Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[dacunha31]

Bonjour,

Me revoici avec des éléments supplémentaires.

Mon courtier m'a transmis une proposition et j'aimerai savoir ce que vous en pensez (amortissement négatif interdit par la loi?), je voulais être sure que cette proposition soit réglo.

Informations :
Cout de l'opération : 266576 euros

- Apport personnel à déduire : 20 000 euros
- Prêt principal de 110 817 euros à taux fixe sur 15 ans à 2.15% (hors assurance)
- Prêt employeur : 19 209 euros sur 240 mois à 0.50%
- Prêt 1% : 15 000 euros sur 144 mois à 1%
- PTZ de 101 550 euros sur 300 mois avec un différé de 15 ans et un amortissement sur 10 ans.

Tout ceci sans assurance car j'ai des problèmes de santé et je serai refusée à l'assurance de la banque...

Le courtier, m'annonce :

1ere période : 144 mois
PP 701.44 + Prêt empl. 84.12 + PTZ 0 + Prêt 1% 110.58 euros soit 896.14 euros

2eme période : 36 mois
PP 812.02 + Prêt empl. 84.12 + PTZ 0 + Prêt 1% 0

3eme période : 60 mois
PP 0 + Prêt empl. 84.12 + PTZ 846 + Prêt 1% 0

4eme période : 60 mois
PP 0 + Prêt empl. 0 + PTZ 846 + Prêt 1% 0

Est-ce une solution correcte? Du coup on n'est pas dans un lissage réel car 1ere période = 896.14€ - 2eme période = 896.14 euros - 3eme période = 930.12 euros et 4eme période = 846 euros...

Est-ce la meilleure solution d'après-vous ou y a t-il moyen d'arranger tout cela pour diminuer soit la durée soit l'échéance?

Merci pour votre aide.

 

[ZRR_pigeon]

Est-ce la meilleure solution d'après-vous ou y a t-il moyen d'arranger tout cela pour diminuer soit la durée soit l'échéance?

mathematiquement c'est sous optimal pour plusieurs raisons :
- la mensualité baisse a la fin, c'est un surcout non nécessaire. (idealement echeance constante)
- la mensualité augmente au 3e temps, deux possibiltés :
- soit vous pouviez gérer tout le long les 930 euros et alors la la solution actuelle est vraiment mauvaise (faut refaire avec 930 euros tout le long)
- soit les 930 euros suppose que d'ici la vous aurez plus de revenus, ce qui semble probable et logique, dans ce cas, bien que sous optimale, cette solution ne sera pas financierement tres differente de la solution optimale (que la banque pourra de toutes manieres refuser de mettre en place si elle en a envie).

il y aura quelques centaines d'euros de gain potentiels (interets et ADI plus courte confondus), sur un cout total déboursé de ~21300 euros hors assurances.

 

[tede]

Bonjour,

Je n'arrive pas à trouver le meilleur lissage avec le plan suivant:

Montant souhaité: 300.000€
Apport à déduire: 20.000€
PTZ: 120.000€
Pret principal lisseur: 160.000
Différé PTZ: 10ans puis 144 mensualités
Capacité de remboursement: + ou - 1150€/mois assurance comprise

J'ai bien utilisé les différentes calculatrices présentes sur le site, mais je fais tous mes calculs "à tâtons" en prenant des durées de pret principal au hasard. C'est cette durée optimale que je n'arrive pas à trouver.... 15? 20? 22? 25? Le differé de 15ans ce serait parfaitement emboité, mais bon je fais parti de la tranche 2 à peu de choses pres

J'ai donc RDV demain avec un courtier du fameux site m............x.com pour m'éclairer sur tout ca.

 

[dacunha31]

mathematiquement c'est sous optimal pour plusieurs raisons :
- la mensualité baisse a la fin, c'est un surcout non nécessaire. (idealement echeance constante)
- la mensualité augmente au 3e temps, deux possibiltés :
- soit vous pouviez gérer tout le long les 930 euros et alors la la solution actuelle est vraiment mauvaise (faut refaire avec 930 euros tout le long)
- soit les 930 euros suppose que d'ici la vous aurez plus de revenus, ce qui semble probable et logique, dans ce cas, bien que sous optimale, cette solution ne sera pas financierement tres differente de la solution optimale (que la banque pourra de toutes manieres refuser de mettre en place si elle en a envie).

il y aura quelques centaines d'euros de gain potentiels (interets et ADI plus courte confondus), sur un cout total déboursé de ~21300 euros hors assurances.

Bonjour,
Merci pour votre réponse.
Les 2 derniers paliers concernent le PTZ+ à 0% d'intérêt ainsi que la fin du prêt employeur pour le 3eme palier à 0.50%.
Du coup, je ne comprends pas comment cela peut générer du surcout vu les taux de ces 2 emprunts.
Comment arriverez-vous à 930 euros tout au long des 25 ans? Il faudrait nécessairement baisser la durée du prêt non? Si tel est le cas, impossible car le différé et l'amortissement du PTZ+ me sont imposés. Au mieux, le gouvernement laisse l'opportunité de réduire la période de différé (15 ans) mais pas la période d'amortissement (10 ans).

