Attention à la rédaction de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier

[olivier773]

Bonjour,

Je risque de vous mélanger un peu les pinceaux car le sujet a dévié, mais j'aimerai revenir sur mon histoire pour ceux qui ont suivit.
Je vous résume :

- J'ai signé un compromis de vente en tant qu'acquéreur en novembre dernier, j'ai versé 3000euros d’acompte.
- Je n'ai pu obtenir de prêt pour le bien, j'ai donc envoyé un refus au vendeur. Pas de chance, la banque ayant recalculé les frais de notaire, ils ne sont pas partit sur les mêmes bases et le refus est supérieur de 800euros par rapport à la clause du compromis de vente. Du coup les vendeurs "refuse" mon refus, et veulent garder les 3000euros.
- Pour éviter de perdre des sous ce qui n'est pas le but, j'ai cherché encore et j'ai fini par trouver une banque qui me prête ! Miracle !
- Je re-signe donc un deuxième compromis (qui ne parle pas du premier)
- Mais quelques jours avant la signature, les vendeurs réclament 3000euros suplémentaire car il compte garder les 3000euros d’acompte comme dédommagement du retard sur la vente.
- Ma notaire annule donc la vente
- Quelques jours après les vendeurs me proposent de laissé tomber les 3000euros, mais veulent que je paye toute les charges, taxes et travaux de co-pro depuis le 1er avril, date à laquelle on aurai du signer le PREMIER acte de vente.

Selon ma notaire je ne leur dois rien, le deuxième annulant le premier.

Deux avis valent mieux qu'un, qu'en pensez-vous ?

Merci.

 

[sebrat]

Bonjour Elaphus et merci pour toutes ces précisions très utiles.
Je vais maintenant me placer côté vendeur, puisque c'est mon cas.
Je trouve parfaitement normal de protéger l'acheteur pour éviter une déconvenue, par contre il semblerait bien qu'en définitive seul l'acheteur est réellement couvert. Car dans mon cas le compromis de vente (bien de 140k€ net vendeur) a été signé fin août 2013en agence, avec des conditions de financement à hauteur de 129k€. J'avais trouvé ce montant à emprunter très élevé en rapport au montant à financer, mais l'acte de compromis étant prêt je l'ai quand même signé. Je suis moi-même à l'étranger et n'ai pas pu m'en occuper personnellement. La signature de la vente était programmée la première semaine de novembre. Et là je reçois un coup de fil de l'agence me tenant informé que l'acheteur n'a pas eu son prêt et va faire jouer la condition suspensive.
Or ce refus de prêt comporte les problèmes suivants:
- Il arrive largement après les 45 jours communément accordés (mais qui dans les faits n'ont strictement aucune importance parait-il) puisque le compromis a été signé fin août et le refus est daté du 29 octobre, donc plus de 60jours…
- Il stipule un montant de 160k€ et donc incluant frais de notaire et frais d’agence ou travaux, ce qui n’était pas prévu dans le compromis,
- Il ne stipule aucune condition de taux…

Ce refus de dernière minute me met dans l’embarras et il nous faut tout recommencer de 0, tout en gérant ça de l’étranger, ce qui n’est pas vraiment facile…
Bref je souhaitais savoir si j’avais un quelconque recours contre cet acheteur qui est visiblement de mauvaise foi, car il semblerait que finalement il ait changé d’avis et souhaite acheter qq chose avec son amie, donc il a dû gonfler artificiellement le montant à emprunter pour être sûr que ce serait refusé par sa banque ou recourir à un refus de complaisance, ce qui est plus difficile par les temps qui courent…
Bref, le fait que le montant demandé dépasse le montant figurant dans le compromis fait que la condition suspensive ne m’est pas opposable et que je pourrais m’opposer au remboursement du dépôt de garantie. Le problème est que l’agence n’a pas demandé de dépôt de garantie. Cela m’a un peu surpris mais ils m’ont répondu que cela ne se demandait plus car il était quasi impossible de le garder en cas d’irrégularité ou de non-respect du contrat.
Bref, je suis un peu surpris de tout cela et les agences comme les notaires vous font signer des contrats d’un nombre de pages indécent quand on nous rabat les oreilles avec le développement durable et on se rend compte que tout ce qu’il y a dans ce contrat peut être gentiment bafoué par l’acquéreur sans que cela ne pose de problème à personne sauf au vendeur qui de toutes façons est toujours le vilain canard noir parce que s’il a qq chose à vendre c’est qu’il a de l’argent et donc il a tort…. !
Bref, comme cette situation me met vraiment dans la -----… je voulais savoir si je pouvais intenter une action contre ce pseudo acquéreur ou si je n’ai que mes yeux pour pleurer et éventuellement mes mains pour le cogner si je le croise…
Mais l’idée serait :
- De réclamer une compensation du préjudice dans la limite des 10% en général considérés pour le dépôt de garantie,
- Ne pas bloquer par ailleurs la vente, car je sais qu’une décision de justice peut prendre plusieurs années et c’est pour ça qu’en général les acheteurs mal intentionnés sont intouchables.
- L’idée est donc d’attaquer l’acquéreur non pas pour l’obliger à acheter le bien, car il a prouvé qu’il n’en avait pas les moyen mais pour négligence et réparation du préjudice.
Merci par avance pour vos conseils et avis.
Bien cordialement
Sébastien

