Votre avis sur notre situation - Crédit immobilier

[Sylv1]

Bonsoir à tous,

Tout d'abord, un grand merci aux personnes me donnant leurs avis.

Ma femme et moi sommes en cours de réalisation de notre projet d'achat, nous avons tous les deux 25 ans et revenons de 3 ans à l’étranger, nous ne payons pas d’impôts, salaire très faible en 2017/2016 et 2015.

La situation :

Moi CDI
1350.00 euros nets par mois sans les primes (primes d'assiduité tous les 6 mois, prime intéressement, prime résultat)
Crédit actuel : prêt voiture à 0.99% remboursement de 150.00 euros par mois (Il me reste 4500 euros à payer)
Épargne actuelle : 13 000 euros

Ma compagne CONTRAT 1 an 30h00 CDD
1650.00 euros nets par mois sans les primes (7.50 euros essences, chèques repas le midi, prime nuit)
Crédit actuel : prêt voiture remboursement de 180.00 euros par mois (Il lui reste 6500 euros à payer)
Épargne actuelle : 10 000 euros

Comme vous pouvez le constater ma compagne n'a pas de CDI, mais la directrice de sa banque lui indique qu'au vu de son évolution, il sera facile de défendre cette situation (elle a commencé en stage rémunéré, puis 20 h, puis 24 h et maintenant CDD 1 an à 30 h, le prochain contrat est normalement un CDI)

En conclusion notre situation à tous les deux c'est :

3 000.00 euros net par mois
320.00 euros de crédit pour nos voitures
Soit 3 000.00 - 320.00 = 2 680 euros net
Épargne 23 000 euros

Le bien convoité : 216 000 euros TTC (TVA comprise)
C'est un bien neuf 129.500 euros HT pour le terrain et les murs
50.000 euros HT pour les finitions

Notre "chance", c'est que la banque de ma compagne semble nous suivre dans notre projet que j'ai défendu lors de notre premier entretien, notre apport viendra payer les frais de notaire (2 500 euros négociés par le promoteur), acte frais d'achat (6 000 euros), frais de raccordement (3 000 euros) soit 11 500 euros.

L'expert de la banque a évolué notre bien au-dessus du prix une fois celui-ci totalement fini (225 000 euros)

Il faut savoir que l'architecte qui va suivre l'évolution des travaux est un ami de la famille de ma compagne et que la directrice de la banque aussi...

Le bien est actuellement réservé pour nous grâce à notre connexion avec l'architecte, nous n'avons signé aucun document pour le moment que ce soit avec le promoteur ou le notaire.

La seule chose que nous avons, c'est un accord de principe de la banque, qui attend de recevoir le taux de son siège (je ne comprends pas très bien ce que cela veut dire...)

Pensez-vous notre projet en bonne voie ? Avez-vous des conseils pour rendre celui-ci encore plus viable ?

Je vous remercie par avance pour votre avis.

Belle soirée à tous.

 

[Triaslau]

Bonjour,
Vous semblez avoir les choses bien en main donc je ne sais pas quelle aide vous apporter à ce stade.

La banque va vous faire une proposition de taux (le cout du crédit) et il faudra bien faire vos calculs à ce moment.

La seule chose qui semble manquer à votre projet c’est d’aller voir la concurence. Vous semblez assez fidèle à votre banque qui a l’air de le mériter à ce stade mais sans alternative vous risqueriez de vous trouvez démunis si la banque décidait soudainement de ne plus vous suivre (il faut toujours se méfier des promesses qui n’engagent à rien)

Donc si j’etais vous je prendrai un rdv dans au moins deux autres banques. Vous auriez des alternatives, peut être un tarif plus interessant et dans le pire des cas la conscience tranquile d’avoir fait ce qu’il fallait pour securiser votre achat.

Tenez nous au courant!

 

[Sylv1]

Merci beaucoup pour ta réponse Triaslau,

Je crois que nous avons juste besoin de se rassurer...

C'est un moment important de notre vie.