 

[Aristide]

Bonjour,

Je n'arrive pas à trouver le meilleur lissage avec le plan suivant:
Montant souhaité: 300.000€
Apport à déduire: 20.000€
PTZ: 120.000€
Pret principal lisseur: 160.000
Différé PTZ: 10ans puis 144 mensualités
Capacité de remboursement: + ou - 1150€/mois assurance comprise


J'ai donc RDV demain avec un courtier du fameux site m............x.com pour m'éclairer sur tout ca.

Impossible de vous répondre car il manque beaucoup d'informations :

=> Pour un lissage simple (donc sans optimisation du plan de financement):

+ Taux du prêt long lisseur ?
+ Vous annoncez une échéance cible de 1.150€/mois assurances comprises........Quelles sont les conditions de cette/ces assurance(s) ?
+ Si vous ne connaissez pas les conditions d'assurance indiquez votre échéance hors assurance.
Bien entendu, dans ce cas, le lissage sera un "faux lissage" et encore moins bien optimisé.


=> Pour un montage "gigogne" à échéances lissées (avec optimisation du plan de financement):

+ Hiérarchie des taux susceptible de vous être proposée par votre banque = Structure des paliers de durées avec taux associés. Ce n'est pas la grille standard sur laquelle votre conseiller se base; ce sont les différents taux - fonction des durées - qu'il vous proposerait à vous pour votre dossier.
+ Vous annoncez une échéance cible de 1.150€/mois assurances comprises........Quelles sont les conditions de cette/ces assurance(s) ?
+ Si vous ne connaissez pas les conditions d'assurance indiquez votre échéance ce hors assurance.
Bien entendu, dans ce cas, le montage gigogne serait "moins mal" que la lissage simple mais il ne serait pas vraiment optimisé car ce serait toujours un" faux lissage".

NB) - Une réponse ne pourra pas vous être apportée avant votre rendez-vous de demain.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

Il faudrait nécessairement baisser la durée du prêt non?

en tous cas la durée des prets payants. si le PTZ continue sa vie plus tard c'est pas grave.
les autres prets (PP Et employeur) peuvent etre raccourcis.
le surcout ne provient pas des dernieres années mais surtout des premieres. augmenter la mensualité a 930 tout le long permet de reduire les interets du PP (essentiellement) dans le debut du pret.

quand la durée des prets, (hormis le PTZ) elles sont calculées et non fixées a l'avance. peut etre que votre pret principal fera 170 mois ou 160 mois et non 180 mois, peu importe pour vous. Plus il est court moins c'est cher.

 

[Aristide]

Bonjour,

Me revoici avec des éléments supplémentaires.

Mon courtier m'a transmis une proposition et j'aimerai savoir ce que vous en pensez (amortissement négatif interdit par la loi?), je voulais être sure que cette proposition soit réglo.

Stricto sensu, l'amortissement négatif n'est pas interdit par la loi.

Dans le cas général d'un seul crédit, ce n'est qu'éventuellement, de façon indirecte, suivant la pratique des banques qui conduirait à capitaliser des intérêts au mois la mois que cette pratique serait contraire à l'article 1154 du code civil.

Quant il s'agit d'un montage qui consiste à "à casser le prêt unique ci-dessus" en au moins deux prêts ( = montage gigogne à échéances lissées) de telle sorte que le coût du crédit soit réduit pour l'emprunteur le doute subsiste car sur un crédit (= le prêt long lisseur) le code civil ne serait pas respecté (= accroissement intérêts) mais globalement, sur l'ensemble du montage, ce coût du crédit serait cependant réduit.

A ma connaissance la justice ne s'est pas prononcée sur ce point et c'est parce que le doute subsiste que je ne pratique pas l'amortissement négatif.

Mais si une banque pratiquait l'amortissement négatif mais faisait bien le nécessaire pour que les intérêts en plus soit bien capitalisés au bout de un an (et non pas au mois me mois) ce ne serait pas illégal.

Informations :
Est-ce une solution correcte? Du coup on n'est pas dans un lissage réel car 1ere période = 896.14€ - 2eme période = 896.14 euros - 3eme période = 930.12 euros et 4eme période = 846 euros...

Est-ce la meilleure solution d'après-vous ou y a t-il moyen d'arranger tout cela pour diminuer soit la durée soit l'échéance?

Comment arriverez-vous à 930 euros tout au long des 25 ans? Il faudrait nécessairement baisser la durée du prêt non?

Quelle est votre échéance cible hors assurance à vous = celle que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à vote capacité de remboursement ?

NB) - Votre courtier vous propose un "bricolage" qui tente de s'approcher d'un lissage puisqu'il y a divers paliers progressifs.
Est-votre choix ?
Si oui quels sont vos paliers d'échéances cibles (durées et montants) ?

NB) - Il s'agit d'une tentative de lissage simple qui pourrait certainement être amélioré par un montage gigogne à échéances lissées si, toutefois, votre banque a la possibilité technique de le faire et, également, accepte de le faire ?

