Plus-value immobilière : comment limiter ses impôts ?

  • Par
Vente d'une maison
© BillionPhotoscom - Fotolia.com

Le gain réalisé sur la vente d’un bien immobilier sera imposé un peu, beaucoup ou pas du tout, selon l’usage que vous en aurez fait et le temps que vous l’aurez gardé. De multiples détails comptent à la veille de votre déclaration de revenus.

Avec la flambée des prix de l'immobilier, la revente d'un bien peut vous rapporter gros. Mais ce gain sera-t-il soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux ? Suivez le guide !

Une plus-value immobilière peut être réalisée lors de la cession à titre onéreux, la vente donc, d’un logement maison, appartement, villa, mais aussi des parts sociales d’une société civile immobilière (SCI) ou d’une société civile de placement immobilier (SCPI). Quand la plus-value immobilière est imposable, le notaire calcule et retient directement l’impôt de la plus-value qu’il reverse ensuite au Trésor public.

Résidence principale : le jackpot !

La plus-value réalisée sur la cession de la résidence principale est totalement exonérée d’impôt sur le revenu, et ne supporte aucun prélèvement, peu importe le montant et la durée de détention du logement. L’exonération d’impôt porte aussi sur les dépendances immédiates et nécessaires (garage, parking, aire de stationnement située à moins d’un kilomètre) si leur vente intervient en même temps que celle de la résidence principale.

Si vous détenez votre résidence principale au travers d’une SCI, la plus-value est limitée à votre quote-part de droits dans la société. (Exemple : si vous possédez 60% des parts sociales d’une SCI qui détient votre résidence principale, l’exonération est limitée à 60% de la plus-value).

Dans tous les cas de figure, la plus-value immobilière est exonérée d’impôt uniquement si le logement constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession.

Attention aux délais

Si le logement est vacant pour cause de mise en vente, l’exonération n’est pas remise en cause dans le cas où la cession intervient dans un délai inférieur à un an. Cela ne signifie pas, comme on le croit souvent, que vous disposez systématiquement d’un an pour vendre. L’appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s’apprécie au regard de l’ensemble des circonstances de l’opération.

Le service des impôts peut ainsi remettre en cause votre droit à l’exonération de la plus-value sur la résidence principale alors même que la vente intervient moins d’un an après que vous ayez déménagé si les raisons que vous invoquez pour justifier un délai de vente de plusieurs mois ne sont pas jugées pertinentes.

Cas particuliers

  • Une personne retraitée ou handicapée résidant en maison de retraite médicalisée ou en foyer d’accueil médicalisé, peut bénéficier de l’exonération de la plus-value réalisée lors de la vente de sa résidence principale si elle intervient dans les deux ans suivant son entrée dans cette structure d’accueil et si sa résidence est restée libre de toute occupation depuis son entrée dans l’établissement. Des conditions de ressources sont requises pour bénéficier de cette exonération.
  • Pour le titulaire d'un logement de fonction, celui-ci constitue en principe la résidence principale. Mais peut-être considérée comme sa résidence principale son logement dont il est propriétaire et dans lequel réside en permanence son conjoint et ses enfants.

Résidence secondaire : 30 ans de patience

Il n’existe pas de définition légale de la résidence secondaire. Selon l’administration fiscale, est une résidence secondaire tout logement qui n’est pas une résidence principale. Il peut s’agir d’un logement loué, d’une résidence de villégiature, d’une habitation occupée par un proche, d’un logement vacant, d’un logement acquis en viager... Lorsque le logement est détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value est diminuée d’un abattement selon la durée de détention dont le taux varie pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Au regard de l’impôt sur le revenu, l’abattement sur la plus-value est fixé à - 6% pour chaque année de détention à partir de la cinquième et jusqu’à la 21ème, puis à - 4% pour la 22ème année suivant l’acquisition. De sorte que l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise après vingt-deux ans révolus de détention.

Au titre des prélèvements sociaux, l’abattement s'établit comme suit : - 1,65% pour chaque année de détention au delà de la 5ème et jusqu’à la 22 ème année, puis - 9% pour chaque année au delà de la 22 ème. Les biens immobiliers détenus depuis 30 ans révolus sont donc totalement exonérés d’impôt.

Une taxation très lourde

Lorsqu’elle est imposable, la plus-value immobilière supporte un IR de 19% et des prélèvements sociaux de 17,20% soit une fiscalité totale de 36,20%. S'y ajoute une surtaxe lorsque la plus-value immobilière nette imposable est supérieure à 50 000 euros. Elle va de 2% à 6% au-delà de 250 000 euros, comme le précise Le Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts (BOFiP-Impôts).

Un cas d'exonération unique

Voici un cas particulier d’exonération qui s’applique une seule fois dans sa vie. Il a pour objectif de permettre aux personnes locataires de leur résidence principale de vendre un logement dont elles sont propriétaires afin d’en investir le produit dans une résidence principale. Il s’agit, par exemple, de la vente d’un logement locatif, d’une habitation de vacances, d’un logement hérité...

Si vous respectez les deux conditions légales suivantes, la plus-value réalisée sur la vente de ce logement sera exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Il faut d'une part, ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale directement ou par personne interposée au cours des quatre années précédent la vente du logement et d'autre part, employer le produit de la vente pour l’acquisition ou la construction d’un logement qui fera office de résidence principale dès son acquisition ou son achèvement s’il s’agit d’un logement à construire.

Des conditions supplémentaires à respecter

Attention, il faut réinvestir le produit de la vente dans la résidence principale dans un délai maximal de vingt-quatre mois à compter de la cession. A défaut, l’exonération d’impôt est annulée par le fisc. Petite subtilité, l'exonération d’impôt de la plus-value est limitée à la fraction du prix de cession effectivement remployé. Exemple : 80% du prix de cession d’un logement est remployé pour l’acquisition ou la construction d’un résidence principale : l’exonération sera limitée à 80% de la plus-value réalisée.

L’exonération de la plus-value au titre du remploi du produit de la vente pour l’acquisition ou de la construction de la résidence principale s’applique sur demande par une mention dans l’acte authentique de vente. Vous devez absolument le signaler au notaire.

Partager cet article :
Michèle MEINAC

© cbanque.com / MM / Mars 2019