Attention à la rédaction de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier

[Aristide]

Si je vais voir une banque je lui demande un prêt elle me dit : j'ai ce taux la (qui est plus avantageux que celui du compromis), je lui dit OK on essaie avec ce taux, si le prêt est finalement refusé, ce sera au taux plus avantageux, pas au taux du compromis, dans ce cas, en pratique comment cela se passe ?

Dans ce cas il s'agira d'un refus de prêt de la banque suite à son analyse de risques (taux endettement trop élevé - capacité de remboursement et/ou reste à vivre insuffisant....).

Le taux n'aura rien à voir avec ce refus et c'est l'autre clause suspensive "sous réserve de l'acceptation du prêt" qui sera invoquée pour rendre le compromis caduc.

Cdt

 

[paal]

Merci pour vos réponses, c'est exactement cela ma question.
Comment obtenir une attestation de la banque qui refuse le prêt sollicité au taux qui est marqué dans le compromis si lors de la demande de prêt les taux ont légèrement augmenté ?

Là, toute la question est de savoir si vous pouvez restez acheteur (ou non) du bien, et ceci dans les nouvelles conditions de crédit qui vous sont proposées, quitte à ce que la durée se trouve ajustée en conséquence.

Vous admettrez que vote vendeur ne soit aucunement responsable, ni du fait que vous deviez recourir à un crédit, ni du fait que les conditions tarifaires de ce crédit aient évolué ...

C'est plus une question pratique en fait :
Si je vais voir une banque je lui demande un prêt elle me dit : j'ai ce taux la (qui est plus avantageux que celui du compromis), je lui dit OK on essaie avec ce taux, si le prêt est finalement refusé, ce sera au taux plus avantageux, pas au taux du compromis, dans ce cas, en pratique comment cela se passe ?

Si le prêt sollicité se trouve refusé, c'est qu'il y a, un ou deux critères qui ne sont pas compatibles avec la demande, qu'il s'agisse de la durée de remboursement, ou bien de votre capacité d'endettement ...

Lorsque vous êtes dans un situation de ce genre, et au stade préliminaire de la simulation, il faudrait que vous vous fassiez délivrer 2 ou 3 simulations, à des taux et des durées compatibles avec votre profil, qui seront de nature à pouvoir renseigner utilement la clause suspensive du compromis.

Dans l'autre cas, le taux du compromis n'est plus d'actualité, les taux ayant augmenté, le banquier me dira "ah ba non, je ne peux pas vous faire une demande de prêt à ce taux la, ça ne sert a rien on le refusera .."
Voyez-vous ou je veux en venir ?
Merci encore pour vos contributions

Bien entendu, et dans votre démarche avec la banque, vous pouvez lui rendre visite parce que vous avez un projet d'achat, et que vous venez vous renseigner sur les conditions de montant, de taux et de durée du moment ...

Si ensuite, plusieurs mois plus tard, et après avoir repéré un bien qui retient votre attention, vous souhaitez affiner votre projet de financement, il vous faudra bien entendu actualiser l'ensemble des données de votre projet, en retenant éventuellement un nouveau montant de prêt, et de nouvelles conditions de durée et de taux associé à cette durée ....

Enfin, je sais bien que les taux peuvent varier, mais généralement, ils ne le font que de façon progressive ...

 

[cedricmr]

Bonjour,
Si après instruction du dossier au taux de 1%, la banque refuse le crédit, elle ne fera pas de difficulté pour vous faire une attestation de refus au taux de 1.5% (mentionné comme max au compromis).
De la même façon, si le compromis a prévu un taux max de 1.5% et que la banque ne prête pas en dessous de 2%, elle vous fera également une attestation disant qu'elle a refusé d'étudier votre dossier

 

[Benoit.C]

Bonjour,
Je suis en plein achat pour un premier investissement locatif à 120000€ FAI, j'aimerai autant éviter de faire une connerie ^^
L'agent m'a envoyé un modèle d'offre à remplir.
Mon questionnement concerne les conditions suspensives à insérer dans l'offre d'achat, en particulier celle concernant le prêt:
- obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant maximum de .... , au taux maximum, hors assurance de ...% accordés par un établissement financier ou bancaire au choix du promettant.

Sur le montant: Je souhaite financer le bien à 100% voire à 110% (frais acquisition) si la banque l'accepte.
Donc je souhaiterai plutôt mettre "d'un montant minimum de 120000€ et maximum de 135000€".
Qu'en pensez-vous ?