Il y a effectivement des petites choses qui me paraisse bizarre, en 1 la banque de ma compagne ma juste demandée mes 3 dernières fiches de paie et ma carte d'identité, en 2 lors de la simulation et la demande de taux elle n'a pas pris en compte nos crédits voitures indiquant que notre reste à vivre devait être de 1200 euros et que c'était le cas ici, en 3 j'avais mes relevés bancaires pour montrer mon apport, dépense et montrer que nous avions épargner, mais elle m'a dit, je n'ai pas besoin de vos relevés, l'apport de votre compagne règle les frais annexes... en 4, ma femme n'est pas en CDI et avant je pensais que sans impossible d'avoir un crédit maison

Je trouve cette démarche extrêmement dangereuse, je pourrais être en découvert tous les mois elle n'en sait rien, je pourrais avoir un crédit de plus de 150.00 euros là aussi elle a aucune preuve...

C'est des choses qui m'inquiète d'où ma venue sur le forum

Merci en tout cas.

 

[Triaslau]

Chaque banque évalue les choses à sa façon c’est dur d’avoir un avis comme ça. Celle ci semble regarder surtout le reste à vivre et effectivement vous semblez avoir suffisamment.

Mais c’est normal que tous les documents n’aient pas été demandé à ce stade, c’est pour emettre l’offre definitive que tous les documents seront necessaires. Par exemple pour le crédit elle vous fera signer un document où vous vous engagez de ne pas avoir d autres credits (que celui que vous declarez).

Je ne vois pas de raison de vous inquieter à ce stade; mais reflechissez quand même à aller voir d autres banques; vous avez déjà les documents sous le bras donc ça peut être rapide.

 

[moietmoi]

Je trouve cette démarche extrêmement dangereuse

Bonjour , plusieurs millions de personne franchissent chaque année les portes de leurs agences pour évoquer un crédit immobilier, les banques n'étudient le dossier que lorsque le compromis, la réservation, l'avant contrat est signé; Cependant les banques donnent des indications permettant de s'orienter; Cependant, comme l'expert immobilier de la banque est déjà dans le circuit, on peut penser que la banque raisonne clairement; elle n'aurait pas dégagé du temps de l'expert pour un projet mort né;

50.000 euros HT pour les finitions

compris dans les contrats ou c'est une estimation faite par vous sur devis?

 

[Sylv1]

Bonjour Moietmoi et merci pour cette réponse ! Merci aussi à toi Triaslau.

Je comprends mieux, l'expert est effectivement déjà venu en présence du promoteur et a remis son rapport très rapidement à la banque et à nous-même.

Le promoteur n'a pas l'air spécialement pressé, car nous attendons le rendez-vous chez le notaire pour signer le compromis, mais nous avons un mail qui bien qu'il ne vaut rien pénalement nous indique qu'une des deux maisons est réservé pour nous.

50.000 euros HT pour les finitions c'est dans le contrat, c'est le prix maximum que nous paierons.

Nous pouvons par exemple payer moins cher pour le carrelage si nous trouvons une bonne opportunité (estimation de 35 euros par m² sur les plans), ne pas mettre tous les radiateurs à l'étage ou encore les portes etc...

Nous avons étudié toutes les possibilités afin de réduire le coût des travaux au cas où la somme de 216000 euros TTC soit trop importante pour notre banque.

Connaitre l'architecte est un vrai plus, nous avons eu un rendez-vous avec lui et il y a déjà rajouté des petites choses qui n'était pas sur le plan (éclairage extérieur sur le côté de la maison, raccordement pour une future alarme, des prises supplémentaires, et cela, sans surcoût) et surtout HABITUELLEMENT le plan c'est le plan pas de négociation possible.

J'étudie toutes les possibilités afin d'avoir un dossier solide et éventuellement baisser le coût total TTC.

Merci à vous tous.