 

[vivien]

Bonjour,

En complément des informations données dans cette discussion, l'Arrêt de la Cour de Cassation N° 12-29021 du 20/11/2013 confirme l'impérieuse nécessité de suivre à la lettres les mentions stipulées dans le compromis de vente.

Cdt

 

[Swingui]

Bonjour,

Je suis nouveau sur votre forum et souhaite obtenir un éclaircissement sur un point précis qui a été abordé au début de cette discussion, c'est pourquoi je n'ouvre pas de sujet spécifique même si ce sujet est un peu ancien. (modérateur, n'hésitez pas à m'indiquez s'il est plus opportun d'ouvrir une discussion spécifique)

Il s'agit de la rédaction de la clause liée à l'obtention d'un prêt et plus particulièrement de son conditionnement à l’acceptation à l'assurance des emprunteurs.

Pour mémoire voici ce qu'avait écrit Elaphus en 2011 :

- Attention surtout à ce fait : il vous restera, une fois l’offre préalable signée et retournée à la banque, à constituer les garanties. L’ADI peut poser problème : la banque va en général émettre l’offre avant l’accord de l’assureur. Si celui-ci n’arrive pas vous allez finalement voir le prêt vous être refusé...
Or la Cour de cassation juge que "la clause ‘sous réserve de l’acceptation à l’assurance des emprunteurs’ ne prive pas d’un caractère ferme l’offre de crédit caractérisant l’obtention d’un prêt au sens de l’article L. 312-16 du Code de la consommation" (3e civ., 23 juin 2010, pourvoi n° 09-15.963). Donc vous avez obtenu votre prêt...sans l’obtenir. Ainsi l’offre de prêt est ferme et définitive, la condition suspensive d’obtention de prêt à laquelle est suspendu le contrat de vente est néanmoins accomplie.


Il faut donc que la rédaction de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier (donc sans réserves de garanties ou d’assurances) vous prémunisse contre ce risque.[/B] Mais le vendeur ne sera certainement pas d’accord !
NB : ceci joue encore plus pour les prêts professionnels (C.A. de Saint Denis de La Réunion, ch. civ., 2 sept. 2011).

Si j'ai bien compris, une offre de prêt conditionnée à la souscription d'une assurance est considérée comme étant une offre ferme au regard de la loi. Et donc dans ce cas, la clause suspensive liée à l'obtention d'une offre de prêt est considérée juridiquement acquise et ce, même si au final l'emprunteur ne parvient pas à obtenir une assurance et donc se voit refuser le prêt qui lui avait été proposé par la banque via une offre écrite.

Ma situation

Le compromis que l'on me propose (je suis acquéreur) précise dans un premier temps :

L'acquéreur déclare (...) avoir l'intention de recourir, pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts (...) répondant aux caractéristiques suivantes :

• Organisme prêteur : tout organisme prêteur
• Montant maximum de la somme empruntée : ......montant précisé par nos soins
• Durée maximale de remboursement : ......précisée par nos soins
• Taux nominal d'intérêt maximum : % l'an (hors assurances) sera précisé par nos soins
• Garanties offertes : privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire

​

Puis précise un peu plus loin :

Le prêt sera réputé obtenu au sens des articles (...) et la condition suspensive sera réalisée par la remise de la banque à l'acquéreur de l'offre écrite, (...), de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes, et par l'obtention de l'agrément définitif de l'emprunteur par une compagnie d'assurance aux conditions exigées par la banque ​

Ma question : est-ce que la formulation "et par l'obtention de l'agrément définitif de l'emprunteur par une compagnie d'assurance aux conditions exigées par la banque" couvre bien l'emprunteur en cas d'impossibilité pour l'emprunteur d'obtenir une assurance (soit parce que son dossier médical l'en empêche, soit parce que les offres d'assurance qu'il a reçu sont jugées inacceptable pour sa part) ?