Sur la durée: Je souhaite financer sur 20 ans. Je peux fixer cette durée sans craindre que le vendeur trouve cela trop restrictif ? (j'ai 30 ans).

Sur l'assurance: J'ai lu attentivement les échanges précédents. Si j'ai bien compris, il vaut mieux préciser un taux, assurance comprise ? Je pensais mettre 2.10% au vu des taux actuels. Je pense que ça laisse de la marge pour le vendeur ?


Y'a-t-il d'autres conditions suspensives plus générales à insérer dans l'offre d'achat ? (ou elles ne sont rédigées qu'au compromis ?).
Comme:
- le promettant devra être vivant au jour de la signature de l’acte authentique.
- obtention d'un dossier de diagnostic technique, d'un certificat d'urbanisme et de tous documents requis ne révélant pas de situations, projets, vices ou servitudes quelconques de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou à nuire à l'affectation à laquelle l'acquéreur le destine ou encore à empêcher les travaux de remise en état que l'acquéreur envisage d'entreprendre,
- obtention d'un état des hypothèques et des créances garanties par la loi d'un montant inférieur au prix de la vente,
- purge de tout droit de préemption, quel qu'il soit, résultant de dispositions légales et de tout droit de préférence résultant de dispositions conventionnelles.

Merci d'avance de partager votre expérience

 

[paal]

Bonjour,
Je suis en plein achat pour un premier investissement locatif à 120000€ FAI, j'aimerai autant éviter de faire une connerie ^^
L'agent m'a envoyé un modèle d'offre à remplir.
Mon questionnement concerne les conditions suspensives à insérer dans l'offre d'achat, en particulier celle concernant le prêt:
- obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant maximum de .... , au taux maximum, hors assurance de ...% accordés par un établissement financier ou bancaire au choix du promettant.

Sur le montant: Je souhaite financer le bien à 100% voire à 110% (frais acquisition) si la banque l'accepte.
Donc je souhaiterai plutôt mettre "d'un montant minimum de 120000€ et maximum de 135000€".
Qu'en pensez-vous ?

La pratique de demander un prêt pour davantage que sa valeur résiduelle soumise aux droits de mutation n'est possible dans un marché local assez fortement haussier, et dans la mesure où l'organisme financier l'acceptera ; cela n'a rien de systématique, et cet organisme pourrait par contre vous demander de présenter un apport personnel !!

Sur la durée: Je souhaite financer sur 20 ans. Je peux fixer cette durée sans craindre que le vendeur trouve cela trop restrictif ? (j'ai 30 ans).

Sur le domaine de la durée, elle est fortement liée d'une part au marché des taux, mais aussi et surtout à votre capacité d'endettement (qui résultera du ratio entre votre mensualité et vos revenus)

Sur l'assurance: J'ai lu attentivement les échanges précédents. Si j'ai bien compris, il vaut mieux préciser un taux, assurance comprise ? Je pensais mettre 2.10% au vu des taux actuels. Je pense que ça laisse de la marge pour le vendeur ?

Il me semble qu'il soit préférable de considérer un taux de financement assurance comprise ...

Le vendeur, il sera attentif au fait que vous obteniez un crédit qui soit conforme à votre engagement ; si vous présentiez un défaut de crédit, peu lui importera que vous n'ayez pas obtenu un taux et une durée qui soit à vos yeux acceptable, pas plus qu'il n'ira rechercher si le prêt n'a pas été accepté parce que l'assurance de l'organisme l'organisme n'aura pas accepté de vous assurer dans des conditions jugées acceptables ...

Tout ceci est le problème de l'acquéreur, pas celui du vendeur ....

Y'a-t-il d'autres conditions suspensives plus générales à insérer dans l'offre d'achat ? (ou elles ne sont rédigées qu'au compromis ?).
Comme:
- le promettant devra être vivant au jour de la signature de l’acte authentique.

Primo, et si j'étais votre vendeur, je m'esclafferai de rire, mais tout de suite après, je serai frappé d'un malaise tel qu'entraînant une paralysie des membres supérieurs m'empêchant de signer ...

J'ai malheureusement connu une situation de ce genre, ou l'acheteur sera décédé entre la date du compromis et la date prévue pour la signature de l'acte authentique ; eh bien de façon très logique, la vente n'aura pas eu lieu !

Si cela avait été le vendeur qui décède dans ce délai, il aurait que l'acheteur attende de faire connaissance avec les héritiers du vendeur !!

