Attention à la rédaction de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier

[Elaphus]

Sa rédaction va être vue ici du côté acquéreur. Celui-ci se fait souvent imposer des conditions qui ne lui conviennent pas (imprimés ‘tout faits’ de compromis des AI, logiciels notariaux) : il faut les refuser.
J’ai même vu un AI mentionner une source de financement inexacte sur un compromis, le produit d’une vente à venir y étant transformé en apport personnel disponible...Les acquéreurs s’étant désistés, ils ont eu à leur charge la clause pénale.

Il est évident que le vendeur, lui, veillera à ses intérêts en cherchant à obtenir une clause rendant le prêt le plus facile possible à obtenir, sous réserve de ne pas inclure de clause excessive (genre contacter X banques, ce qui n’est pas admis). C’est le cas en général dans les avant-contrats faits par des intermédiaires, qui défendent avant tout le vendeur.
Mais sa meilleure protection repose sur un prix de vente ne plumant pas trop le pigeon, et sur le choix d’un acquéreur dodu à point.

A quoi veiller ? C’est d’autant plus important que l’inévitable clause pénale (elle n’est pas obligatoire, et son montant est à négocier, même si le plus souvent elle fixée est entre 5 et 10%) vous coincera si le prêt a été obtenu tel qu’il a été défini au compromis...

N’oubliez pas que vous avez un droit de rétractation après signature du compromis : mieux vaut l’utiliser plutôt que de croire pouvoir susciter ensuite un refus de complaisance auprès d’une banque.

1) les conditions classiques du prêt :

Ne vous engagez pas sur des conditions qui vous soient défavorables (sans empêcher pour autant l’obtention d’un prêt, puisque vous voulez acheter) par désir effréné de réaliser cet achat:

- le montant : n’acceptez pas de le réduire si cela doit vous exposer à des difficultés ensuite (travaux, mobilier, équipement) afin d’avoir un dossier plus présentable.

- le taux contractuel doit être réaliste, selon les conditions du moment (voyez les sites spécialisés, notamment ceux de courtiers) mais sans dépasser un niveau vous mettant en fâcheuse posture. Si vous souhaitez 4% quand c’est un objectif réaliste pour la durée prévue, n’allez pas jusqu’à accepter 4,5%.

- la durée : allonger le prêt inconsidérément vous coûtera très cher et, au-delà de X années, ne vous permettra même pas d’emprunter plus, juste d’abaisser la mensualité afin de ‘faire passer’ votre dossier dans votre limite d’endettement.

- la mensualité à ne pas dépasser, pas seulement en fonction des fameux 33% qu’une banque peut dépasser pour de hauts revenus, mais en fonction de votre cas personnel (compte tenu de ce que l’avenir peut aussi vous réserver).

- taux fixe ou variable ? Vous aurez vu sur ce forum que le taux variable peut se révéler un piège redoutable. Encore une fois ne le prenez pas à seule fin de ‘faire passer’ votre dossier...

2) les autres conditions du prêt :
- Je conseille d’ajouter une clause sur le coût de l’assurance des emprunteurs (ADI) qui a un grand rôle dans l’économie du projet.

- Ne précisez pas que vous accepteriez un prêt en devise (franc suisse, etc.): si vous êtes capable de prendre ce risque, c’est une chose à éventuellement examiner, mais sans vous lier par avance.

- les délais sont importants, en général seront fixés 2 termes successifs : pour demander une offre préalable de prêt puis pour l’obtenir (mais là c’est la banque qui est responsable, sauf si vous ne lui fournissez pas à temps les pièces nécessaires).
Un délai trop court vous empêchera de comparer plusieurs banques. Mais le vendeur a aussi intérêt à ne pas voir traîner l’affaire...


- Attention surtout à ce fait : il vous restera, une fois l’offre préalable signée et retournée à la banque, à constituer les garanties. L’ADI peut poser problème : la banque va en général émettre l’offre avant l’accord de l’assureur. Si celui-ci n’arrive pas vous allez finalement voir le prêt vous être refusé...
Or la Cour de cassation juge que "la clause ‘sous réserve de l’acceptation à l’assurance des emprunteurs’ ne prive pas d’un caractère ferme l’offre de crédit caractérisant l’obtention d’un prêt au sens de l’article L. 312-16 du Code de la consommation" (3e civ., 23 juin 2010, pourvoi n° 09-15.963). Donc vous avez obtenu votre prêt...sans l’obtenir. Ainsi l’offre de prêt est ferme et définitive, la condition suspensive d’obtention de prêt à laquelle est suspendu le contrat de vente est néanmoins accomplie.


