VEFA prêt relais et début du prêt

[Priceless]

Bonjour à tous,

Grâce à vos conseils avisés, j'ai pu solliciter mes prêts immobiliers avec délégation d'assurance emprunteur dans le cadre de mon projet VEFA livré fin 2020.

Les prêts sont signés, mais le premier déblocage est décalé de mars à juillet 2018 et du coup je me pose une question pratique pas vraiment explicitée dans mon offre de prêt (les exemples du banquier se basaient sur la chronologie initiale)

PRET RELAIS 1,25%

Durée du prêt : 36 mois
Durée d'utilisation progressive : 24 mois
dont franchise partielle : 11 mois.

1) Cette durée débute-t-elle bien au premier déblocage du prêt relais ou on considère que les 36 mois sont nécessairement entendus à partir de la date de signature donc mars 2018 ?

2) Pour bénéficier de l'étendue de 36 mois (et s'épargner autant de mois de loyer en attendant la livraison VEFA), est-il nécessaire de ne pas débloquer une certaine somme ? Les appels de fonds doivent selon le banquier débuter par mon apport puis le prêt relais à 1,25%, puis le prêt amortissable sur 10 ans à 1,07% pour se finir par le prêt amortissable sur 20 ans à 1,77%.

3) Puis-je demander à ce qu'on débloque d'abord le prêt amortissable à 1,07% ? Lors du montage du dossier, le banquier avait un peu rit en me disant qu'on commençait toujours par le prêt le moins cher et que c'était souvent le prêt relais mais que ici, bah ce serait quand même le prêt relais en premier.

Je précise que les offres de prêt ne précisent pas la hiérarchie des prêts appelés, mais simplement qu'il est d'abord fait recours à mon apport.

Je me pose la question pour anticiper un éventuel retard :
- et donc ma date butoir et à partir de celle ci la date de mise en vente avec une petite marge
- la possibilité de décaler la date butoir en retardant mon recours au prêt relais


Merci de vos éclaircissements !

 

[Aristide]

Bonjour,

Durée du prêt : 36 mois
Durée d'utilisation progressive : 24 mois
dont franchise partielle : 11 mois.

1) Cette durée débute-t-elle bien au premier déblocage du prêt relais ou on considère que les 36 mois sont nécessairement entendus à partir de la date de signature donc mars 2018 ?

Normalement le point de départ de la durée d'un crédit est la date de la première mise à disposition de fonds.

Quelque chose me semble curieux dans les conditions que vous annoncez :

+ Vous demandez une mise à disposition de fonds sur le prêt relais à "j".
+ Ledit prêt relais doit donc être remboursé en totalité au plus tard à "j + 36 mois"
+ Et vous avez de "j" à "j + 24 mois"pour pouvoir y faire des appels de fonds.
Ainsi l'éventuelle partie non mise à disposition à cette date serait bloquée; vous ne pourriez plus en disposer, elle ferait l'objet d'un "abandon de solde"
+ Mais votre "franchise partielle" (en réalité "différé interne de capital/partiel" = vous paierez les intérêts sur les sommes débloquées + les primes d'assurances sur la totalité de prêt relais) ne dure qu 11 mois ???

=> Passés 11 mois, puisque le différé s'arrête, il vous faudrait donc passer en amortissement ???

2) Pour bénéficier de l'étendue de 36 mois (et s'épargner autant de mois de loyer en attendant la livraison VEFA), est-il nécessaire de ne pas débloquer une certaine somme ?

Vous avez 24 mois maxi pour tout débloquer (cf ci-dessus)

Le prêt relais doit être remboursé dès la vente et ce dans le délais maxi de 36 mois.

Les appels de fonds doivent selon le banquier débuter par mon apport puis le prêt relais à 1,25%, puis le prêt amortissable sur 10 ans à 1,07% pour se finir par le prêt amortissable sur 20 ans à 1,77%.

3) Puis-je demander à ce qu'on débloque d'abord le prêt amortissable à 1,07% ? Lors du montage du dossier, le banquier avait un peu rit en me disant qu'on commençait toujours par le prêt le moins cher et que c'était souvent le prêt relais mais que ici, bah ce serait quand même le prêt relais en premier.

Je précise que les offres de prêt ne précisent pas la hiérarchie des prêts appelés, mais simplement qu'il est d'abord fait recours à mon apport.

Puisque seul l'apport personnel est contractuellement exigé en priorité c'est vous qui, ensuite, pouvez gérer comme vous l'entendez la chronologie et les sources de financement.

