Vente bien immobilier entre particulier et offre d'achat ?

[nicolasc]

Bonjour à tous,

Je vous expose ma problématique du moment :
Début mars je vais mettre mon appartement en vente de particulier à particulier.
J'ai, tout naturellement, prévu une marge de négociation dans le prix qui sera indiqué dans l'annonce.
J’avais prévu, afin de ne pas perdre de précieuses semaines (rdv chez mon notaire pour signer le compromis, 45 jours pour trouver un financement) avec un potentiel acheteur peu crédible « à mes yeux » (faible apport par rapport à ce que demandent les banques de nos jours, CDD, n’a pas commencé par le commencement en allant voir au moins une banque pour voir sa capacité d’emprunt, …), de filtrer les potentielles offres d’achat que je recevrai en fonction du profil de la ou des personnes intéressées.
Même si je ne m’attends pas à avoir une offre au prix demandé (il faudrait être « bip », surtout vu la conjoncture actuelle, de ne pas (tenter de) négocier le prix), sait-on jamais …

En fouinant un peu sur le net j'ai appris que :
- en cas d'offre d'achat au prix demandé, il était impossible de la refuser,
- en cas d'offre d'achat inférieure au prix demandé, il était possible de la refuser.

Savez-vous si c'est uniquement le cas via un professionnel de l'immobilier et son mandat, ou si même les particuliers se doivent de respecter ce mode de fonctionnement ?

 

[user28029]

En fouinant un peu sur le net j'ai appris que :
- en cas d'offre d'achat au prix demandé, il était impossible de la refuser,
- en cas d'offre d'achat inférieure au prix demandé, il était possible de la refuser.

Sources ?
Je vois mal comment une offre d'achat (faite par un acheteur potentiel) pourrait engager le vendeur.

Cette obligation a en revanche du sens dans un mandat établi par un vendeur auprès d'un professionnel : si l'agence immobilière trouve un acheteur au prix demandé, le vendeur s'engage à accepter cette offre. Là c'est logique.

 

[nicolasc]

Mes sources sont multiples mais je vais citer celle-ci :

http://www.pap.fr/conseils/achat-vente/a-quoi-vous-engage-une-offre-d-achat/a7637

Extraits :
" L'offre d'achat, un acte juridique
« L'offre d'achat est l'acte par lequel l'acquéreur potentiel manifeste sa volonté d'acheter le bien concerné à un prix arrêté. Elle est sommairement présentée comme un moyen de retenir le bien et d'en fixer le prix. Mais les implications juridiques qui s'ensuivent sont souvent floues pour les parties, or comme tout acte juridique, l'offre d'achat engage leurs responsabilités contractuelles. » explique l'Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement).

Lorsque la vente est formée et dite parfaite (voir paragraphe suivant), vendeur et acquéreur sont en effet théoriquement tenus de donner suite à leurs engagements. En pratique, force est de constater que les mesures coercitives envisagées par le législateur ne sont pas toujours suivies d'effet.

Quelles options pour le vendeur ?
Le vendeur est lié à la première offre "au prix". Autrement dit, il est tenu d'accéder à la demande faite par l'acheteur si celui-ci propose d'acquérir le bien au prix initialement fixé.

Dans le cas contraire, si le futur acquéreur formule une offre en dessous du prix, le vendeur est en droit de refuser ou de faire une contre-proposition rendant caduque l'offre initiale. Chacun des protagonistes se retrouve alors libéré de toute obligation contractuelle. "

 

[user28029]

Quelles options pour le vendeur ?
Le vendeur est lié à la première offre "au prix". Autrement dit, il est tenu d'accéder à la demande faite par l'acheteur si celui-ci propose d'acquérir le bien au prix initialement fixé.

Ok j'ignorais. Article 1583 du Code Civil. Soit.
Encore faut-il que l'acheteur puisse prouver qu'il a fait cette offre le 1er.
Et qu'il aille jusqu'à engager des poursuites contre le vendeur en cas de refus de vente.

