Vendre ou louer appartements pour construire une maison

[guigui68]

Bonjour,

Voilà ma femme et moi même sommes dans une situation assez particulière.

Avant de se rencontrer en fait, on avait chacun acheter un appartement du coup chacun était propriétaire de son logement et quand on a voulu vivre ensemble on a fait le choix de garder son F3 pour y vivre a 2 et de louer mon F2 car je voulais pas perdre de l’argent dessus.

Aujourd'hui , 4 ans plus tard, on s'est marié, on a eu un premier enfant (ce pourquoi on a gardé le F3) et on envisage d'ici 3-4 ans d'en faire un deuxième et de construire une maison car l'appartement deviendra trop petit.

La question qu'on se pose maintenant, c'est de savoir si on va garder nos deux appartements, un seul, ou aucun à louer pour pouvoir construire car on se dit que l'argent de la location deux appartements couvriront une bonne partie du future crédit immobilier.

Sur notre situation, j'ai 26 ans et ma femme 27, on a 2600 euros de revenus d'activité à deux et 410 euros de mon appartement en location par mois

On rembourse 1150 euros de prêt immobilier par mois à deux.

Mon appartement vaut 80 000 euros et celui de ma femme 110 000 euros et à deux on a encore 100 000 euros à rembourser.

On a également une épargne de 34 000 euros.

Des avis?

Merci d'avance des suggestions.

 

[Buffeto]

bonjour ,

mon avis ? la décision dépendra essentiellement de savoir si vous allez pouvoir vendre rapidement le ou les appartements au prix que vous les estimez

 

[guigui68]

Merci de ta réponse,

Pour ce qui est de l'appartement de ma femme je sais pas, c'est le prix qu'elle l'a payé mais elle a refait intégralement toute l'isolation ainsi que changer de chaudière dans son appartement depuis.

Moi je suis dans une copropriété ou des appartements sont régulièrement mit en vente et un appartement similaire au mien a été vendu 82 000 € il y a 6 mois... Après on est pas pressé non plus, c'est une projection pour dans quelques années, le tout est de savoir maintenant si on peut se permettre de construire en gardant nos appartements ou pas.

 

[Buffeto]

je dirais que ca se tente et au pire si la situation financière devenait trop difficile à gérer , vendre un appart ...( ou les 2 )

 

[guigui68]

D'accord, oui c'est ce que je me suis dit aussi c'est pas négligeable d'avoir toujours un bon patrimoine derrière surtout en cas de gros imprévus comme une invalidité ou d'une maladie.

 

[Buffeto]

juste une petite remarque mais d'importance , si par hasard vous deviez vendre l'appart qui vous sert actuellement de RP avec une belle PV .
la PV serait exonérée d'impot par contre si vous le louez quelques mois avant de le vendre , alors la PV sera imposable ( avec un tarif dégressif à partir de la 6eme année de détention ) .
ce qui peut faire une différence notable .

 

[guigui68]

Merci pour ces renseignements mais je ne pense pas que ce soit le cas où alors une plus value vraiment minime.

 

[moietmoi]

si on va garder nos deux appartements, un seul, ou aucun à louer pour pouvoir construire car on se dit que l'argent de la location deux appartements couvriront une bonne partie du future crédit immobilier.

Couvrir la mensualité est une chose, le taux d'endettement calculé par les banques est une autre chose;
vos revenus pris en compte pourraient, pour une banque ressembler à cela:
410 (loyer1)+480(exemple loyer 2)=890 euros/mois , la banque en comptant que au mieux 80% donc 712 euros qui viennent s'ajouter au 2600 ( en supposant du fixe uniquement, et cdi) soit 3312 euros soit avec un endettement de 33% une mensualité maximale de 1104 euros; avec cet exemple vous ne pouvez pas emprunter, sauf à vendre un bien.... à moins que je n'ai mal compris..

 

[baroudeur44]

Je m'interroge sur quelque chose :

Votre appartement vaut 80 000 et celui de votre femme 110 000 donc 190 000.

En 4 ans vous avez remboursé 90 000 (il vous reste 100 000 € à rembourser 190 000 - 100 000 = 90 000).

Vous envisagez d'avoir un nouvel enfant (avec les aléas de la conception) dans 3-4 ans.

En partant du postulat précédent, dans 4 ans (vraiment à la louche, parce que il faudrait regarder en détail les TAMO), il ne vous resterait "que" 10 000€ à rembourser, ce qui serait couvert par votre épargne actuelle ou à venir.

AMA, il vaut mieux garder vos appartements.

Néanmoins, pour avoir vécu la situation, vendre 2 appartements peut s'avérer long et source de conflit, et construire en parallèle peut être compliqué d'un point de vue financement (cf post de moietmoi).

Les questions à se poser (à mon avis hein ?!) :
- Est ce que je peux vivre avec les 2 appartements ? (il semblerait que oui)
- Est ce que je suis pressé de vendre ? (il semblerait que non)
- Est ce que je suis pressé de faire construire ? (il semblerait que cela devienne urgent dès que le 2nd enfant pointera son nez)
- Quels sont les délais de vente dans votre secteur ?
- Est ce que le marché est tendu ou pas ?

 

[guigui68]

Pour répondre à moietmoi:

Justement dans ce cas de figure en prenant l'exemple de mon logement quand j'ai acheté au départ avant de renégocier ensuite, le crédit principal du logement avait été fait sur 20 ans à ma banque avec deux autres prêts PAS un de 10 an et un de 15 ans et les mensualités du prêt principal étaient par paliers: à chaque fois qu'un prêt devait s'arrêter il augmentait proportionnellement du même montant et ceci afin d'éviter un surendettement trop élevé.

Ainsi pour dire, est t'il possible dans ce cas là d'avoir un prêt pour une maison qu'on ne rembourserait que faiblement au début puis de plus en plus ensuite à chaque fois qu'un de nos prêt est arrêté ?


Pour répondre à Baroudeur 44:

On était déjà propriétaire avant 4 ans et d'être ensemble 6 ans pour moi et 7 ans pour ma femme et on avait aussi mit chacun pas mal d'apport. C'est pour ça qu'aujourd'hui on a "que" 100 000€ encore à rembourser

J'ai aussi un ravalement de façade prévu dans ma copropriété, mais pas encore voté et j'ai vu qu'avec le prélèvement à la source en 2019 et ce que l'État compte faire en prenant en compte que la moitié du coût des travaux, il vaut mieux attendre 2020 ce que j'essayerai de faire passe lors de la prochaine assemblée.

Apres oui dans notre coin le marché globalement marche plutôt bien l'appartement de ma copropriété par exemple qui reste similaire au mien s'était vendu en 4 mois

Pour ma femme je pense que c'est plus nuancée, à cause des nuisances sonores vu que seul un trottoir de 2m sépare notre logement d'une départemental et même si elle a une terrasse l'été c'est pas top top non plus à cause de ça...

Pressé non, on veut surtout pas trop perdre d'argent par rapport aux investissements déjà faits.

Par contre sur le plan de l'épargne normalement oui sauf gros imprévus, on aura de quoi rembourser limite nos prêts dans 4 ans. Par contre du coup on aura pas d'apport si on rembourse tout sans vendre un logement.