Il faut donc que la rédaction de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier (donc sans réserves de garanties ou d’assurances) vous prémunisse contre ce risque. Mais le vendeur ne sera certainement pas d’accord !
NB : ceci joue encore plus pour les prêts professionnels (C.A. de Saint Denis de La Réunion, ch. civ., 2 sept. 2011).


***

Le mieux quand on a un achat en tête est de se renseigner auprès des banques à l’avance sur sa faisabilité : cela vous évitera des démarches inutiles, et avec une simulation vous rassurerez l’AI ou le vendeur en pouvant montrer qu’une banque a toutes chances de vous suivre sur ce projet.

Ce n’est pas une fois le compromis signé qu’il faut s’y lancer : là il ne doit plus s’agir que d’obtenir une offre préalable de prêt qui cette fois engagera la banque.

Retenez enfin que si une banque vous refuse un prêt, ce n’est pas forcément par méchanceté : en défendant son intérêt, là, il se trouve qu’elle défend aussi le vôtre en vous évitant de vous lancer dans une opération dangereuse. Et vous ne pouvez rien contre ce refus.

N’allez pas voir toutes les banques en espérant en trouver une qui accepte malgré plusieurs refus successifs : vous risquez plus qu’elle si elle a une hypothèque ou une caution à faire jouer si vous êtes défaillant.

 

[Vanille95]

Il faut probablement épingler, agrafer ou encadrer ce message au début du forum prêts immobiliers.

Nous rappelons à longueur de forum que la condition suspensive doit être rédigée sur mesures.

Ce rappel très détaillé et contenant des références jurisprudentielles doit rester bien visible sur le forum.

 

[Elaphus]

Merci Vanille, mais il y aura profit mutuel à ce que chacun le complète ou l'enrichisse de son expérience, ce sujet.

J'ajoute déjà que si le prêt est obtenu, mais la vente (= le contrat principal) empêchée pour X raisons, le contrat de prêt tombera.

Il y a plein de procès liés à cette clause, souvent à l'initiative du vendeur qui veut faire juger que le refus est de complaisance: là ça ne passe pas (secret bancaire...).

En revanche si l'acquéreur a:

- modifié les conditions de la demande de prêt (en l'aggravant, donc),

- ou tardé dans ses démarches,

les tribunaux seront sans mansuétude.

Cette clause ne doit pas être utilisée comme facteur de rétractation hors délais...Et une modification de sa situation (divorce, par ex.) sera sans portée, sauf pour faire réduire l'effet de la clause pénale par le juge (ce qui lui est possible).


Il faut aussi se mettre à la place du vendeur, que tout contretemps peut gravement affecter...surtout en période de baisse de prix et de contraction du crédit.

 

[aden]

- Attention surtout à ce fait : il vous restera, une fois l’offre préalable signée et retournée à la banque, à constituer les garanties. L’ADI peut poser problème : la banque va en général émettre l’offre avant l’accord de l’assureur. Si celui-ci n’arrive pas vous allez finalement voir le prêt vous être refusé...
Or la Cour de cassation juge que "la clause ‘sous réserve de l’acceptation à l’assurance des emprunteurs’ ne prive pas d’un caractère ferme l’offre de crédit caractérisant l’obtention d’un prêt au sens de l’article L. 312-16 du Code de la consommation" (3e civ., 23 juin 2010, pourvoi n° 09-15.963). Donc vous avez obtenu votre prêt...sans l’obtenir. Ainsi l’offre de prêt est ferme et définitive, la condition suspensive d’obtention de prêt à laquelle est suspendu le contrat de vente est néanmoins accomplie.


Il faut donc que la rédaction de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier (donc sans réserves de garanties ou d’assurances) vous prémunisse contre ce risque. Mais le vendeur ne sera certainement pas d’accord !
NB : ceci joue encore plus pour les prêts professionnels (C.A. de Saint Denis de La Réunion, ch. civ., 2 sept. 2011).

