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Location : pourquoi les propriétaires refusent-ils vos garants ?

Un état des lieux
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Vous avez un emploi fixe et des revenus réguliers. Mais visite après visite, le verdict reste le même : votre dossier de location ne passe pas... Et pourtant, vous êtes convaincu d’avoir de solides garants. Alors, qu’est-ce qui coince ?

Finie la vie estudiantine, Alex vient de décrocher son premier emploi. Mais son lieu de travail se trouve à une bonne heure de son studio situé dans le très chic 5ème arrondissement de Paris. Et puis, après avoir passé trois ans dans neuf mètres carrés au sixième étage sans ascenseur, il voit les choses en grand et rêve d’un petit deux pièces. Muni de son dossier de location et du soutien de ses parents, Alex se met donc en quête d’un nouveau logement. Mais, après cinq refus, il commence à s’inquiéter et finit par interroger l’agent immobilier : « J’ai un emploi fixe, certes avec des revenus modestes, inférieurs à trois fois le loyer, mais je suis jeune ! Et mes parents se portent caution. Ils sont propriétaires et gagnent à eux deux 5 fois le montant du loyer. Qu’est-ce qui coince avec mon dossier ? ».

La réponse de l’agent laisse Alex pantois : « Je ne peux pas accepter vos garants ». Pourtant, c’est bien eux qui 3 ans plus tôt avaient permis à Alex de louer son studio dans un quartier très prisé. Qu’est-ce qui a changé entre temps ? Réponse : Alex n’est plus étudiant et cela change tout pour les propriétaires. Explications.

Cautionnement gratuit ou assurance payante

Pour se protéger du risque de loyers impayés, les bailleurs peuvent actionner trois leviers différents. Le cautionnement personnel tout d’abord. Dans ce cas, une personne physique - ses parents (comme c’est le cas pour Alex), sa tante, un couple d’amis… - s’engage à honorer l’intégralité des sommes que le locataire n’a pas versées. « C’est la garantie la plus puissante car elle ne coûte rien ni au locataire, ni au propriétaire », explique Jean-Marc Torrollion, le président du réseau immobilier Fnaim. « Elle participe d’un double engagement, financier mais aussi moral. Un locataire qui bénéficie d’un cautionnement a en effet plutôt tendance à prioriser le paiement de son loyer, pour ne pas se sentir mal à l’aise vis-à-vis de son garant », observe-t-il. Autre mécanisme de cautionnement sous l’égide cette fois d’Action Logement : la garantie visale. Elle est demandée par le locataire mais est principalement réservée aux moins de 30 ans.

Enfin, le mécanisme de garantie peut aussi être de la responsabilité du propriétaire. Il peut en effet souscrire une assurance spécifique, appellée garantie des loyers impayés. « Elle couvre le paiement des échéances, le coût des détériorations immobilières et l’intégralité des frais de procédure liés à cet impayé, pour un montant plafonné de 50 000 à 80 000 euros maximum par sinistre en général », détaille le président de la Fnaim. La garantie des loyers impayés coûte en moyenne entre 2,50% et 3,50% TTC du montant du loyer.

Pour Jean-Marc Torrollion, la garantie des loyers impayés et le cautionnement se complètent plus qu'ils ne s'opposent. « Un gestionnaire de biens demande un cautionnement personnel pour solvabiliser un locataire. Néanmoins, il persiste un aléa, celui des accidents de la vie comme un divorce, un décès ou un licenciement, que la garantie des loyers impayés couvre », explique-t-il. Concrètement, si la personne s’étant portée garante fait face à des difficultés financières qui l’empêchent de payer pour le locataire, le propriétaire en activant la garantie des loyers impayés pourra être indemnisé.

Lire aussi : Sous-locataires : quels sont vos droits ?

Cumuler garantie des loyers impayés et cautionnement personnel impossible ?

Mais dans les faits, la garantie de loyers impayés peut rarement jouer ce rôle de complément mis en avant par le président de la Fnaim... La loi du 6 juillet 1989 encadrant les contrats de location l’empêchant dans la plupart des cas. « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti », dispose ainsi l’article 21-1 de cette loi. Autrement dit, cumuler assurance loyers impayés et cautionnement est impossible, sauf si le locataire est en études. De quoi donc expliquer les difficultés que rencontrent certains jeunes diplômés quand ils cherchent un nouveau logement.

Toutefois – et cela va rassurer tous les Alex – entre la garantie des loyers impayés et le cautionnement, les propriétaires privilégient en majorité le cautionnement personnel. « Le taux d’équipement de l’assurance loyers impayés est relativement faible, je l’estime de l’ordre de 20% », souligne Jean-Marc Torrollion de la Fnaim.

Quel profil de garants recherchent les propriétaires ?

Pour départager les locataires potentiels, les propriétaires font attention à la qualité des garants. Et à ce jeu-là, leurs revenus ne sont peut-être pas le critère le plus important. « Le profil-type du garant, c’est le lien de famille », explique le président du réseau immobilier Fnaim. En pratique, les bailleurs préfèrent en effet qu’il y ait un lien de parenté direct entre le locataire et son garant. Il peut s’agir de ses parents, de son frère ou de sa sœur.

Jean-Marc Torrollion nuance toutefois ce propos. « En tant qu’administrateur de biens, lorsqu’une personne extérieure à la sphère familiale se porte garant, on essaie de bien comprendre les raisons qui l’expliquent et si le garant mesure bien les enjeux. Cela peut être parce que le locataire ne veut pas impliquer ses parents, parce leurs revenus sont insuffisants, parce qu’ils sont décédés… Il peut y avoir différentes causes tout à fait respectables ».

Évidemment, le revenu et le reste à vivre de la personne qui s’engage à payer à la place du locataire sont scrutés par les bailleurs. Ainsi, la règle du revenu trois fois supérieurs au loyer reste un indicateur crucial pour évaluer un dossier de location.

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© cbanque.com / MEF / Janvier 2019

Commentaires

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Publié le 25 janvier 2019 à 07h24 - #1Petit louis
  • Homme
  • 67 ans

...pour les locataires qui le souhaitent, il existe le garant Youse(CNP) qui se porte caution pour le locataire qui n'a plus de lien avec sa famille, A raison de 3.8% du loyer charges comprises.
A ma connaissance,c'est unique sur le marché.

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Publié le 27 janvier 2019 à 10h41 - #2Philh
  • Homme
  • Montreuil
  • 47 ans

Bonjour, Il y a aussi Cautioneo qui se porte garant pour les locataires qu'ils soient en cdi, période d'essai ou indépendant. etc , pour un coût de 3.5% du loyer cc et cet organisme propose l'assurance loyers impayés aux propriétaires gratuitement

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