Aider ma mère à acheter avant la retraite

[titif0u]

Bonjour,

J'ai parcouru le forum et j'aimerais des avis sur cette situation.
Ma mère à actuellement la cinquantaine et aimerait acheter. Elle serait primo-accédante et vient de finir son surendettement après une longue séparation.
Nous habitons en petite couronne parisienne et les prix sont très hauts.
Elle est en CDI dans la même société depuis 15 ans et gagne environ 1600e / mois + primes, on va dire en moyenne 1700.

Elle aimerait faire un achat pour:
- arriver à la retraite et ne plus avoir à payer de loyer
- Transmettre un patrimoine

Selon sa conseillère, on peut lui prêter 100K.... mais elle a un avantage postier qui lui permettrait d'emprunter à taux bas à LBP (1,15 sur 20 ans environ). Selon les projections, je pense qu'on pourrait aller sur un emprunt de 120/130K.
Elle a 5000K d'épargne (oui c'est juste) et une nue-propriété de la maison de la grand-mère évalué à 40K... mais ce n'est pas de l'argent liquide à proprement dit, c'est un héritage qui viendra dans plusieurs année donc je ne sais pas comment on peut mettre ça en avant pour les banques.

Vu son budget, elle pense donc à "s'exiler" au fond de la seine et marne dans une petite ville. Mais elle ne connait personne la-bas, j'ai bien peur que malgré la qualité de vie et les prix bas, il y a ait une trop grosse contre-partie (baisse du prix de l'immo et moins-valu si revente, taxe foncière chère par rapport à la valeur du bien, temps de transports très long sachant qu'elle est au moins à 11 ans de la retraite( et don frais d'essence..), isolement loin des amis et de la famille...).

Bref, j'essaie de la convaincre de rester en petite couronne, d'acheter au limite de notre département; quitte à rogner sur ses criètes et ne pas avoir une maison avec jardin. Si elle veut revendre dans 10 ans, ce sera plus facile et elle pourra toujours s'éloigner quand elle sera en retraite. Mais elle n'a pas le budget, je ne vois pas et ne veux pas voir ma mère habiter dans un 30m².... j'habite encore chez elle et j'aimerais l'aider activement dans cet achat.
J'ai moi-même déjà pu acheter un bien en locatif qui me me rapporte un petit cash-flow. J'ai entre 20 et 30K en épargne liquide. Je suis encore étudiante (il me reste 1 ou 2 ans) bien que je travaille régulièrement en CDD.

Pour qu'elle est qlq chose de décent dans le coin, il faudrait rajouter entre 20 et 30K en comptant les frais. Pour ne pas moi-même me déposséder de tout mon patrimoine mobilier, j'ai pensé à faire un crédit étudiant sur qlq années, avec report d'échéances entre 10 et 15K. J'ai 18K sur un PEL à 2% et j'aimerais vraiment ne pas avoir à le fermer...

Et même avec tout cela, acheter va relever du parcours du combattant, ou un bien avec travaux près d'un métro ou RER, cela serait à mon avis moins risqué et porteurs de plus-valu si bien rénové et bien négocié à l'achat....

Le mieux serait-il un achat en indivision ou une donation ? du fait de mon statut étudiant / CDD je ne sais pas si je plomberais plus son profil en essayant d'acheter à 2 ou si au contraire des banques seraient prêtes à nous préter un peu plus sur 2 têtes malgré mon profil ?
Peux-t-on penser à un "nantissement" d'une partie de mon épargne en garentie ou à une hypothèque sur mon bien locatif (il vaut environ 120K et il me reste 67k de crédit) ?

Merci de vos conseils...

 

[Buffeto]

Merci de vos conseils...

c'est un bon sentiment de vouloir aider ses parents mais lorsqu'on est étudiant ,est-il prudent deplomber ton propre avenir alors que ta mère n'est pas dans un dénuement important ( à 50ans elle n'est pas si âgée )


puisqu'elle peut emprunter 100k€ , il faut juste qu'elle dimensionne son achat sur 100k€ .

et si d'ici quelques années tuas une bonne situation alors tu pourras sans doute encore mieux l'aider .

mais ceci n'est que mon avis

 

[titif0u]

Je ne mettrais pas toute mon épargne dedans, et j'ai des revenus complémentaires divers (bourses, aides d'état, travail, cash flow de mon studio...) je suis déjà autonome. Je ne "plomberais"pas mon avenir car quelque part comme j'ai qlq connaissance dans l'immobilier, j'essaierai au maximum de lui faire faire un bon achat, je vois ca comme un investissement sur l'avenir et une aide à ma mère en même temps
Elle m'a bien hébergé au delà de l'âge de raison (18 ans), c'est quelque part comme cela que je lui rends ce qu'elle à depenser pour mes frais en terme d’hébergement et de nourriture... Par principe, c'est bien le minimum que je puisse faire, je n'aurais jamais pu économiser autant si j'avais eu mon propre loyer à assurer.

