 ans.

Une transmission des parts en douceur...

Ce n’est pas le bien immobilier que l’on va transmettre mais seulement des parts d’une SCI qui en est propriétaire. Or, les droits de donation ou de succession calculés sur ces parts sont en générale plus faibles que pour un bien immobilier détenu directement. En effet, leur calcul tient compte du passif, c’est à dire des éventuels crédits immobiliers restant à rembourser. Autre avantage : les parents peuvent transmettre les parts sociales aux enfants sous forme de donation petit à petit sur une longue période. De la même façon, les parents peuvent donner la nue-propriété à leurs enfants tout en se réservant l’usufruit, ce qui réduit le coût des droits de donation. En cas de succession, il est aussi facile de sortir de l’indivision : l’héritier qui veut se retirer demande aux autres héritiers de racheter ses parts de la SCI.

... avec une fiscalité relativement simple

La fiscalité de la SCI est assez simple : quand elle loue des biens dont elle est propriétaire (logement ou locaux d’activité non équipés), les loyers qu’elle perçoit sont imposables selon le régime des revenus fonciers, auprès de chaque associé, en fonction de la quote-part qu’il détient dans la société. A l’inverse, chaque associé peut imputer sur ses propres revenus la quote-part de déficit foncier qui lui revient, en respectant le plafond légal. La déduction maximum annuelle est de 10 700 euros ou 15 300 euros sur un logement au titre de l'amortissement Périssol.

En cas de vente d’un bien immobilier appartenant à la SCI, c’est le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique. Si le logement vendu est la résidence principale de l’un des associés, sa quote-part de plus-values sera exonérée d’impôt à hauteur de ses parts dans la SCI : s’il détient, par exemple 60% des parts, sa quote-part de plus-value sera exonérée dans cette même proportion.

A toutes fin utiles

La responsabilité des associés n'est pas limitée à leurs apports en capital. Ils répondent indéfiniment des dettes de la SCI proportionnellement à leur part dans le capital social, comme le précise l'article 1857 du Code civil.

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© cbanque.com / MM / Mai 2019

Commentaires

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Publié le 26 mai 2019 à 07h57 - #1surement
  • Homme
  • Lille
  • 70 ans

bonjour,
créer une SCI ou une SARL dans notre cas ! qui pourrait nous informer au plus juste sur les questions ci-après exposées
1 - création d'une SCI à 50/50 entre un père et son fils. L'un possède un bien immobilier l'autre rien. On se propose que la SCI rachète ce bien pour l'euro symbolique à celui qui le possède en sa qualité de personne physique. Dès lors les 2 associés ont 50% de parts chacun du bien immobilier. Est-ce autorisé ?
2 - Ce bien qui est un terrain doit être valorisé au mieux par la SCI, dont construction d'immeubles, lotissement vente de parcelles viabilisées, construction et mise en location par la SCI propriétaire de certains bâtiments nouvellement construits, cela toujours sur le même site.
Dans ces cas de figures la SCI peut-elle récupérer la TVA sur les ventes de parcelles ?
sur les travaux de viabilisation ?
sur les travaux de construction de logements ?
sur les travaux de construction locaux commerciaux ?
3 - L'associé qui a cédé ses biens pour l'euro symbolique peut-il réduire de ses futurs revenus la moins-value subit par lui lors de cette vente à l'euro symbolique ?

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Publié le 28 mai 2019 à 20h38 - #2GBL_GBL

1- le fisc fera sans doute un redressement pour récupérer les droits qui auraient été payés si le bien avait correctement été évalué. Mieux vaut procéder autrement (allez voir votre notaire : de toute manière pour transférer la propriété d'un bien foncier, il faudra en faire intervenir un)....
2- la TVA, ça ne marche pas comme vous croyez...
3- non. Il ne faut pas pousser, ou prendre le fisc pour un imbécile.

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