Bonjour,
grâce à vos conseils, j'y vois beaucoup plus clair dans les possibilités de placements en assurance-vie et PEA. Je dois même dire que suis très à l'aise.
En revanche, concernant l'investissement immobilier, je suis perdu. De plus nous avons rencontré 3 conseillers dont 2 se sont avérés des margoulins.
Voici notre profil :
- couples de 36 ans avec 2 enfants
- ma compagne est déjà proprio (sans crédit) de 2 appartements d'une valeur d'à peu près 100000 à 110000 chacun qui rapporte 12000 € de loyer par an (quand tout va bien....)
- un patrimoine financier déjà bien développé constitué d'assurance-vie avec beaucoup de fond €, de la SCPI, des trackers, des fonds....
- une capacité d'épargne correcte (au moins 400 à 500 € par mois).
- un crédit immo de 850 € pour notre résidence principale sur encore 10 ans.
L'dée serait donc, plutôt qu'épargner cette somme de prendre un crédit pour profiter de l'effet levier (sous réserve que l'idée de base soit bonne ?).
On nous a proposé plusieurs produits : SCPI Immorente, SCPI Epargne Pierre, Primovie et Patrimocroissance.
Une autre possibilité est un investissement en Location Meublée Non professionnelle (résidence pour personnes âgées en l’occurrence).
Une 3ème possibilité qui me tente de plus en plus serait d'acheter un bien délabrée et de le faire rénover ce qui permettrait de défiscaliser ces travaux de nos revenus foncier actuels (d'économiser 31 % puisque nous sommes imposés à 14 %).
Qu'en pensez-vous ?
En terme de montage financier, voici ce que l'on me propose :
- Montage 1 : un montage financier assez classique (pour Immorente et épargne pierre) :
Je m'interroge sur certains éléments : pourquoi emprunter sur 21 ans ? Est-ce qu'un crédit sur 15 ans ne permet pas d'avoir un taux beaucoup plus intéressant, donc un meilleur rendement ?
Le TRI net annoncé est de 7,44% annuel : n'est-ce pas trop beau pour être vrai d'autant plus que ce chiffre ne prend pas en compte la valorisation des parts (ni leur dévalorisation éventuelle par ailleurs).
Dans le cas présent, ce montage ne semble pas réellement influer sur nos revenus fonciers actuels (ne permet pas de réduire notre fiscalité mais ne nous force pas à passer au régime réel de déclaration).
Montage 2 : pour la résidence service en LMNP. (je pourrais scanner les docs si necessaire).
- prix de l'acquisition : 192000 TTC (160000 HT)
- rentabilité HT sur HT : 4%
- Loyer de 7040 TTC ou 6400 HT
- frais notaire 5525
- apport perso : 60000
- Montant du pret HT : 105525
- Montant du prêt TVA : 32000
- taux crédit : 2,60 + 1 % assurance
En gros ensuite ce sont des revenus BIC et non fonciers (donc aucune interférence par nos revenus fonciers actuels). J'ai un tableau présentant un résultat comptable annuel dont on soustrait l'amortissement du mobilier et des murs, on obtient un revenu mensuel duquel on soustrait les couts, et au final l'effort mensuel est de - 230 € au début à - 164 au bout de 20 ans. Ensuite, cela rapporte 420 € et + par mois.
Avez-vous l'expérience de ce genre de montage ? je pourrais scanner le tableau à l'occasion.
Montage 3 : je l'avais présenté ici et ce montage en "crédit In fine" avait été très critiqué
Montage 4 : investissement en direct d'un bien (meublé de préférence ? ) avec rénovation complète pour défiscaliser un max.
Je me demande si ce n'est pas le montage le plus intéressant, mais cela va demander du nez, occasionner du stress, demander du temps pour gerer une rénovation. Ensuite, on retombe sur les ennuis liés à la location classique (turnover, locataire indélicat, gestion...).