- obtention d'un dossier de diagnostic technique, d'un certificat d'urbanisme et de tous documents requis ne révélant pas de situations, projets, vices ou servitudes quelconques de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou à nuire à l'affectation à laquelle l'acquéreur le destine ou encore à empêcher les travaux de remise en état que l'acquéreur envisage d'entreprendre,

- obtention d'un état des hypothèques et des créances garanties par la loi d'un montant inférieur au prix de la vente,

Cela c'est le boulot du notaire, et je vois mal un prêteur demander une garantie réelle pour un montant inférieur au montant du prêt susceptible de se trouver accordé, surtout si vous demandez un financement intégral (y compris frais de notaire .... ; c'est une chose qui ne peut que bloquer le processus !!

- purge de tout droit de préemption, quel qu'il soit, résultant de dispositions légales et de tout droit de préférence résultant de dispositions conventionnelles.
Merci d'avance de partager votre expérience

Vous voudriez priver une municipalité de son éventuel droit de préemption ?

A supposer que le notaire l'accepte, il serait étonnant que vous ne vous retrouviez pas au TA pour clause abusive (et donc inopérante après jugement) ; quand on connaît la langueur de la justice française, il m'étonnerait aussi que le vendeur l'accepte ; n'oubliez tout de même pas qu'un compromis est un avant contrat, et qu'en conséquence il pré-suppose l'accord des parties sur la TOTALITÉ de son contenu ...

 

[moietmoi]

- le promettant devra être vivant au jour de la signature de l’acte authentique

Le code civil oblige les héritiers à la vente, il n'y a donc pas de soucis; la vente ira jusqu'au bout avec les ayant droits,
Mais par contre si l'acquéreur décède ,ses ayant droits ne sont pas obligés d'acheter( jurisprudence): l'idée étant que les héritiers de l'acquéreur n'ont pas forcément les moyens d'acheter;
Les compromis ou promesses signés chez les notaires comprennent en général ces clauses (inutiles)

 

[Benoit.C]

Merci pour vos réponses.
N'étant pas au fait du déroulement ni des us de l'achat immobilier, je préfère faire rigoler ici que faire une bêtise qui me couterait quelques milliers d'euros.
Je re-précise qu'il s'agit ici de rédiger mon offre et non de mes requètes pour le compromis.

Ok pour le montant. Cependant sur l'exemple-type de l'agent, il est écrit "d'un montant maximum de..."
Or, dans le cadre d'un investissement immobilier, j'entends au moins que le bien soit financé à 100%, 90% au pire. Auquel cas, puis-je indiquer par exemple un financement minimum de 108000 € ?
De fait je ne comprends pas bien pourquoi il est pré-indiqué "maximum" ?

Dans mes calculs, la mensualité correspond peu ou prou à 70% du loyer, pour un prêt sur 20 ans. Raison pour laquelle je souhaite cette durée. La question c'est de savoir si le vendeur peut considérer cela trop restrictif ?

Ok pour l'assurance. On est d'accord.

Donc pour une offre, vous considérez qu'aucune autre condition suspensive n'est nécessaire? (sauf cas particulier propre au bien)
Les autres devant être vues au moment du compromis.

 

[Aristide]

Bonjour,

Si j'ai bien compris, il vaut mieux préciser un taux, assurance comprise ?

Le problème est que dans la grande majorité des cas le taux des prêts (= taux nominal proportionnel encore appelé taux débiteur) est annoncé "hors assurance".

La pratique du taux "assurances comprises" n'est constatée que dans certaines banques de certaines régions.

Et comme il existe plusieurs techniques de calcul des primes d'assurances si votre banque ne pratique pas le taux "assurances comprises" il vous sera impossible de prévoir la clause que vous souhaitez.

A toutes fins utiles sur le calcul des primes d'assurances :

Assurance Décès – Invalidité : Bon à savoir (1ère partie ) - Blog
http://blog.cbanque.com/aristide/11/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir-1ere-partie/

Assurance Décès – Invalidité : Bon à savoir (2è partie = Ajout Assurance Déléguée) - Blog
http://blog.cbanque.com/aristide/10...-a-savoir-2e-partie-ajout-assurance-deleguee/

Il me semble qu'il soit préférable de considérer un taux de financement assurance comprise ...

???
Cf ci-dessus.

J'ai malheureusement connu une situation de ce genre, ou l'acheteur sera décédé entre la date du compromis et la date prévue pour la signature de l'acte authentique ; eh bien de façon très logique, la vente n'aura pas eu lieu !

