Vente robien apres 9 ans

Joel80

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Bonjour
Je souhaite revendre mon bien Robien recentré acheté en 2008, loué sans interruption d'octobre 2009 à octobre 2018.
J'ai déclaré un déficit foncier sur la déclaration 2017 de 10 700 € , 2018 de 6072 € , en 2019 ce sera 3000 €.(compte tenu de la reprise des anciens déficits).
Si je revends en Juin 2020, le fisc va reprendre les 3 derniers déficits (2017,2018,2019) et les réimputer sur mes revenus (2017 salaire, 2018 et 2019, pensions).
Pourriez vous m'indiquer concrètement comment fait le fisc pour reprendre ces 3 années.
Ajout de 10700 € aux revenus 2017, ajout de 6072 € aux pensions 2018 et 3000 € aux pensions 2019 et recalcul de l'impôt ?
Avec pénalités ?
Avec rappel sur CSG ?
Merci pour votre réponse. Cela me permettra de faire le calcul de ce que cela va me coûter ou si j'attends 2021 ou 2022. La revente sera en dessous du prix d'achat (140000 € pour l'achat et revente en ce moment à 121000 €).
 

Patpatpat

Membre
Bonjour
Je suis confronte depuis 2 jours à ce problème et venait chercher de l'info complémentaire sur les debut/fins de période mais puis deja vous apporter cela puisque ayant passe 1h au tel avec le CDI
lls pratiquent un Système dit "du quotient" qui permettrait selon eux de "lisser" sans douleur (?) la réintégration fiscale au revenu déclaré tout en évitant une "exagération" due aux tranches marginales
Si j'ai bien tout compris ils imputent aux sommes reprises ce ratio "quotient" qui devient le rajout d'impot à rattraper
Si vous avez donc une réintégration de 10k€+6k€+3k€ soit 19k€ => ferait 19k€ x quotient de x% censé incarne votre taux d'imposition moyen
En tout cas c'est ce que j'ai compris de ma douleur à venir...
 

Joel80

Membre
Bonjour,
Merci pour votre réponse. J'espère que c'est un mode de calcul national et non pas local. Je vais essayer de me renseigner auprès de mon centre d'impôts.
Pourriez vous me confirmer que si la vente a lieu en Juin 2020, ce seront bien les déficits 2019, 2018 et 2017 qui seront repris (et non 2018,2017 et 2016) ?
 

moietmoi

Top contributeur
La revente sera en dessous du prix d'achat (140000 € pour l'achat et revente en ce moment à 121000 €).
Bonjour;
comme information, est il possible de connaitre le détail du prix d'achat; immobilier? notaire, intérêts intercalaires, frais de banque?

loué sans interruption d'octobre 2009 à octobre 2018.
les conditions de détention 9 ans et de location sont donc réalisées;
la question se pose si vous rentrez dans un tunnel de 3 ans en comptant un amortissement sur la totalité de l'anée 2018 ou seulement la partie afférente à la période initiale;

Cependant la question que vous posez n'a rien à voir avec robien, mais avec l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global et la condition de garder en location jusqu'au 31 décembre de l'année où a été pratiqué cette déduction pour ne pas être "recalculé"

toutes les parties bleutées sont du bofip officiel

Le déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunt est déductible du revenu global, sous certaines conditions, dans la limite annuelle, fixée au 3° du I de l'article 156 du CGI, de 10 700 €.

J'ai déclaré un déficit foncier sur la déclaration 2017 de 10 700 € , 2018 de 6072 € , en 2019 ce sera 3000 €.(compte tenu de la reprise des anciens déficits).
là, et c'est le vif du sujet : qu'appelez vous la déclaration 2017? les revenus 2016 déclarés en avril /mai 2017? ou bien les revenus 2017?
230
Lorsqu'un contribuable, propriétaire d'un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d'une année, l'immeuble doit être affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation
.



en tout état de cause en cas de reprise, il n'y a pas de pénalités où amende , et les revenus de chaque année sont recalculés; année par année; le code des impots et le bofip donnent de nombreux exemples , y compris dans la méthode de calcul à avoir si vous aviez d'autres biens en déficit ou revenus positifs;
je ne vois nulle part dans le bofip et dans la pratique le calcul par quotient;
Lorsque cette condition n'a pas été respectée, et sauf application de l'une des exceptions visées au I-C-2-b § 270 à 330, l'imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause dans les conditions suivantes :


