VEFA Intérêts intercalaires

[JBBG]

Bonjour
J'ai acheté un appartement en VEFA et contracté un emprunt immobilier de 172000€ pour cela.
Je viens de recevoir mon premier relevé de remboursement de prêt et je suis très surpris.
Il faut préciser que mon contrat de prêt ne contient qu'un tableau d'amortissement de prêt conventionnel et qu'il est donc faux, ce que je n'ai pas remarqué à la signature. Mais la banque était en possession du compromis de vente mentionnant qu'il s'agissait d'une VEFA. Je n'ai pas eu la possibilité de discuter de ce point avec eux.

La banque me prélève une 1ère mensualité de 1141,47 E comprenant:
110,92 € correspondant aux intérêts sur les premiers 25% débloqués (,01 E) . C'est OK
43 E d'assurance. C'est OK.
987,55 € de remboursement de capital. correspondant à un engagement de la totalité des 172 000 € alors que seuls 42937 € ont été engagés. Cela me parait totalement anormal. Ce poste aurait dû être de 246,52€.

Je constate sur internet que les deux formules d'amortissement normalement pratiquées sont le différé partiel ou le différé total.
Qu'en pensez vous, quelles sont les voies de recours?
Merci de votre aide.

 

[Aristide]

Bonjour,

987,55 € de remboursement de capital. correspondant à un engagement de la totalité des 172 000 € alors que seuls 42937 € ont été engagés. Cela me parait totalement anormal. Ce poste aurait dû être de 246,52€.

Une commission d'engagement ne serait-elle pas prévue dans votre contrat?

Peu de banques prélèvent encore cette commission mais il y en a au moins une qui continue de le faire .

Je constate sur internet que les deux formules d'amortissement normalement pratiquées sont le différé partiel ou le différé total.

Il existe d'autres techniques.

A toutes fins utiles voir :

« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/83937/

Cordialement,

 

[ZRR_pigeon]

Peu de banques prélèvent encore cette commission mais il y en a au moins une qui continue de le faire .

LCL !!! J'ai bon ? J'ai bon ???

Le ridicule ne l'a pas encore tuée...

 

[Aristide]

Bonjour,
J'ai pour principe de ne jamais citer quelque Etablissement que ce soit.
Cdt

 

[kinder98h]

Bonjour,

Il existe également certains établissements proposant de rembourser une partie du capital (% débloqué) ou bien de réaliser un palier d'amortissement dés le premier déblocage.

C'est la solution que j'avais choisie. Un premier palier dès le déblocage du premier fond avec une échéance fixe à 600 € (int et ass compris) puis vers la livraison du bien de passer à une échéance fixe de 900 € (int et ass compris).
Cela te permet de rembourser plus de capital que d'intérêt au début de ton prêt. Puis au fur et à mesure des déblocage, la somme des intérêts devient plus importante que le remboursement du capital.

A bientôt.

 

[Aristide]

Cette procéure est développée dans le lien que j'ai fourni ci-dessus sous le nom "d'amortissement immédiat".

Dans cette technique il existe différentes façons de faire qui ne génèrent pas le même coût du crédit.

Cdt

 

[JBBG]

Merci Aristide.
Il n'y a pas de commission d'engagement dans mon cas, mais la totalité du capital emprunté commence à être amortie dés la première mensualité.
Je vais me renseigner sur les autres techniques. Il n'est pas certain que cette pratique soit anormale.

 

[GoodbyLenine]

Il aurait fallu discuter de ce point avec votre banque avant (lors de la négociation du prêt, prévoir un différé de début d'amortissement).
Peut-être est-ce encore possible, mais ce sera de toute manière plus difficile...

 

[Vanille95]

Il n'est pas certain que cette pratique soit anormale.

Comme le dit GoodbyLenine, si cette manière de faire est mentionnée au contrat, il va être difficile de la contourner.

 

[Aristide]

Merci Aristide.
Il n'y a pas de commission d'engagement dans mon cas, mais la totalité du capital emprunté commence à être amortie dés la première mensualité.
Je vais me renseigner sur les autres techniques. Il n'est pas certain que cette pratique soit anormale.

Oui, j'avais lu un peu trop vite votre post.

En fait la technique fait partie de celle que j'ai expliqué dans le lien joint ci-dessus.

Votre échéance a été caculée au départ comme si la totalité des fonds avait été mise à diqposition.
Mais comme vous le savez, une échéance est composée d'une partie "capital amorti" et d'une partie "intérêts".

Dans votre cas, la partie "capital amorti" a probablement été figée et est donc maintenue indépendante des sommes réellement mises à disposition.
Mais, au mois le mois, à cette fraction d'échéance correspondant à l'amortisement de la dette totale vient s'ajouter les intérêts calculés sur les sommes réellement mise à disposition.

Cette technique à un inconvénient qui est de générer une échéance plus élevée pendant la phase de construction.

Mais elle a deux avantages :

+ Les amortissements étant plus rapides, en fin de prêt vous aurez payé moins d'intérêts qu'avec une des autres méthodes possibles.

+ Quand vous aurez débloqué la totalité du crédit, l'échéance que vous aurez à payer sera strictement identique à celle que vous auriez eu si la mise à disposition des fonds avait été totale dès le départ.

Cordialement,