Cdt

 

[Priceless]

Bonjour Aristide,

Toujours un plaisir de vous lire.

L'ensemble des prêts comporte une période d'utilisation progressive de 36 mois et je suis certain que dès qu'un prêt est entièrement débloqué, on passe en amortissement pour les 2 prêts fixes en tout cas.

J'ai donc 3 prêts :
- un prêt relais sur 36 mois dont 24 mois d'amortissement pour 119 735 € ;
- un prêt fixe sur 10 ans à 1,04% sur 100 000 €
- un prêt fixe sur 20 ans à 1,77% sur 174 800 €

L'assurance est bien convenue pour un prêt relais de 12 mois avec différé de 24 mois et la banque a validé cette assurance tel quel.

Je pense que c'est en raison du différé et du passage en amortissement que la banquière m'a fait comprendre qu'il fallait faire un appel de fonds sur le prêt relais en priorité. Je suis surtout inquiet de la possiblité qu'après le 3e appel de fonds, l'ensemble du prêt soit sollicité (en 1T 2019) et qu'on passe tout de suite en amortissement justement. Moi j'ai tout intérêt à bénéficier de l'intégralité du différé : l'assurance est payée en conséquence d'ors et déjà, et ça me coute bien moins cher qu'un loyer parisien.

Et la banquière m'a bien confirmé qu'une fois l'ensemble des fonds d'un prêt débloqué, il entrait en amortissement.

Nous avions prévu de régler la dernière tranche et une bonne partie de l'avant-dernière grâce à l'épargne mensuelle que nous continuons à nous constituer.

Mon salaire va augmenter dès août, et nous continuons notre épargne mensuelle +/- éq. à la mensualité du prêt depuis la fin d'année. On va donc faire un abandon de solde sur à peu près 20% du prêt sollicité en priorité sur la ligne à 1,77% (c'est pour ça que même si la banque n'a pas pu s'aligner sur la précédente, j'ai apprécié le lissage et le recours à une ligne sur 10 ans qui nous y fait gagner, d'autant plus qu'un recours massif à l'IRA=0 s'annonce : 2 à 3 fois par an).

Est-il donc bien dans mon intérêt de débloquer le prêt relais en premier ? Je peux faire face à une entrée en amortissement pour les 2 autres prêts sans soucis. C'est le prêt relais que j'ai envie de faire traîner. Donc pour bénéficier du différé en intégralité, je dois garder une petite somme non débloquée sur le relais ?


Tout me semblait très clair avec le calendrier initial, mais maintenant qu'un petit retard semble se profiler, je souhaite comprendre ma marge de flexibilité : si le prêt relais débute officiellement en mars, je suis obligé de le débloquer vite. Si c'est au déblocage, bah je veux bien le débloquer en 2019 ... c'est dans mon intérêt.

(J'ai par ailleurs intégré le fait que les taux avaient continué à baisser depuis décembre 2017 : pour l'instant ces prêts minimisent le coût des intérêts intercalaires, on pourra toujours faire un rachat externe après la vente de notre bien, la fin du prêt relais et l'abandon de solde prévu sur le prêt à 1,77%)

 

[Aristide]

L'ensemble des prêts comporte une période d'utilisation progressive de 36 mois et je suis certain que dès qu'un prêt est entièrement débloqué, on passe en amortissement pour les 2 prêts fixes en tout cas.

Dans ce cas vous avez non pas un différé interne mais externe; une anticipation dont la durée s'ajoute à la durée d'amortissement (alors qu'un différé interne est compris dans la durée d'amortissement)
:

- un prêt relais sur 36 mois dont 24 mois d'amortissement pour 119 735 € ;

L'assurance est bien convenue pour un prêt relais de 12 mois avec différé de 24 mois et la banque a validé cette assurance tel quel.

???
=> Prêt relais de 36 mois dont 12 mois de différé et 24 mois d'amortissement ?

Curieux ?
Généralement, avec un prêt relais classique, l'amortissement se fait en une seule fois au moment de la vente du bien concerné.

Si votre bien n'est pas vendu au bout de 12 mois vos échéances d'amortissement seront élevées surtout si l'on ajoute les intérêts de la phase d'anticipation des complémentaires

Ne s'agirait-il pas d'un montage "Achat/Revente" qui inclut le solde d'un crédit antérieur sur le bien à vendre objet du relais, avec trois complémentaires ,

Est-il donc bien dans mon intérêt de débloquer le prêt relais en premier ? Je peux faire face à une entrée en amortissement pour les 2 autres prêts sans soucis. C'est le prêt relais que j'ai envie de faire traîner.