Bonjour,

Si j'ai bien compris vos propos sur l'ADI, il est possible d'obtenir un prêt immobilier sans avoir d'accord pour une ADI? Je ne comprends pas? Dans ce cas, le prêt démarre quand même, donc les mensualités sont à rembourser, mais on n'a pas d'assurance????

Merci pour votre réponse.

Cordialement,
Aden

 

[Elaphus]

Sauf négligence surprenante, la banque ne va débloquer les fonds que si les garanties sont constituées.

En fait ce qu'il faudrait c'est n'émettre l'offre qu'une fois l'ADI constituée.

 

[Elaphus]

Je vais compléter par des extraits de jurisprudence:

Cour d'appel d'Angers
ct0146
Audience publique du mardi 18 mars 2008
N° de RG: 07/00372

En application des dispositions protectrices de l'acquéreur de l'article L. 312-16 du code de la consommation applicables en l'espèce, la durée de validité de la condition suspensive de l'octroi du ou des prêts nécessaires au financement de la vente ne peut être inférieure à un mois et, en cas de non réalisation de cette condition suspensive, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit, la somme étant productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement.
Les dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation, d'ordre public, interdisent la stipulation d'obligations contractuelles imposées à l'acquéreur de nature à accroître les exigences de ce texte.
Ainsi la double obligation contractuelle faite en l'espèce à l'acquéreur de déposer ses demandes de prêt dans le délai de 20 jours à compter de la signature de la promesse de vente et d'en adresser copie au notaire non conforme aux exigences légales et de nature à aggraver la situation contractuelle des acquéreurs doit être réputée non écrite.
Il appartient néanmoins aux acquéreurs de justifier qu'ils ont exécuté de bonne foi les dispositions contractuelles les obligeant à former au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.
Le tribunal a estimé que la non réalisation de la condition suspensive prévue à l'acte était le fait des acquéreurs de mauvaise foi puisque la motivation du refus apporté par la Caisse d'Epargne à leur demande apparaissait parfaitement imprécise et n'était pas crédible au regard des autres circonstances de fait tenant à la signature par les époux X... le 12 mai 2005 d'un autre compromis financé ayant conduit à une acquisition immobilière financée à l'aide d'un prêt consenti pour un montant supérieur par la même banque.
Toutefois, les pièces produites montrent que les époux X... ont saisi d'une demande de prêt aux fins d'acquisition du bien immobilier objet de la promesse synallagmatique du 5 février 2005 deux établissements bancaires à savoir la Caisse d'Epargne et la BNP PARIBAS.

Enfin, les époux A... soutiennent inutilement que la condition suspensive, qui n'était assortie d'aucun délai, pouvait toujours être accomplie alors que, d'une part, l'offre de prêt du 27 juillet 2005 est en toute hypothèse postérieure à la date limite du 30 juin 2005 fixée à la promesse de vente du 5 février 2005 comme date limite de régularisation de l'acte authentique et partant comme terme de la réalisation de la condition suspensive et, d'autre part, que le prêt contracté l'a été dans des conditions radicalement différentes de celle prévues à la promesse synallagmatique du 5 février 2005 (en fait deux prêts : un prêt relais de 230 000 € remboursable au taux de 3, 70 % en 23 mensualités de 709, 17 € au titre des intérêts et une mensualité de 230 709, 17 € comprenant le capital restant dû et un prêt de 231 000 € au taux de 3, 15 % remboursable en 144 mensualités).
Ainsi, le motif du refus des banques d'apporter une suite favorable à la demande de prêt ne saurait en l'état de ces éléments être imputé à une faute contractuelle ou à un défaut de diligence imputable aux époux X... et le jugement doit être infirmé en toutes ses dispositions.