- le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l'année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation d'un déficit sur le revenu global. Le (ou les) déficit(s) indûment imputé(s) sur le revenu global peu(ven)t être uniquement imputé(s) sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans les conditions de droit commun. Ainsi, les déficits fonciers qui restaient à imputer après la cessation de la location pourront s'imputer pendant dix ans sur les revenus fonciers provenant d'autres biens locatifs. A défaut de tels biens productifs de revenus fonciers, ces déficits seront perdus ;

260- cette remise en cause peut être effectuée jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle du non-respect de l'affectation de l'immeuble ou de la conservation des titres nonobstant l'intervention de la prescription pour tout ou partie des années en cause. Les pénalités sont déterminées dans les conditions de droit commun. Ainsi, en cas de cession en N+2 d'un immeuble pour lequel un déficit foncier a été imputé sur le revenu global en année N, l'administration pourra remettre en cause cette imputation, jusqu'au 31 décembre de l'année N+ 5, même si elle est alors prescrite.
s'ensuivent des tableaux indigestes... si vous n'avez qu'un seul bien; l'année remise en cause vous déclariez par exemple 50 700 euros de revenus global autres que foncier et 20 700 de déficit foncier imputable, non du aux intérêts; vous avez donc déclaré comme revenus 40 000 euros de revenus et gardé 10 000 de reportable;

en cas de reprise ,votre revenu de l'année considérée sera donc de 50 700 euros en conservant 20 700 de reportable....perdus...
idem pour les années suivantes
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4142-PGP.html
 
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Joel80

Membre
Merci pour votre réponse très complète.
Prix d'achat : 137 000 €
frais notaire : 3 600 €
Intérêt intercalaire : 14 000 €
Frais dossier banque (750 €) remboursé par la société
1500 € caution crédit logement.
Je n'ai qu'un seul bien locatif.
Même si le bien n'a pas posé de problème côté locatif, ce n'est pas une très bonne affaire. Le conseiller immobilier m'avait fait un très beau tableau avec 2% d'augmentation annuel pour le loyer et la valeur du bien. Ce qui faisait une plus value de 30 000 € pour une vente fin 2018. Or il ne savait (?) pas qu'il ne fallait pas déclarer de déficit les 3 années avant la vente.....
Actuellement, 2 appartements identiques au mien sont en vente 129 000 € (FAC). Je ne pense pas que les prix de vente vont beaucoup augmenter. L'appartement est situé à côté de Lille.

S'agissant d'un Robien recentré, il n'y a pas de possibilité supplémentaire d'amortissement (2 x 3 ans) d'après ce que j'ai lu sur différents sites ?

Je parle bien de la déclaration d'impôts 2017 pour les revenus 2016. Donc, si vente en 2020, reprise déficit sur déclaration 2019,2018,2017 ?
J'ai bien compris qu'il faut ajouter à mes salaires ou pensions(selon l'année) le montant du déficit et refaire le calcul de la différence avec les différents simulateurs. Je suis quand même étonné de la réponse concernant le calcul avec un quotient ??

Pourriez vous m'indiquer également ce que vous entendez par déficit foncier imputable, non dû aux intérêts.

Les pénalités sont déterminées dans les conditions de droit commun. Ainsi, en cas de cession en N+2 d'un immeuble pour lequel un déficit foncier a été imputé sur le revenu global en année N, l'administration pourra remettre en cause cette imputation, jusqu'au 31 décembre de l'année N+ 5, même si elle est alors prescrite.
Je ne comprends pas bien cette phrases puisque vous indiquez qu'il n'y a pas de pénalités ?
Merci pour vos réponses.
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,
Je ne comprends pas bien cette phrases puisque vous indiquez qu'il n'y a pas de pénalités ?
si vous déclarez normalement (je crois sur papier libre), la reprise des déclarations concernées, il n' a pas de pénalités; Si vous vendez et que vous ne signalez pas à l'administration la reprise, alors il y a pénalité, et la prescription part de l'année de vente et non pas de l'année de la déclaration à reprendre;
vous vendez en 2020; vous "Oubliez" de notifier à l'administration la reprise de 2019, la prescription n'est pas 2019+3 mais 2020+3;

Pourriez vous m'indiquer également ce que vous entendez par déficit foncier imputable, non dû aux intérêts.
Donc premier point; l'éventuelle reprise concerne le déficit que vous avez imputé sur votre revenu global;
Dans un déficit foncier, il y a en partie débit, les charges classiques et les intérêts d'emprunt;
imaginons la situation suivante existante plutôt en début de crédit: loyer 4000, charges 600, intérêts 4500; le déficit foncier est de 1100 euros mais seuls 600 euros sont imputables sur le revenu global autre que foncier; les 500 euros qui émanent des intérêts d'emprunt viendront se retirer sur le revenu foncier de l'année d'après;
Pour le calculer, la 2044 le fait faire automatiquement ;
Mais à priori je ne pense pas, au bout de 9 ans 10 ans que vous ayez cette problématique;