La logique voudrait que l'on utilise en priorité le crédit le moins cher.

Donc pour bénéficier du différé en intégralité, je dois garder une petite somme non débloquée sur le relais ?

Mais que votre relais soit utilisé en totalité ou non votre différé n'est prévu que pour une durée maximale de 12 mois, après d'après ce que vous dites, il passe en amortissement.

si le prêt relais débute officiellement en mars, je suis obligé de le débloquer vite. Si c'est au déblocage, bah je veux bien le débloquer en 2019 ... c'est dans mon intérêt.

Il débute à votre premier appel de fonds.

Cdt

 

[Priceless]

Merci pour m'avoir éclairé Aristide. Tout est bien plus clair.

Le bien objet du prêt relais n'est pas concerné par un prêt antérieur. Le prêt relais est impliqué dans la VEFA donc tant qu'il n'est pas débloqué, je verse des intérêts intercalaires jusqu'à avoir débloqué 119 735€ pendant la période d'utilisation progressive fixée à 24 mois. Puis je rentre en amortissement, et donc j'ai 11 mois pendant lesquels je paie les intérêts du prêt, et le prêt est soldé le 12e mois. On est donc bien sur une durée de 36 mois.

Je dois juste m'assurer que débloquer entièrement le prêt ne met pas un terme prématurément à la période d'utilisation progressive (qui est donc bien un différé externe), sinon il faudra veiller à laisser un petit quelque chose de non débloqué jusqu'au 24e mois de différé externe.

Si je peux le débloquer en deuxième, c'est impeccable car le timing sera impeccable. Restera à voir ça avec la banque lors du premier déblocage en juillet.

Merci de votre aide ! J'y vois beaucoup plus clair. Mon gros doute portait surtout sur le début du prêt. Pour l'instant, je ne paie que mon assurance emprunteur.

 

[Aristide]

Bonjour,

Désolé mais quelquechose ne colle pas dans vos explications.

Le prêt relais est impliqué dans la VEFA donc tant qu'il n'est pas débloqué, je verse des intérêts intercalaires jusqu'à avoir débloqué 119 735€ pendant la période d'utilisation progressive fixée à 24 mois.

Donc vous êtes déjà dans une phase de différé partiel où vous payez les intérêts sur les sommes effectivement mises à disposition plus les primes d'assurance sur la totalité du crédit (débloqué ou pas)

Puis je rentre en amortissement, et donc j'ai 11 mois pendant lesquels je paie les intérêts du prêt,

Non; ce que vous dites est contradictoire.
Si vous ne payez que "les intérêts du prêt" vous êtes toujours en différé partiel et non pas en amortissement

Dans un processus "crédit relais" classique les évènements se succéderaient ainsi:

+ Vous avez un crédit relais d'une durée maximale de 36 mois avec un différé de capital encore appelé différé partiel pendant lequel vous payez des intérêts sur les sommes effectivement mises à disposition (+ assurances sur totalité du crédit)

+ Dans ces 36 mois vous avez une période maximale de 24 mois pendant laquelle vous pouvez faire des appels de fonds en fonction de l'avancement des travaux.

+ Pendant ces 24 mois vous payez intérêts et assurances comme indiqué ci-dessus.
Quel que soit le total des fonds mis à disposition au-delà de ces 24 mois l'éventuel reliquat disponible ne pourra plus être utilisé.

D'autre part si la vente intervient dans cette période, quel que soit le montant total mis à disposition, le prêt relais est immédiatement remboursé.

+ Passé 24 mois le montant total débloqué (quel qu'il soit) est donc figé et vous payez intérêts et assurances sur cette somme ainsi qu'expliqué ci-dessus.

Et, là encore, dès que la vente est réalisée ce crédit relais est immédiatement remboursé.

Si au terme des 36 mois la vente n'est pas effective vous aurez un problème à résoudre avec votre banque
pour le solde dudit prêt relais (solde sur épargne - renouvellement crédit relais - mise en place prêt amortissable)

Quel que soit le moment de la vente, soit le produit excède le solde du relais soit il est inférieur.

Dans le premier cas vous disposez d'un excédent de trésorerie que vous utilisez à votre guise (complément apport avec réduction à due concurrence du prêt complémentaire au taux le plus élevé par exemple)

Dans le second cas il vous faudrait trouver un moyen pour compenser cette insuffisance et solder la totalité du crédit relais; appel à votre épargne ou complément crédit amortissable par exemple.