Le code civil oblige les héritiers à la vente, il n'y a donc pas de soucis; la vente ira jusqu'au bout avec les ayant droits,

Mais par contre si l'acquéreur décède ,ses ayant droits ne sont pas obligés d'acheter( jurisprudence): l'idée étant que les héritiers de l'acquéreur n'ont pas forcément les moyens d'acheter;
Les compromis ou promesses signés chez les notaires comprennent en général ces clauses (inutiles)

Dans l'absolu le compromis engage les parties définitivement même si l'une des parties décède avant la signature de l'acte authentique.

La signature d’un compromis de vente engage de manière définitive le vendeur et l’acheteur. Le décès du premier peut cependant venir contrarier le bon déroulement de la transaction. Avocats PICOVSCHI fait le point sur la situation.
Ainsi, en application de l’article 1589 du Code civil, dès que le compromis de vente est signé, en principe, cet engagement devient irrévocable.
http://immobilier.avocats-picovschi...s-en-cas-de-deces-du-vendeur.html#intertitre1

Rien de plus normal puisque (contrairement à ce que l'on croit) le vrai contrat c'est le compromis; l'acte authentique n'étant qu'une réitération devant notaire nécessaire aux formalités du transfert réel de propriété (fichier immobilier)

Tout dépend donc de ce que prévoit le compromis et il est tout à fait possible d'y inclure une clause suspensive en cas de décès de l'une et/ou l'autre des parties.

Mais il faut encore préciser que la loi actuelle donne encore un délai de rétractation de 10 jours après réception dudit compromis.
Ainsi si un couple a signé un tel engagement et que - dans ces 10 jours - l'un des acquéreurs décède, le co-acquéreur survivant pourra se rétracter.

Enfin, si les acquéreurs ont obtenu un crédit pour le financement de leur projet, en règle générale, ils paient des primes d'assurance décès invalidité dès l'acceptation.
De ce fait, si par malheur l'un des acquéreurs/emprunteurs venait à décéder ses ayants droits percevraient immédiatement de l'assureur le montant du capital emprunté ce qui leur permettrait de donner suite à leur projet.

Cdt

 

[moietmoi]

Je re-précise qu'il s'agit ici de rédiger mon offre

a quoi sert une offre? à mettre en relation vendeur et acquéreur.
en vrai, il y a un flou dans les règles , lois, et dispositions, ainsi si vous faites une offre au prix du mandat, la vente est réputée parfaite, puisque qu'il y accord sur la chose et le prix(code civil)
mais la loi attribue comme dit par Aristide, plus haut, un délai de 10 jours de rétractation à l'acquéreur après la notification du compromis à l'acquéreur, donc l'offre n'engage que très peu l'acquéreur, puisque si le vendeur ne veut pas intégrer dans le compromis certaines clauses, l'acquéreur pourra même compromis signé, se rétracter;
Si l'offre est au prix, le vendeur ne peut pas la refuser,quelque qu'apparaisse votre situation, sdf , fin de droit.... le vendeur est obligé d'aller au compromis;
Si l'offre n'est pas au prix, alors l'offre est une "accroche commerciale" pour que le vendeur accepte votre offre à un prix plus bas que prévu; Dans ce cas votre offre doit être attractive, mais doit aussi vous protéger: à quoi bon mettre

d'un montant minimum de 120000€

qui indiquerait à votre vendeur que vous n'avez que peu d'apport( il pourrait choisir une offre plus basse mais plus sûre), alors que le montant maximum peut laisser penser au vendeur que vous avez des deniers propres(sans doute) et vous couvre par la clause suspensive;

Je pensais mettre 2.10% au vu des taux actuels. Je pense que ça laisse de la marge pour le vendeur ?

Ce que le vendeur peut craindre , c'est que vous mettiez un taux trop bas, vous laissant ainsi par la suite jouer sur la clause suspensive; imaginez que vous mettiez 0,4%, vous allez avoir un refus immédiat des banques,le vendeur sait à l'avance que vous vous couvrez pour pouvoir ne pas acheter ou prendre du temps de réflexion, il ne donnera pas suite à l'offre;
mon conseil, mettez le taux du marché actuel avec 0,3% de plus par exemple; ce % se définit par le crédit maximum que vous êtes prêt à accepter pour cet investissement;

 

[Benoit.C]

@moietmoi : Merci de prendre le temps de me répondre.
Au sujet du montant: Ce que je ne souhaite pas, c'est obtenir un financement pour 70% par exemple et me retrouver bloqué.
Parce-que sortir beaucoup de capital, dans le cadre d'un investissement locatif où l'objectif est justement de profiter de l'effet de levier, ça me semble idiot.

Or si je mets 120000€ maximum, je ne suis pas protégé par la possibilité qu'on me finance 80000€.