Choix entre remboursement anticipé d'un pret ou placement?

[Aristide]

Le problème ne se pose pas en ces termes.

L'investisseur/emprunteur - pour un même montant d'investissement physique - aura des sources/offres de financement diverses.

Suivant les banques sollicitées, les coûts annexes (frais dossier - parts sociales - frais garanties...) seront différents ce qui, de ce fait, donnera un coût total du projet plus ou moins élevé.

D'autre part, suivant les banques :

+ A durée égale les taux prêts seront différents
+ A fortiori, à durées différentes les taux seront différents
+ Les taux d'assurances seront différents
+ Suivant le niveau de mensualité accepté par les banques les durées d'amortissement résultantes seront différentes (incidence sur le niveau de taux + incidence sur durée paiement intérêts mais aussi assurances)

=> C'est en conséquence de ces éléments discriminants que ledit investisseur se souciera de rechercher le plan de financement qui lui coûte le moins cher.

Et si, effectivement, la valeur du patrimoine physique sera strictement le même, en fonction des choix de financement retenus l'investisseur/emprunteur aura dû débourser plus ou moins; en payant une échéance plus forte à la banque il réduit sa possibilité d'épargne et son manque à gagner en intérêts augmente.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

entre un credit amortissable a 3% sur 20 ans et un pret in fine de 3% sur 20 ans, il y a une différence, une grosse différence.

 

[Buffeto]

entre un credit amortissable a 3% sur 20 ans et un pret in fine de 3% sur 20 ans, il y a une différence, une grosse différence.

notamment....fiscale si on est sur du locatif.

 

[user28029]

entre un credit amortissable a 3% sur 20 ans et un pret in fine de 3% sur 20 ans, il y a une différence, une grosse différence.

Oui. Ce n'est pas le même produit, par définition. Dans un cas vous empruntez un montant fixe. Dans l'autre vous empruntez un montant dégressif.
Par exemple si vous empruntez 100000€,
- in fine : cela peut s'analyser comme 240 emprunts de 416,66€ chacun, et de même durée 240 mois.
- amortissable cela peut s'analyser comme 240 emprunts de montants de ~416,66€, et de durées différentes, de 1 à 240 mois
(le montant du prêt de durée i mois correspond à la part de capital contenue dans l'échéance i).

Mais ce qui est important de noter est que si votre épargne vous rapporte 3%, et que les 2 prêts sont aussi à 3%, financer une acquisition par l'épargne, par le prêt amortissable ou par le prêt in fine revient au même. Dans le sens où à la fin, vous reconstituez le même montant d'épargne.

 

[ZRR_pigeon]

Mais ce qui est important de noter est que si votre épargne vous rapporte 3%, et que les 2 prêts sont aussi à 3%, financer une acquisition par l'épargne, par le prêt amortissable ou par le prêt in fine revient au même. Dans le sens où à la fin, vous reconstituez le même montant d'épargne.

ben justement pour moi, c'est faux.

 

[user28029]

ben justement pour moi, c'est faux.

Une simple feuille Excel vous prouverait pourtant le contraire

 

[ZRR_pigeon]

Une simple feuille Excel vous prouverait pourtant le contraire

allez-y prouvez le !

 

[user28029]

cf fichier joint

Afficher la pièce jointe Epargne-Emprunt - Copy.xlsx

 

[bougnat]

ça s'attaque de toute part ici ! ^^

En ouvrant ce fichier, novice que je suis, une chose me titille.

Toute la réflexion se base sur :
- un cout d'emprunt fixe dans le temps
- un rendement seulement estimé.

L'on ne devrait comparer ce qui est comparable, comment faire dans ce cas, puisque qu'une variable est introduite...

 

[Aristide]

Bonjour,

cf fichier joint

Afficher la pièce jointe 1486

L'exemple traité ci-dessus est très théorique pour les trois raisons suivantes :

1) - C'est très exceptionnel que le taux du crédit soit égal au taux de l'épargne; en taux d'ensemble - tous prêts confondus - il est généralement supérieur bien entendu.

2) - Le crédit est pratiquement toujours assorti d'assurances décès invalidité ce qui accentue le "gap" taux du crédit moins taux de l'épargne".

3) - Le coût réel du projet est toujours supérieur à l'investissement physique du fait :

=> Des frais liés au projet
+ Frais négociation
+ Frais acte notarié

=> Des frais liés au crédit
+ Frais dossier
+ Part sociales (éventuelles si réseau mutualiste)
+ Frais de courtage (éventuel)
+ Frais de garanties.

Mais il m'a donné l'occasion de reprendre les raisonnements indiqués à la page 78 ci-dessus :

A la réflexion je pense qu'il y a en fait trois raisonnements :

1) - "Combien ai-je dépensé" ? (notion de flux réels de sorties de trésorerie)
2) - "Combien il me reste" ? (notion de trésorerie en stock)

=> Nous somme d'accord pour dire que partant d'un situation de trésorerie initiale donnée "0" l'on arrive à la même situation en "2".

3) - "Quel est le coût réel de l'opération" ? (Intègre les manques à gagner en intérêts)

Il faudrait refaire un modèle et stimuler ces trois situations la dernière me semblant, en fait, fournir une comparaison entre ce qu'aurait été :

+ la valeur acquise d'un seul investissement financier (= pas d'investissement physique mais - à la place - placement des mensualités)

et

+ la valeur acquise (= le patrimoine total) avec un investissement physique.

=> Et donc de comparer les situations suivants trois axes :

1) - "Qu'est-ce que j'ai dépensé/décaissé ?"

2) - "Qu'est-ce que le projet m'a réellement coûté ?"

3 - "Qu'est-ce qu'il me reste; quel est mon patrimoine total (financier + physique) ?"

Et cela en partant d'une hypothèse de base qui est l'absence d'investissement physique mais d'un investissement financier par placement de la capacité d'épargne = capacité de remboursement.

A cette fin j'ai donc aménagé le tableau Excel ci-dessus où les trois stades ci-dessus apparaissent bien avec justification des différences.

J'ai pu ainsi appliquer le procédé à la comparaison de l'investissement "Avec prêt amortissable" et "Avec prêt in fine".

Tout à la droite de la nouvelle feuille Excel jointe l'on vérifie bien sur le tableau de comparaison que - hors toutes considérations fiscales si locatif - le financement "In Fine" est plus onéreux qu'avec le financement "amortissable".

Nb) - Si l'on positionne le même taux pour l'épargne et pour le crédit, aux arrondis près, l'on obtient bien des résultats identiques pour l'un et l'autre des modes de financement.

Cdt