N'ayant pas connaissance des conditions exactes de votre contrat je ne peux que me baser sur vos indications.

Mais j'ai bien du mal à comprendre ce montage atypique que vous décrivez..

Si ICF62 passait par là peut-être pourrait-il nous apporter son éclairage ?

Cdt

 

[Priceless]

J'ai effectivement dit une (grosse) bêtise en parlant d'amortissement pour un prêt relais. Ce que j'essayais de dire, c'est que le capital est dû au terme du prêt et que j'ai choisi de payer les intérêts au fil de l'eau.

Mais tant que le prêt n'est pas entièrement débloqué, je paie des intérêts intercalaires le temps du déblocage complet qui est prévu sur 24 mois.

Au vu du calendrier, ce prêt est entièrement débloqué après 2 appels de fonds en 8 mois. Donc je ne suis pas spécialement inquiet de la possibilité de ne pas avoir pu débloquer tout l'argent du prêt relais.

Je suis plutôt soucieux d'utiliser au maximum les 24 mois pour retarder la phase classique des "11 mois avec intérêts+assurance, 12e mois où le prêt relais est soldé" pour ne pas avoir à louer en attendant.

Pourquoi avoir choisi un schéma aussi atypique ?
- pour ne pas emprunter sur 25 ans (ça ne passait pas) : mon conjoint a une activité stable mais je débute ma spécialité en médecine en novembre, on a donc fait avec mes revenus actuels (pension de mes parents + indemnités hospitalières, soit à peu près 50% du salaire escompté à partir de novembre)

- pour limiter le recours aux intérêts intercalaires puisqu'on cesse de payer des intérêts intercalaires dès que chaque prêt est débloqué entièrement ;

- le recours à 2 lignes de prêt amortissable rendait cette banque beaucoup plus intéressante que la meilleure proposition faite par une banque concurrente (1 prêt relais + 1 prêt amortissable mais sans IRA=0)

- puisque les taux des prêts n'étaient pas significativement affectés par notre apport, nous avons choisi de conserver 20 000€ à titre d'épargne de précaution, ce qui nous permet de faire face à un éventuel alea, et de pouvoir régler la dernière tranche nous mêmes (la banque nous le permet, et en cas de retard de livraison, nous pourrons quand même passer en amortissement car la dernière tranche ne sera plus le souci de la banque).

Nous aurons une capacité d'épargne pendant la construction par ailleurs. C'est pour ces raisons qu'il était important pour nous d'avoir face à nous une banque qui accepte le principe des IRA = 0, et/ou d'un abandon de solde. Cette banque nous permet les deux possibilités.

 

[Kakou52]

Bonjour,



Normalement le point de départ de la durée d'un crédit est la date de la première mise à disposition de fonds.

Quelque chose me semble curieux dans les conditions que vous annoncez :

+ Vous demandez une mise à disposition de fonds sur le prêt relais à "j".
+ Ledit prêt relais doit donc être remboursé en totalité au plus tard à "j + 36 mois"
+ Et vous avez de "j" à "j + 24 mois"pour pouvoir y faire des appels de fonds.
Ainsi l'éventuelle partie non mise à disposition à cette date serait bloquée; vous ne pourriez plus en disposer, elle ferait l'objet d'un "abandon de solde"
+ Mais votre "franchise partielle" (en réalité "différé interne de capital/partiel" = vous paierez les intérêts sur les sommes débloquées + les primes d'assurances sur la totalité de prêt relais) ne dure qu 11 mois ???

=> Passés 11 mois, puisque le différé s'arrête, il vous faudrait donc passer en amortissement ???


Vous avez 24 mois maxi pour tout débloquer (cf ci-dessus)

Le prêt relais doit être remboursé dès la vente et ce dans le délais maxi de 36 mois.



Puisque seul l'apport personnel est contractuellement exigé en priorité c'est vous qui, ensuite, pouvez gérer comme vous l'entendez la chronologie et les sources de financement.

Cdt

Que peut-il se passer en cas de fort retard du chantier, entraînant un dépassement de la durée maximale du prêt relais? La responsabilité du promoteur étant engagée, cela peut-il constituer une cause d’annulation du contrat de vente?

 

[Aristide]

Bonjour,

Reportez vous aux clauses concernées de votre contrat.

Cdt