Immobilier : le fisc peut « rectifier » le prix d'une vente pour calculer les taxes

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Le prix payé lors de l'achat ou la vente d'un bien immobilier peut être « rectifié » par l'administration fiscale, qu'il y ait eu fraude ou non, ce qui peut amener les deux parties à payer des taxes supérieures. L'administration n'est pas tenue par le prix convenu par acheteur et vendeur, rappelle la Cour de cassation.

En principe, les taxes et droits sont liés au prix exprimé dans l'acte, rappellent les juges, mais comme dans toute déclaration, le fisc peut décider d'une rectification si ce prix lui paraît insuffisant au regard du marché.

La rectification peut avoir un coût important compte tenu du nombre de taxes liées à la vente immobilière. Lors d'une vente en effet, l'acquéreur paie les « frais de notaire », c'est-à-dire essentiellement les droits de mutation, alors que le vendeur peut être soumis à diverses taxes comme l'impôt sur l'éventuelle plus-value, à la CSG sur cette plus-value ou le cas échéant plusieurs taxes cumulées sur les terrains devenus constructibles.

En théorie, le prix conclu devrait représenter le prix du marché puisqu'il s'agit de la « rencontre des volontés » des deux intervenants, selon les juges. Le vendeur cède au prix qui le satisfait, auquel il estime son bien, et l'acquéreur accepte au prix qu'il est prêt à payer. Cependant chacun peut avoir intérêt à minimiser le prix officiel et l'administration a le pouvoir de contrôler les actes qui servent de base à l'établissement des impôts et taxes, qu'il s'agisse d'une mutation à titre onéreux comme une vente, à titre gratuit comme une donation ou succession, ou d'une simple déclaration comme l'IFI.

Il s'agit de vérifier que l'acte mentionne bien la valeur vénale de l'immeuble, c'est-à-dire le prix qui pourrait être obtenu à cette date par le jeu de l'offre et de la demande dans le marché réel. L'administration, pour appuyer son point de vue, doit fournir des « termes de comparaison », c'est à dire les prix déclarés lors de mutations comparables récentes, dans le même secteur.

Le 27 juin 2018, la Cour de cassation a allégé les obligations des services fiscaux en la matière, expliquant qu'il s'agissait de comparer à des biens globalement semblables et non plus à des biens identiques ou « intrinséquement similaires ».

Cass. Com, 20.2.2019, G 17-24.593

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Par la rédaction avec AFP

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