Dans cette éventualité il manque la hiérarchie des taux susceptible de vous être proposée = structure des paliers de durées avec taux associés. Il ne s'agit pas de la grille standard sur laquelle votre conseiller se base mais, fonction des durées calculées (et non pas choisies) des divers taux qui vous seraient proposés à vous, pour votre dossier.

NB) - Quelle que soit l'option choisie/possible il faut être conscient qu'un lissage hors assurance reste un "faux lissage" et qu'il n'est donc pas bien optimisé.
Et les primes d'assurances ne peuvent être prise en compte dans un lissage que si elles sont fixes c'est à dire assises sur le capital initial.

Cdt

 

[dacunha31]

durées calculées[/COLOR] (et non pas choisies) des divers taux qui vous seraient proposés à vous, pour votre dossier.

Cdt

Bonjour,
Notre échéance serait entre 850 et 900 euros dans l'idéal... C'est l'échéance que nous voudrions payer car notre capacité nous permettrait de payer un peu plus. Cependant, nous souhaitons conserver une qualité de vie... De plus, il faudra payer également les assurances des divers prêts.

Oui je pense effectivement que le courtier fait cela pour s'approcher au mieux d'un vrai lissage. Il m'a expliqué qu'il ne pouvait pas lisser le PP sur toute la durée car son montant était trop faible par rapport aux autres prêts. C'est pourquoi il nous propose cette solution. Ce n'est pas notre choix mais le sien pour tenter de s'approcher de quelque chose d'acceptable en matière de montant mais aussi en matière de taux car du fait que le PP soit uniquement que sur 15 ans, nous pouvons bénéficier d'un taux plus avantageux à 2.15% au lieu de 2.60% sur 25 ans.

Pour le montage gigogne je n'ai aucune information sur le sujet. Qui dit gigogne dit forcément une grosse différence de montant à chaque palier??? Différence de taux d'emprunt également???

Merci pour votre aide.

Bonne journée

 

[Aristide]

Notre échéance serait entre 850 et 900 euros dans l'idéal...

Donc je retiens 900€ ???

Pour le montage gigogne je n'ai aucune information sur le sujet. Qui dit gigogne dit forcément une grosse différence de montant à chaque palier??? Différence de taux d'emprunt également???

Mais non !!!
Je vous suggère de lire le billet concerné de mon blog ainsi que les multiples posts sur le sujet.

L'échéance cible reste l'échéance cible.

Mais au lieu d'avoir un seul prêt complémentaire "long lisseur" vous avez un second prêt "court emboîté".
Et si le prêt emboîté est plus court, son taux sera aussi moins élevé.

Et du fait de leur calcul (et non pas de leur choix) les durées seront optimisées.

Ainsi le prêt de 180 mois sera peut-être réduit à 175 mois (?) et peut-être que son taux s'en trouvera aussi réduit.

Il y aura donc une réduction du volume des intérêts payés du fait de "l'effet taux réduits" mais aussi de l'effet "durées réduites"

Et, si les durées sont réduites, ie nombre des primes d'assurances à payer est aussi réduit.

=> Au total - à échéance cible identique - il en ressort un gain significatif sur le coût du crédit.

Cdt

 

[dacunha31]

Donc je retiens 900€ ???



Mais non !!!
Je vous suggère de lire le billet concerné de mon blog ainsi que les multiples posts sur le sujet.

L'échéance cible reste l'échéance cible.

Mais au lieu d'avoir un seul prêt complémentaire "long lisseur" vous avez un second prêt "court emboîté".
Et si le prêt emboîté est plus court, son taux sera aussi moins élevé.

Et du fait de leur calcul (et non pas de leur choix) les durées seront optimisées.

Ainsi le prêt de 180 mois sera peut-être réduit à 175 mois (?) et peut-être que son taux s'en trouvera aussi réduit.

Il y aura donc une réduction du volume des intérêts payés du fait de "l'effet taux réduits" mais aussi de l'effet "durées réduites"

Et, si les durées sont réduites, ie nombre des primes d'assurances à payer est aussi réduit.

=> Au total - à échéance cible identique - il en ressort un gain significatif sur le coût du crédit.

Cdt

Je comprends votre explication (enfin je pense !)

Hier, le courtier m'a écrit, suite à une question sur la négociation du taux du PP :

Il est effectivement annoncé sur les sites commerciaux des taux mais souvent sans expliquer qu'on les obtiens en faisant se croiser 2 lignes de prêt sur 10 et 15 ans par exemple à 1,90 et 2,15 par exemple.

Je lui ai donc demandé si l'on pouvait croiser 2 lignes de prêt pour réduire les couts.

Il m'a répondu ceci :

La multiplicité de vos lignes de Crédit font que le prêt sur 15 ans ne sera du coup plus amortis. En gros vous ne n'auriez que des intérêts sur la ligne des 15 ans jusqu'à ce que le prêt de 10 ans se termine, donc aucun intérêt !

Est-ce que cette petite conversation correspondait à un montage gigogne?

Merci