 

[Aristide]

Bonjour,

Je ne vois pas de solution immédiate.

Il faut préalablement rappeler qu’en passant du statut de locataire à celui de propriétaire suivant :
+ La zone (urbaine ou rurale)
+ Le secteur (diffus = pavillon ou groupé = appartement)
+ La nature du bien (neuf ou ancien)

=> Les charges mensuelles globales peuvent se trouver majorées de 10% à 20% du fait:

+ Impôts fonciers
+ Assurance multi risques habitation
+ Travaux entretiens/réparation
+ Charges copropriété
+ Éventuellement frais de transport supplémentaires (par exemple habitat en zone rurale éloignée des écoles, commerces…etc.)

Mais votre mère ne sera en retraite que dans 11 ans.

Cela laisse du temps pour préparer une telle acquisition en constituant un maximum d'épargne qui - le moment venu - aura pour conséquence :

1) - De réduire le recours au crédit
2) - De rassurer les banques sollicitées puisqu'elle aura ainsi prouvé sa capacité d'épargne qui deviendrait alors une capacité de remboursement.

Parallèlement, si le besoin s'en fait encore sentir et si vous en êtes toutes les deux d'accord, ayant fini vos études et trouvé un emploi pérenne, il sera toujours possible d'envisager une acquisition en indivision.

Peux-t-on penser à un "nantissement" d'une partie de mon épargne en garentie ou à une hypothèque sur mon bien locatif (il vaut environ 120K et il me reste 67k de crédit) ?

Une banque digne de ce nom n'accorde pas un crédit au motif qu'une bonne garantie est proposée; elle n'accepte d'intervenir que si elle juge la capacité de remboursement des emprunteurs suffisante.

En procédant autrement, en cas de défaillances ultérieures dans les remboursements, elle s'exposerait d'ailleurs à des actions en justice pour défaut de conseil et/soutien abusif.

En effet accorder un crédit en sachant que la capacité de remboursement est insuffisante mais en prêtant cependant tout en "se bordant" un maximum par l'exigence de bonnes garanties serait une preuve matérielle de sa connaissance de l'insolvabilité potentielle.

Donc si une garantie est une condition nécessaire, notamment pour des crédits de longue durée, du fait des aléas toujours possible sur une telle période, elle n'est en aucun cas une condition suffisante.

Cdt

 

[moietmoi]

Bonjour,
tu as réussi a acheter avec un cf, alors pourquoi ne pas abandonner l'idée de la rp pour ta mère et de viser un bien locatif avec cf, dans une ville de province à potentiel; En région parisienne rester locataire et avoir un bien locatif ailleurs est souvent une solution au regard des prix élevés de l'immobilier;

 

[titif0u]

Bonjour

Je reviens vers vous pour vous faire connaitre la suite.
Vouloir trouver un bien pour ma mère m'a fait tomber sur une bonne affaire en petite couronne....
J'ai donc fait une offre d'achat qui est passée, j'achète avec un membre de ma famille on s'est associé car il a flairé la bonne occasion ^^. Du coup j'ai pu financer 50% avec un très bon prêt étudiant (l'autre personne cherche actuellement un crédit mais à priori on l'aura ^^).

J'ai donc plutôt suivi ton conseil moietmoi, sauf que ce n'est pas en province, ni même prévue ^^, j'y pense mais plutôt dans quelques années quand j'aurais un travail fixe et plus de bouteille. Je crois que j'ai déjà pas mal d'exp à 24 ans, encore étudiante et bientôt 3 biens locatifs, en chinant des biens à CF à 10km de Paris, ce qui est un terrain dur et donc formateur.
Pour ce qui est de la mama, elle va donc se débrouiller et je pourrais l'aider un peu mais on a bien redimensionné le montant (5K). Et moi j'ai fait un beau projet pour acquérir ma RP: achat par mon oncle d'un 3P en coloc avec moi et une amie, sachant que le loyer de l'amie va rembourser le crédit, et que ma partie APL va payer toutes les charges largement (TF, copro, assurances) de sorte que ce sera une opération blanche pour mon oncle et que je vais me loger gratuitement, il y aura même un reste de CF si je m'éloigne un peu, tout en remboursant une partie du crédit avant de pouvoir racheter l'opération quand j'aurais un travail fixe. Cette opération est prévue cet été quand le bien que l'on est entrain d'acheter tournera bien. Vraiment hâte d'avoir un chez moi ce qui n'est pas une évidence en IDF quand on a pas bcp de moyens.
Si vous voulez émettre des doutes ou des conseils sur ce projet de RP où j'y applique des logiques d'investisseurs, n'hésitez pas !


