Votre avis sur mon projet LMNP

[Anthony49]

Bonjour,

Je suis actuellement en possibilité d'acquérir une petite maison de 56m2, déjà en statut LMNP.
Prix de vente 59000 € frais notaire inclus.
Je devrais je pense faire environ 3000€ de travaux pour la remise en place d'un locataire ce qui me donne un prix d'achat total de 62000€.

Je peux louer ce bien 350€ HC, ce qui me donne au mieux 4200€/an de loyer.

J'ai beau me dire que l'opération semble intéressante, quand je fais le cumul de toute les charges, j'ai l'impression que c'est une mauvaise idée...

Taxe foncière : 305€
Assurance PNO : 102€
Comptable : 250€
CFE : mini 218€

Au final, comment un tel investissement peut-il être intéressant ??

Merci d'avance pour votre avis sur mon projet, ce serait mon premier LMNP, j'ai 30 ans.

 

[magistrale]

Bonjour

Je ne sais quel rendement vous visez , mais plus de 5,4 % net de charges c'est déjà pas mal comparé aux autres produits du marché
Mais le vrai intérêt du LMNP, c'est que ça peut aussi être du 5,4 % net d’impôts car vous allez déduire de vos loyers encaissés le montant de l'amortissement de votre bien (environ 1/20 par an)
Si en plus vous investissez en souscrivant un crédit , votre revenu net sera nul et vous ne serez donc pas imposable.
L'interet du LMNP est d'autant plus important que votre taux d'impositon est élevé

 

[paal]

Bonjour
Je ne sais quel rendement vous visez , mais plus de 5,4 % net de charges c'est déjà pas mal comparé aux autres produits du marché
Mais le vrai intérêt du LMNP, c'est que ça peut aussi être du 5,4 % net d’impôts car vous allez déduire de vos loyers encaissés le montant de l'amortissement de votre bien (environ 1/20 par an)

C'est l'intérêt de l'activité de loueur en meuble …..

Si en plus vous investissez en souscrivant un crédit , votre revenu net sera nul et vous ne serez donc pas imposable.
L'interet du LMNP est d'autant plus important que votre taux d'impositon est élevé

Ce n'est pas parce que votre revenu foncier annuel sera nul, que vous ne serez pas imposable sur l'ensemble de vos revenus (toutes catégories confondues ....)

Autrement il y en aurait eu plein d'autres qui auraient sauté sur l'aubaine ....

 

[magistrale]

Je me suis effectivt mal exprimé : je parlais du revenu lié à cet investissement spécifique LMNP
Merci a Paal pour la précision

 

[JohnDoe64]

L'opération semble en effet un peu juste niveau chiffre

 

[moietmoi]

déjà en statut LMNP.

pour la remise en place d'un locataire

Bonjour, soit la maison est achetée vide, dans ce cas, il faut chercher un locataire, soit elle est déjà louée et il n'y a pas de recherche.... Cependant si la maison a déjà été louée en meublé, il faut tout de même s'assurer qu'il y a bien un marché pour de location meublée à cet endroit;

il y a aussi la trésorerie en supposant un crédit sur 20 ans pour la totalité cela fait a peu près 310 euros/mois avec des charges totales de 73 euros/mois donc 383 euros à sortir pour 350 qui rentrent; sans compter les frais liés à la recherche de nouveaux locataires;

Cela dépend de ton état d'esprit et de tes objectifs: constituer à peu de frais un patrimoine, alors pourquoi pas? trouver une solution de revenu complémentaire,? (très difficile à constituer) alors passe ton chemin

sur le terrain fiscal:

Prix de vente 59000 € frais notaire inclus.

je suppose avec les meubles actuels (voisin de 3000 euros?) donc on va dire 52 000 pour l'immobilier;
donc amortissement possible de (si c est dans une petite ville ) de 80% des 52 000 donc 41600 à amortir par composants mais que l'on peut, pour les premières années assimiler au brouillon comme sur 25 ans donc 1664 euros d'amortissements les premières années;
en complément 3000 euros de travaux à amortir sur 10 ans soit 300 euros/ an et 3000 euros de meubles sur 7 ans soit 428 euros d'amortissement de meubles;
Donc les premières années tu auras: 1664+300+428=2392 euros d'amortissement qui viendront en "charges fictives"
Si c'est ton premier bien en meublé tu as le choix de passer les frais de notaire en charges ou amortissement, en général il vaut mieux le faire en charges;

donc tu auras en comptabilité fiscale: à déclarer les premières années , en supposant que tu achètes sans crédit:
4200-305-102-250-218-4000(notaire)=-457 à reporter soit un autre lmnp soit l'année prochaine et il te restera 2392 d'amortissement donc année 1= 0 impot
puis année 2
4200-305-102-218-457=3336 dont tu retires les 2392 d'amortissement de la première année= 3336-2392=944 dont tu retires 944 des amortissement de l'année 2 donc année 2=0 impot , et il reste encore 2392-944=1448 d'amortissement non consommés;
année 3: 4200-305-102-218=3575 - 1448=2127 -2127 d'amortissement = 0 année 3: o impot et il te restes encore 2392-2127=265 d'amortissement non consommés;
année 4 :3575-265-2392=918 , là tu es en positif, mais j 'ai fait cela si tu paye cash sans crédit; avec crédit tu seras en impôts 0 pendant 6 ou 7 ans;(sauf si la loi change d'ici là...)
évidemment après, les amortissement diminuent, les intérêts d'emprunts diminuent et l'impot-prélèvement sociaux augmentent.. il sera temps de faire un autre investissement avec plus de travaux....

 

[Octeo]

@Anthony49 je suis à peu près dans le même cas que toi. J'achète en ce moment même un studio proche de la fac d'Arras :

- prix d'achat : 42 000€
- frais de notaire : 3500€
- travaux à faire : 500€ ( le studio est nickel....)
- mobilier : 2000 à 2 500€.

Potentiel en location meublé : 320 à 340€ HC.

D'après certains comptables, je devrais ne pas payer d'impôts dessus durant 5 à 7ans.

Après je trouve que cela reste intéressant...j'ai pris les données de ton projet, et avec un effort financier que je trouve "raisonnable", tu te crées un patrimoine quand même intéressant....

Regarde ci-dessous une simulation d'enrichissement à horizon de 20ans....tu fais 3 ou 4 investissement comme ça et ils te paient une belle petite maison de campagne pur ta retraite!



Cette simulation n'est pas forcément la vérité absolue (et je prendrai les critiques des initiés avec attention...)...mais perso je m'en sers pour comparer les projets entre eux, ça me permet de distinguer ceux qui semblent les meilleurs.