 

[agra07]

Bonjour @Syv1,
Si j'ai bien compris, un promoteur a un projet de construction de deux maisons.
Vous êtes candidat à l'acquisition d'une de ces deux maisons dans un état de non achèvement.
L'architecte du promoteur est un ami de la famille.
Jusque là, les bonnes conditions semblent réunies mais il faut rester prudent et lucide.
Si tout ce passe bien, ce qui malheureusement n'est pas toujours le cas en matière de construction, pas de problème.
Dans le cas contraire, qui n'est pas à exclure, votre "adversaire" serait le promoteur, lequel s'appuierait le cas échéant, sur son architecte pour se défendre (sous réserve de l'étendue de sa mission), et vous seriez en double difficulté.
J'évoque cette situation car j'en ai connue une similaire.
Du point de vue de l'acte de construire, le montage n'est pas le meilleur à mon avis. Où commencent et où finissent exactement les finitions? Il reste une incertitude sur le coût de ces finitions; le problème des interfaces entre corps de métiers est souvent source de conflits; quid de la garantie décennale dont vont être redevable d'un côté le promoteur avec ses entreprises et de l'autre les entreprises en charge des finitions.
Personnellement, je préférerais à la rigueur soit acheter une maison construite entièrement par un promoteur, soit, mieux, acheter un terrain et faire construire par un architecte (avec une mission de conception et d'exécution) la maison que je souhaite.

 

[Sylv1]

Merci Agra07 pour ton retour et ton expérience.

C'est une maison en gros œuvre couvert/fermé (L'isolation des murs est faite, les menuiseries aussi, la toiture enfin toute la structure est parfaitement saine, palier en béton dans les étages... L'expert mandaté par la banque a pris vraiment son temps pour tout regarder, la maison étant vide il a comme il dit plus de faciliter à tout vérifier, lors de la rencontre avec le promoteur l'expert à poser beaucoup de questions pourquoi vous avez fait comme ça etc... Il y a eu un réel échange.)

Les finitions c'est du sol au plafond, deux choses ne seront pas effectué la cuisine (que nous financerons grâce au 5/6 mois des travaux de finition), et les extérieurs sauf petite terrasse. Chauffage, VMC, électricité, salle de bain, sol, mur, escalier, isolation sol/toiture, reprise des menuiseries etc... sont compris dans les 50 000 euros HT

L'expert avant de partir nous a dit je vais mettre un gros feu vert, c'est un beau projet pour un jeune couple.

Le promoteur travail depuis 10 ans avec le même architecte le même notaire et surtout les mêmes entreprises. Je suis conscient que cela n'enlève pas le risque, mais en tout cas cela le minimise en mon sens.

Il faut savoir que nous ne connaissions pas que l'architecte était un ami de la famille avant le premier rendez-vous, c'est lors de la seconde visite que mes beaux-parents ont demandés qui serait la personne qui suivrait les travaux et là bingo.

Ils se voient très régulièrement, mais ne parlent jamais boulot.

"Il reste une incertitude sur le coût de ces finitions" il est noté sur le contrat que nous n'avons pas encore signé le maximum des travaux sera de 50 000 euros HT tout surcoût éventuel est à la charge du promoteur et de l'architecte.

L'avantage pour nous et cela c'est vérifié avec le rapport de l'expert c'est que la négociation de tous les frais de construction/finition ont étaient effectué au plus bas possible grâce justement à ce partenariat de longue date avec les entreprises avec qui il travaille.

Il nous a clairement dit qu'il renégocie pour nous tous les frais avant de présenter le projet et que nous pouvions au plaisir faire des devis chez d'autres sociétés, mais que nous ne trouverons pas le même rapport qualité/prix... Après ça reste du commerce, mais lui son travail est terminé et c'est exclusivement l'architecte qui suivra le chantier.

Nous aurions adoré faire notre propre plan, notre propre maison, mais le coût serait évidemment bien supérieur et ça c'est impossible...

 

[agra07]

Le coût n'aurait pas forcément été supérieur avec un architecte spécialisé dans la construction de maisons individuelles travaillant régulièrement avec les mêmes entreprises.
"A vue de nez", 50 000€ Ht pour faire tout ce que vous décrivez, me parait peu, mais si c'est le même architecte qui suit les travaux de finitions avec des entreprises connues de lui, ça devrait bien se passer.
Bonne continuation.

 

[ICF62]

bonsoir

en gros 950 € de remboursement + 320 € = 1280 €

sur 3000 € de revenu cela donne 43 % d'endettement

avec en plus un CDD cela me semble pas possible a faire passer en banque

bon si après un ou une employée de banque le fait passer par je ne sais quel tour de passe-passe et bien cela relève de sa seule responsabilité

bien cordialement