Seconde question : est-il d'usage de préciser dans les caractéristiques du prêt que compte demander l'emprunteur si le taux hors assurance est fixe ou variable ?

Merci aux personnes qui auront eu le courage de tout lire et de me répondre.

 

[Aristide]

Bonjour,

Ma question : est-ce que la formulation "et par l'obtention de l'agrément définitif de l'emprunteur par une compagnie d'assurance aux conditions exigées par la banque" couvre bien l'emprunteur en cas d'impossibilité pour l'emprunteur d'obtenir une assurance (soit parce que son dossier médical l'en empêche,

A mon avis oui.

soit parce que les offres d'assurance qu'il a reçu sont jugées inacceptable pour sa part) ?

Dans ce cas non car vous avez bien "l'obtention de l'agrément définitif de l'emprunteur par une compagnie d'assurance aux conditions exigées par la banque".

C'est vous qui la refusez.

Seconde question : est-il d'usage de préciser dans les caractéristiques du prêt que compte demander l'emprunteur si le taux hors assurance est fixe ou variable ?

Non.
Mais si vous souhaitez une prime à taux fixe il est toujours possible d'en faire une condition.

Cdt

 

[Swingui]

Merci pour votre réponse rapide !

 

[floralie]

Bonjour,

Nous avons signé un compromis de vente, dans lequel le montant maximum spécifié comprenait les frais de notaire + le prix du bien.
Alors que les banques s'étaient montrées enthousiastes lors des simulations avant la signature du compromis, nous en sommes déjà à deux refus, et avons peur de ne pas pouvoir mener à bien notre projet.
Ce qui nous inquiète, c'est que les demandes que nous avons faites auprès des banques sont légèrement supérieures ( 2000 euros) au montant indiqué sur le compromis, car celui-ci ne comprenait pas la caution demandée par les banques, qui gonfle la somme demandée...
Nous nous retrouvons donc piégés et avons peur de ne pas pouvoir récupérer la somme avancée au vendeur.
Merci de votre aide

 

[Aristide]

Bonjour,

Si le crédit que vous demandez est supérieur au maximum prévu dans le compromis le vendeur pourrait effectivement en faire un argument et considérer que c'est un motif de refus des banques.

Dans ce cas sont les clauses du compromis qui s'appliquent et vous pourriez effectivement perdre l'acompte versé.

Il serait hautement préférable que vous réduisiez la demande de prêt à hauteur de ce qui était prévu.
Dès lors, s'il y a refus, ce ne pourra plus être lié à ce motif et vous récupérerez votre acompte.

Cdt

 

[floralie]

"considérer que c'est un motif de refus des banques"? pour 2000 euros? alors qu'on avait fait les simulations avec ce montant? et que le banquier nous avait dit oui...?
Bref, on a vraiment été très bêtes sur ce coup là, on s'est fait complètement pigeonner par le notaire et le vendeur. Je trouve ça répugnant et j'espère au moins que ce message servira à de futurs acheteurs...

 

[ICF62]

attention.....

les compromis de vente rédigés par les notaires ne reprennent pas le coût des garanties car bien entendu ils ne connaissent pas le coût de la garantie qui va être demandée.

il est du reste souvent indiqué "pour mémoire" ainsi que concernant les frais de dossier banque.

certaines clauses reprennent du reste le fait que le montant indiqué est "hors coût de garantie"

le fait que le rédacteur du compromis est un professionnel il est probable que sa responsabilité pourrait être recherchée dans la rédaction restrictive de la clause et du montant indiqué.
en effet, retrancher simplement l'apport personnel du seul prix de vente frais d'acte inclus en omettant d'inclure le coût d'une garantie qu'il sait obligatoire et des frais de dossier dont il connait l'application systématique par les banques peut relever de sa responsabilité professionnelle.

j'ai déjà eu plusieurs fois le cas ou un notaire tentait de contester le montant du refus de prêt.
lorsque je leur ai évoqué l'oubli du coût de la garantie du prêt le ton a immédiatement changé.

j'ai même déjà vu plusieurs fois des compromis (rédigé par des agents immobiliers) de vente de terrains à batir dans lesquels le coût de la construction n'était pas indiqué !!!
bien entendu lors de la présentation des refus de prêts la tentation était forte d'exiger la demande de prêt sur le seul prix du terrain hors construction.

ces agents immobiliers peu scrupuleux ont depuis tous fermé boutique (dans mon secteur du moins).

donc ne pas paniquer et prévenir le notaire du refus de prêt sans imaginer de suite le pire.

bien cordialement