Merci d'avance pour tout conseil
grâce à vos conseils, j'y vois beaucoup plus clair dans les possibilités de placements en assurance-vie et PEA. Je dois même dire que suis très à l'aise.
En revanche, concernant l'investissement immobilier, je suis perdu. De plus nous avons rencontré 3 conseillers dont 2 se sont avérés des margoulins.
Voici notre profil :
- couples de 36 ans avec 2 enfants
- ma compagne est déjà proprio (sans crédit) de 2 appartements d'une valeur d'à peu près 100000 à 110000 chacun qui rapporte 12000 € de loyer par an (quand tout va bien....)
- un patrimoine financier déjà bien développé constitué d'assurance-vie avec beaucoup de fond €, de la SCPI, des trackers, des fonds....
- une capacité d'épargne correcte (au moins 400 à 500 € par mois).
- un crédit immo de 850 € pour notre résidence principale sur encore 10 ans.
L'dée serait donc, plutôt qu'épargner cette somme de prendre un crédit pour profiter de l'effet levier (sous réserve que l'idée de base soit bonne ?).
On nous a proposé plusieurs produits : SCPI Immorente, SCPI Epargne Pierre, Primovie et Patrimocroissance.
Une autre possibilité est un investissement en Location Meublée Non professionnelle (résidence pour personnes âgées en l’occurrence).
Une 3ème possibilité qui me tente de plus en plus serait d'acheter un bien délabrée et de le faire rénover ce qui permettrait de défiscaliser ces travaux de nos revenus foncier actuels (d'économiser 31 % puisque nous sommes imposés à 14 %).
Qu'en pensez-vous ?
En terme de montage financier, voici ce que l'on me propose :
- Montage 1 : un montage financier assez classique (pour Immorente et épargne pierre) :
Je m'interroge sur certains éléments : pourquoi emprunter sur 21 ans ? Est-ce qu'un crédit sur 15 ans ne permet pas d'avoir un taux beaucoup plus intéressant, donc un meilleur rendement ?
Le TRI net annoncé est de 7,44% annuel : n'est-ce pas trop beau pour être vrai d'autant plus que ce chiffre ne prend pas en compte la valorisation des parts (ni leur dévalorisation éventuelle par ailleurs).
Dans le cas présent, ce montage ne semble pas réellement influer sur nos revenus fonciers actuels (ne permet pas de réduire notre fiscalité mais ne nous force pas à passer au régime réel de déclaration).
Montage 2 : pour la résidence service en LMNP. (je pourrais scanner les docs si necessaire).
- prix de l'acquisition : 192000 TTC (160000 HT)
- rentabilité HT sur HT : 4%
- Loyer de 7040 TTC ou 6400 HT
- frais notaire 5525
- apport perso : 60000
- Montant du pret HT : 105525
- Montant du prêt TVA : 32000
- taux crédit : 2,60 + 1 % assurance
En gros ensuite ce sont des revenus BIC et non fonciers (donc aucune interférence par nos revenus fonciers actuels). J'ai un tableau présentant un résultat comptable annuel dont on soustrait l'amortissement du mobilier et des murs, on obtient un revenu mensuel duquel on soustrait les couts, et au final l'effort mensuel est de - 230 € au début à - 164 au bout de 20 ans. Ensuite, cela rapporte 420 € et + par mois.
Avez-vous l'expérience de ce genre de montage ? je pourrais scanner le tableau à l'occasion.
Montage 3 : je l'avais présenté ici et ce montage en "crédit In fine" avait été très critiqué
Montage 4 : investissement en direct d'un bien (meublé de préférence ? ) avec rénovation complète pour défiscaliser un max.
Je me demande si ce n'est pas le montage le plus intéressant, mais cela va demander du nez, occasionner du stress, demander du temps pour gerer une rénovation. Ensuite, on retombe sur les ennuis liés à la location classique (turnover, locataire indélicat, gestion...).
Merci d'avance pour tout conseil