Je parle bien de la déclaration d'impôts 2017 pour les revenus 2016. Donc, si vente en 2020, reprise déficit sur déclaration 2019,2018,2017 ?
je préfère parler de l'année des revenus;
Si vous vendez en 2020 alors on reconstitue les revenus des années 2019,2018,2017;
 

Joel80

Membre
Merci pour toutes ces informations.
S'agissant d'un Robien recentré, il n'y a pas de possibilité supplémentaire d'amortissement (2 x 3 ans) d'après ce que j'ai lu sur différents sites ?

Concernant le prix actuel de cet appartement, pensez vous que j'ai fait une bonne ou mauvaise affaire ? Faut il attendre en sachant que les charges ne sont pas maitrisables (choix de la copro) et le prêt a été renégocié (1.73%) ?. Cela fait un reste à charge mensuel d'environ 400 € (prêt, assurance, charges,TF - loyer). Quand on travaillait , c'était gérable mais maintenant en tant que retraité, c'est un peu plus compliqué.
 

Sijavaisu

Membre
Bonjour
Je souhaite revendre mon bien Robien recentré acheté en 2008, loué sans interruption d'octobre 2009 à octobre 2018.
J'ai déclaré un déficit foncier sur la déclaration 2017 de 10 700 € , 2018 de 6072 € , en 2019 ce sera 3000 €.(compte tenu de la reprise des anciens déficits).
Si je revends en Juin 2020, le fisc va reprendre les 3 derniers déficits (2017,2018,2019) et les réimputer sur mes revenus (2017 salaire, 2018 et 2019, pensions).
Pourriez vous m'indiquer concrètement comment fait le fisc pour reprendre ces 3 années.
Ajout de 10700 € aux revenus 2017, ajout de 6072 € aux pensions 2018 et 3000 € aux pensions 2019 et recalcul de l'impôt ?
Avec pénalités ?
Avec rappel sur CSG ?
Merci pour votre réponse. Cela me permettra de faire le calcul de ce que cela va me coûter ou si j'attends 2021 ou 2022. La revente sera en dessous du prix d'achat (140000 € pour l'achat et revente en ce moment à 121000 €).
Pour essayer d'être simple et clair :

1/ si vous vendez en juin 2020, vous aurez donc fait la déclaration de revenus (sur l'année 2019), donc dans ce cas il sera déjà plus judicieux dans un premier temps de ne pas imputer de déficit foncier pour 2019...puisqu'il sera repris.
Petit point de questionnement : les déficits (qui excèdent 10700€ ou qui sont liés aux intérêts d'emprunt) se reportent et s'imputent sur des revenus fonciers positifs : que voulez-vous dire par un déficit de 3000€ en 2019 "compte tenu de la reprise des anciens déficits" ?

2/ en 2021, lorsque vous ferez la déclaration de revenus (2020), vous aurez à compléter le paragraphe 860 "vente ou abandon de la location d'un immeuble" : dans ce cas, les revenus fonciers et le revenu global des 3 années seront reconstitués en faisant abstraction de l'imputation du résultat déficitaire"
Donc en simple : on va vous recalculer vos revenus 2018 sans tenir compte du déficit de 6072€, idem pour 2017, et normalement 2019, sauf si vous optez déjà pour la non pris en compte pour éviter le rappel ensuite.

Naturellement, ceci se fera en rappel spontané, sans pénalité, puisque c'est vous qui indiquerez la vente.

Si vous tentez "l'autruche" et que le fisc découvre, il y aura application de majorations
 

Joel80

Membre
J'ai écrit par un déficit de 3000€ en 2019 "compte tenu de la reprise des anciens déficits" ?
c"est une erreur de ma part. Ces 3000 € correspondent bien à un déficit.

J'ai un peu de mal à comprendre et j'en suis désolé.
Ex pour 2018 :
Salaire déclaré : 30 000 €
Déficit : 10 700 €
Imposition : 1000 € (c est un exemple)

Vente en 2020, nouveau calcul
Salaire déclaré : 30 000 €
Déficit : 0 €
Imposition : 2 000 € (c est un exemple)
Rappel à payer : 1 000 €

c'est bien comme cela que les impôts vont recalculer ? Je pensais qu'ils allaient ajouter les 10 700 € de déficit aux salaires soit un calcul sur 40 700 € ? Cela ne fait pas le même montant d'impôts...
 
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