Compromis de vente : 4 points clés à surveiller

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Vente d'une maison
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La signature d'une promesse ou d'un compromis de vente est nécessaire pour obtenir un prêt immobilier. Avant de vous lancer, voici 4 clauses à surveiller de près.

Une fois qu’ils sont d’accord sur les modalités de la transaction, le vendeur et l’acquéreur d’un logement vont signer un avant-contrat. Celui-ci prend la forme d’une promesse unilatérale de vente, autrement nommée promesse de vente, engageant le seul vendeur, ou un compromis de vente qui oblige les deux parties. Plus tard, l’acte définitif de vente sera signé chez le notaire. Indispensable pour obtenir le financement de la banque, la promesse de vente, comme le compromis, nécessitent une vive attention sur chacune des clauses. En voici 4 à regarder d'encore plus près.

Le dépôt de garantie

Il n’est pas obligatoire, en théorie, de verser une somme à la signature de la promesse ou du compromis de vente, et de toute façon, son montant n’est pas réglementé par la loi. Néanmoins, il est d’usage que l’acquéreur verse 10% du prix de vente pour réserver le logement. Par exemple, pour un prix de vente fixé à 300 000 euros, le versement par celui qui souhaite acquérir le bien immobilier s’élève à 30 000 euros. Cette somme est juridiquement parlant une indemnité d’immobilisation mais la pratique la connaît aussi sous le nom de dépôt de garantie. Ce versement est séquestré (conservé) chez le notaire, voire chez l’agent immobilier si l’avant-contrat n’a pas été signé dans une étude notariale, jusqu’au jour de la vente. Si l’acquéreur renonce à acheter, il perd la somme versée qui sera alors attribuée au vendeur, sauf s’il est dans l’un des cas légaux l’autorisant à se désister sans perdre son dépôt de garantie.

Notre conseil

Il est judicieux de signer la promesse ou le compromis de vente chez le notaire : il apporte sa garantie professionnelle. Par ailleurs, l’intérêt pour les deux parties, c’est que le notaire sera séquestre, c’est à dire que l’indemnité d’immobilisation de 10% sera déposée entre ses mains. La signature de la promesse ou du compromis de vente est gratuite chez tous les notaires de France.

Compte tenu des prix très élevés de l’immobilier, parfois, certains professionnels demandent au vendeur s’il accepte que l’indemnité d’immobilisation soit fixée à 5%, au lieu du taux habituel de 10%. Le vendeur n’a aucun intérêt à accepter : si le montant de l’indemnité d’immobilisation est faible, l’acquéreur qui, après avoir signé la promesse ou le compromis de vente, trouve une meilleure affaire pourrait être tenté de se désister en acceptant de perdre la somme versée. Selon les professionnels, si l’indemnité d’immobilisation est fixée à 10%, l’acheteur aura moins tendance à se désister.

Le délai de rétractation

Une fois signé, la promesse ou le compromis de vente ne devient définitif qu’à l’issue d’un délai de 10 jours. En effet, l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) accorde à l’acquéreur un temps pour réfléchir et annuler son engagement s’il le souhaite, sans avoir à fournir de motifs. Ce délai de rétractation de 10 jours se calcule à partir du lendemain du jour suivant la remise ou la présentation de la lettre recommandée contenant la promesse ou le compromis de vente signé par les deux parties. Si le dernier jour du délai tombe un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. L’acquéreur doit exprimer sa décision de rétractation par lettre recommandée avec avis de réception envoyée au vendeur, ou au notaire ou à l’agent immobilier si l’acte a été conclu par l’intermédiaire d’un professionnel.

La condition suspensive d’obtention de prêt

La loi a voulu instituer un principe clair afin de ne pas ligoter l’acquéreur à qui l’on refuse le crédit immobilier. Aux termes de l’article L313-40 du code de la consommation, si l’acquéreur déclare que le financement de son acquisition a lieu par recours au crédit immobilier, la promesse ou le compromis de vente est obligatoirement conclu sous la condition suspensive d’obtention du crédit. S’il ne décroche pas son prêt immobilier, l’acquéreur peut annuler son engagement et récupérer la totalité de l’indemnité d’immobilisation versée.

Aujourd’hui les professionnels s’activent à faire préciser, par l’acquéreur, les détails de son plan de financement : durée, taux d’intérêt, montant. Il ne pourra pas faire jouer la condition suspensive pour se désengager si une banque lui propose un crédit immobilier conforme à ce qui est indiqué dans l’acte.

Notre conseil

N'acceptez pas de vous engager sur un plan de financement inaccessible sachant que, peut être, votre situation ou la politique des crédits immobiliers de votre banque ne vous permettront pas d’obtenir ces conditions optimistes inscrites dans l’avant-contrat.

Par ailleurs, les actes mentionnent fréquemment que l’acquéreur doit justifier de deux refus de prêt immobilier répondant aux caractéristiques indiquées dans l’acte pour voir la clause suspensive s'appliquer. Même si votre banque ou un courtier en crédit immobilier vous donnent de manière informelle leur accord, protégez votre situation en déposant systématiquement, et en même temps, une deuxième, voire une troisième demande de crédit immobilier auprès d’autres établissements bancaires.

Le diagnostic immobilier

Le vendeur doit faire réaliser certains contrôles par un diagnostiqueur immobilier agréé. Le rapport doit être transmis au notaire qui va en intégrer le contenu intégral dans la promesse ou le compromis de vente. Mais le diagnostic, c’est une affaire sérieuse. Avant de l’envoyer au notaire ou à l’agent immobilier, vendeur, prenez le temps de le lire soigneusement. Sans doute échaudé par la mise en cause de leur responsabilité civile, certains diagnostiqueurs immobiliers sont devenus extrêmement rigoureux et n’hésitent pas à qualifier comme dangereuse la moindre petite anomalie constatée, notamment sur une installation électrique. Si tel est le cas, mettez à la corbeille ce diagnostic, faites réaliser les travaux et réparations nécessaires par un professionnel compétent et demandez à un autre diagnostiqueur (sans parler du premier) de réaliser un nouveau diagnostic.

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Michèle MEINAC

© cbanque.com / MM / Mars 2019