Au plaisir de vous lire vieux loups de mer !

 

[Buffeto]

m'a fait tombé sur une bonne affaire

on peut connaitre un peu les détails de cette " bonne affaire "?

genre surface , prix , localisation , état ...pour se faire une idée de ce que tu appelles " bonne affaire "

 

[titif0u]

Bien sûr ^^, c'est une "bonne affaire" pour le coin où j'ai acheté, le rendement n'étant pas aussi fort qu'en province

Prix: 125K
Surface: il y a deux biens, un beau petit studio (16m²) et un local (24m²)
Localisation:, une ville cotée bordant le bois de Vincennes
État: très bon, de petits aménagements sont nécessaires (5K de rafraichissement environ par les mêmes artisans que j'ai trouvé lors de mon premier investissement)
Loyer attendu: entre 900 et 1000 euros (HC).

Pas de frais d'agence, on est passé de PAP, c'était une veille dame qui liquidait ses biens dans la région et on a négocié dard dard un dimanche matin et bloqué les biens quand il y avait foule le lundi matin pour des visites....
NB: Studio en meublé OK mais local en nue donc il y aura quelques impôts..... je me demande s'il ne vaudra pas mieux le revendre pour alléger le crédit (valeur après rafraichissement entre 35 et 45K)

 

[moietmoi]

J'ai donc plutôt suivi ton conseil moietmoi,

je ne sais si c'est un conseil, plutôt un avis, mais :

Et moi j'ai fait un beau projet pour acquérir ma RP: achat par mon oncle d'un 3P en coloc avec moi et une amie, sachant que le loyer de l'amie va rembourser le crédit,

là, je n'hésite pas à te donner un conseil: pas de montage sophistiqué dans l'achat de la RP; les amis, famille et proches avec qui on s'entend bien, peuvent devenir les pires ennemis...et auand il y a du capital(immobilier qui plus est) c'est le sac de noeuds qui marque la vie;
désolé de te faire revenir à des réalités que les "anciens" te confirmeront....

Prix: 125K
Surface: il y a deux biens, un beau petit studio (16m²) et un local (24m²)
Localisation:, une ville cotée bordant le bois de Vincennes

Super! le local, je suppose inoccupé pour l'instant, as tu regardé dans le règlement de copro les utilisations acceptées: bureau, libéral, commerce; et dans l'acte de propriété( celui qu'à la vendeuse, établi lorsqu'elle a acheté le local est un lot séparé? à quelle destination? habitation? commerce? bureau?

je me demande s'il ne vaudra pas mieux le revendre pour alléger le crédit (valeur après rafraichissement entre 35 et 45K)

pourquoi pas, si c'est un lot séparé, mais aussi , tu as peut être un petit bijou pour faire de la location courte durée(rbnb...) mais le changement d'usage d'un local commercial dépend de la commune,du PLU et de sa date de révision, et c'est un travail pas facile;

Du coup j'ai pu financer 50% avec un très bon prêt étudiant (l'autre personne cherche actuellement un crédit mais à priori on l'aura

là, un achat en indivision avec un prêt étudiant et un prêt classique, il va falloir trouver la banque, pour le prêt classique, qui accepte ce type d'opération.... je ne veux pas t'affoler, mais je souhaite que tu ais bien rédigé la clause suspensive de crédit;

 

[baboune]

Bonjour,
à priori titifOu présentera un apport personnel de 50 % du bien et son "associé" financera les 50% restant sur cet achat en indivision.
juste à prévoir une caution hypothécaire de la part de titifOu pour sécuriser la banque qui prêtera à son associé.

le financement des 50% de l'associé reposant uniquement sur les revenus et charges dudit associé, si celui ci présente un profil correct la banque ne posera pas de problèmes.
reste à voir surtout, comme le précise fort justement moietmoi, les éventuelles contraintes liées à la situation administrative du local. notamment peut être l'obligation de place de parking pour création nouvelle surface habitable en location. Pour exemple à Suresnes c'est 1.2 place de parking par logement créé (PLU 06.2018)

Cdt