J'ignore si le cas est fréquent. A mon avis sur ce point, il y a loin de la théorie à la pratique.

 

[moietmoi]

bonjour, le code civil indique que lorsque il y a accord sur la chose et le prix, la vente est réputée parfaite; nulle besoin d'écrit; mais il faut que les 2 parties soient consentantes; Ce consentement doit être

libre et éclairé

on peut remarquer d'ailleurs que l'acte authentique notarié d'achat n'est que la réitération des conditions de ventes, ce qui met en évidence que la vente est déjà conclue; ( sauf conditions suspensives)

pour être parfaitement en règle, rien ne vous empêche de formuler dans votre annonce; sérieuses références demandées, ou bonne conditions de financement privilégiées...... ceci concourant à la condition de votre consentement libre et éclairé et vous permettant parfaitement de refuser toute offre "au prix" mais peu réaliste à vos yeux; vu que les conditions de bon paiement seront parties intégrantes de votre proposition initiale;

une question que je me pose en complément; lors d'un compromis de vente notarié, il est introduit, outre les conditions suspensives, une clause de délai de réflexion de 7 jours; comment alors que la vente est réputée parfaite, peut il y avoir un délai de réflexion....

 

[Aristide]

Bonjour,

une question que je me pose en complément; lors d'un compromis de vente notarié, il est introduit, outre les conditions suspensives, une clause de délai de réflexion de 7 jours; comment alors que la vente est réputée parfaite, peut il y avoir un délai de réflexion....

La loi "Engagement National pour le Logement (ENL)" du 13/07/2006 instaure un délai de réflexion de 7 jours dans le cas particulier ou aucun avant-contrat (= compromis) n'a pas été signé au préalable. C'est le cas (rare) où un projet d'acte authentique est est directement établi par le notaire.

Dans le cas que vous citez il y a un compromis (= avant contrat); notarié certes mais compromis cependant.

dans ce cas c'est donc la règle générale de la loi "ENL" qui s'applique à savoir un délai de rétractation de 7 jours.

Cdt

 

[nicolasc]

pour être parfaitement en règle, rien ne vous empêche de formuler dans votre annonce; sérieuses références demandées, ou bonne conditions de financement privilégiées...... ceci concourant à la condition de votre consentement libre et éclairé et vous permettant parfaitement de refusé toute offre "aux prix" mais peu réaliste à vos yeux; vu que les conditions de bons paiement seront parties intégrantes de votre proposition initiale;

Je vais mettre à jour le texte de mon annonce en conséquence.

Merci à vous.

 

[moietmoi]

Bonjour,

La loi "Engagement National pour le Logement (ENL)" du 13/07/2006 instaure un délai de réflexion de 7 jours dans le cas particulier ou aucun avant-contrat (= compromis) n'a pas été signé au préalable. C'est le cas (rare) où un projet d'acte authentique est est directement établi par le notaire.

Dans le cas que vous citez il y a un compromis (= avant contrat); notarié certes mais compromis cependant.

dans ce cas c'est donc la règle générale de la loi "ENL" qui s'applique à savoir un délai de rétractation de 7 jours.

Cdt

merci Aristide, d'avoir précisé la distinction entre les 2 occurrences des termes rétractation et réflexion. ce qui veut dire, si je ne me trompe pas, que dans le cas spécifique de l'immobilier, l'accord sur la chose et le prix, même par écrit, bénéficie d'une possibilité d'annulation de la vente ( parfaite d'après le code civil)par l'acheteur de 7 jours; soit en faisant jouer la clause de réflexion ou de rétractation les cas échéants;

 

[Aristide]

Oui, et le texte est d'ordre public; les paries ne peuvent donc y déroger par convention.

A toutes fins utiles:

Le délai de rétractation: dernières mises à jour législatives et jurisprudentielles
Le 17 janvier 2012
http://www.avocat-levillain.com/le-...-legislatives-et-jurisprudentielles_ad76.html

Cdt