Attention au recours aux seuls courtiers:

Cour d'appel de Paris
ct0202
Audience publique du mercredi 2 juillet 2008
N° de RG: 07/2781

Considérant sur la condition suspensive de prêt convenue à l'acte que l'acquéreur déclarant vouloir souscrire un ou plusieurs prêts bancaires ou assimilés pour un montant global de 246. 378 € s'engageait à solliciter ces crédits par des démarches personnelles auprès des organismes financiers de son choix et notamment de la Caisse d'Epargne ; que la lettre de la CAFPI du 19 septembre 2003 indiquant que " compte tenu des éléments en notre possession, il ne nous est malheureusement pas possible de poursuivre l'étude de votre dossier ", est insuffisante à justifier de démarches sérieuses en vue de l'obtention d'un prêt, la CAFPI étant une simple société de courtage et non un établissement prêteur et aucune demande n'ayant été faite auprès de la Caisse d'Epargne ainsi qu'il était convenu ;

Que c'est alors à bon droit que le premier juge a pu retenir que la condition de prêt avait défailli par la négligence de Mme B... acquéreur ;

Attention aux clauses mal rédigées:

Cour d'appel d'Angers
ct0146
Audience publique du mardi 20 janvier 2009
N° de RG: 06/02009

Attendu que, pour débouter la SCI LA JAMETRIE de sa demande en exécution forcée de la vente, le tribunal a retenu que la condition suspensive d'obtention du prêt devait être réputée défaillie du fait :

- d'abord, du non respect, par l'acquéreur, de son obligation de justifier de sa demande de prêt dans les 10 jours de la signature de la promesse synallagmatique de vente,

- ensuite, du refus de prêt opposé par la Caisse d'Epargne le 5 octobre 1999, refus que la SCI a omis de leur communiquer et dont les vendeurs n'ont eu connaissance que le 17 mars 2000 ;

Que le tribunal a ajouté que cette défaillance avait entraîné la caducité du contrat, libérant les parties de leurs engagements réciproques de vente et d'achat à compter du 17 mars 2000 ;

Mais attendu que si la demande de prêt et la réitération authentique de l'acte étaient effectivement enfermées dans des délais précis, de 10 jours à compter du 21 mai 1999 pour la première, et d'un mois à compter de la levée de la condition suspensive, sans pouvoir excéder le 21 juin 1999, pour la seconde, force est de constater que la condition d'obtention du prêt n'était assortie d'aucun terme express ; que la date limite de sa réalisation ne se déduisait que du terme fixé pour la signature de l'acte authentique, qui devait intervenir un mois après la levée de la condition suspensive ;

Qu'il se déduit, en premier lieu, du rapprochement de ces clauses que la date de réitération était impossible puisque fixée un mois jour pour jour après la date de signature de la vente, elle ne permettait pas à l'acquéreur de disposer du délai de 10 jours accordé pour le dépôt de sa demande de prêt et impliquait une acceptation immédiate de l'organisme de prêt ;

Les diligences à accomplir:

Cour d'appel de Paris
ct0202
Audience publique du mercredi 23 janvier 2008
N° de RG: 06/22872

Que la réalité du dépôt de la demande de prêt, qui n'est soumise à aucune formalisme particulier, est confirmée par les télécopies que la SNVB a adressées aux intéressés le 25 juillet 2001 pour leur demander certains documents (avis d'imposition ou justificatifs des revenus de l'année en cours ou année précédente, 3 derniers bulletins de paie, dernière déclaration des revenus fonciers) et le 27 juillet suivant pour confirmer les éléments à lui faire parvenir pour compléter leur dossier, à savoir déclaration des revenus fonciers 2000, 3 dernières années de déclaration 2035 pour Madame, pour le poste clients de la société Elso, nombre de clients, leurs noms et leurs délais de paiement ; que la SNVB précisait dans cette seconde télécopie que comme convenu, elle envoyait par courrier 3 simulations en fonction des durées suivantes : 10, 12 et 15 ans ; que l'une de ces simulations concerne effectivement un prêt d'une durée de 180 mois, au taux d'intérêt de 5,35 % ;

 

[Elaphus]

Cour d'appel de Versailles
ct0087
Audience publique du jeudi 25 octobre 2007
N° de RG: 06/5892

- SUR LA REALISATION DE LA CONDITION SUSPENSIVE D'OBTENTION DE PRET

Considérant que l'appelante soutient que l'offre de prêt obtenue par l'acquéreur ne correspond pas aux caractéristiques de financement de l'opération stipulées par les acquéreurs dans le compromis de vente, que la condition suspensive d'obtention du prêt n'a pas été réalisée et que l'acquéreur ne justifie pas du dépôt de la demande de prêt immobilier et de l'offre de crédit dans les délais requis ;

Considérant que les dispositions de l'article L 312-16 du code de la Consommation étant édictées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, le vendeur est mal-fondé à se prévaloir de la non conformité du prêt aux prévisions contractuelles, alors qu'aucun refus de prêt n'est allégué en l'espèce et que le crédit a été obtenu par l'acquéreur à des conditions plus avantageuses que celles mentionnées à la promesse de vente ;

Considérant en outre, que la stipulation d'obligations contractuelles imposées à l'acquéreur est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L 312-16 du code de la Consommation, comme étant de nature à accroître les exigences résultant de ce texte, notamment en l'obligeant à déposer le dossier de crédit dans un certain délai, à justifier de ses démarches auprès du vendeur et à lui notifier toute offre ou refus de prêt ;

Que les griefs allégués par Mme Nicole X... à ce sujet sont donc inopérants ;

Considérant que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d'une offre régulière correspondant aux caractéristiques du financement de l'opération stipulée dans l'acte ;

Un calendrier précis:

Cour d'appel de Toulouse
ct0038
Audience publique du lundi 17 septembre 2007
N° de RG: 06/02860

L'absence de preuve d'une recherche de financement

Selon l'article 1178 du code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.

En l'espèce, il est mentionné dans l'acte du 11 juin 2002 que l'acquéreur s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt et notamment à déposer le dossier relatif au prêt d'ici la date indiquée ci après, et à en justifier à première demande du vendeur, faute de quoi ce dernier pourrait invoquer la caducité de ces accords ;
qu'il en sera de même si l'acquéreur n'a pas justifié à la SCP DETHIEUX, C... MAUBREY :
-d'une part d'un accord de principe écrit d'obtention du prêt d'ici la date convenue ci après,
-d'autre part au plus tard le jour d'expiration du délai ci-après convenu, de l'obtention de l'offre de prêt dont il sera question ou d'une renonciation au bénéfice de cette conditions.

Il est ajouté que d'une manière générale, il devra faire tout son possible pour faire aboutir la demande de prêt de sorte que la condition suspensive convenue se réalise dans le délai prévu.

Le calendrier fixé dans l'acte pour la réalisation des conditions suspensives est rédigé comme suit :
Date limite de dépôt de la demande de prêt 30 juin 2002
Date limite de réception de l'accord écrit de prêt 15 juillet 2002
Date limite de réception de l'offre de prêt 31 juillet 2002
Date limite de réalisation des autres conditions suspensives 31 août 2002
Date limite de signature de l'acte authentique de vente 14 décembre 2002

Il est précisé que pour le cas où toutes les conditions suspensives ne seraient pas réalisées à la date convenue, les soussignés donnent d'ores et déjà tous pouvoirs à la SCP DETHIEUX, C... et MAUBREY à l'effet de rendre et restituer le dépôt de garantie versé à l'acquéreur.

 

[aden]

Bonjour,

Si j'ai bien compris vos propos sur l'ADI, il est possible d'obtenir un prêt immobilier sans avoir d'accord pour une ADI? Je ne comprends pas? Dans ce cas, le prêt démarre quand même, donc les mensualités sont à rembourser, mais on n'a pas d'assurance????



La réponse ci-dessous faite par Elaphus constitue-t-elle la réponse à mes questions, le contraire de ce que j'écris juste au-dessus? Cela veut bien dire qu'on ne peut obtenir de prêt que si on on a l'accord pour une ADI??? Merci de m'éclairer?

Sauf négligence surprenante, la banque ne va débloquer les fonds que si les garanties sont constituées.
En fait ce qu'il faudrait c'est n'émettre l'offre qu'une fois l'ADI constituée.

Cordialement,
Aden

 

[Elaphus]

Comme traiter un dossier est assez long (bureaucratie?), la banque va émettre l'OP qui l'engage sans que les garanties soient encore constituées, si elles ne le sont pas, le prêt tombe.

 

[aden]

Bonjour,

Donc si on a une offre positive, on ne pourra pas avoir le prêt si on n'a pas d'ADI. Moi, je trouve cela normal, mais il est vrai que ce serait bien d'avoir les deux réponses en même, ou la réponse concernant l'obtention de l'ADI avant.

Cordialement,
Aden