VEFA, Acte authentique signé, Offre prêt caduque...Possible de changer de banque ?

[bbkdom01]

Bonjour,
J’ai signé l’achat d’un appartement en VEFA en 05/2013 livrable au 3ieme trimestre 2015.
Afin de concrétiser cette acquisition l’acte authentique a été signé en 12/2013 chez le notaire avec une offre de prêt validée et acceptée en 11/2013 dans une banque dont je n'étais pas client et choisie pour l’occasion (courtier).
L'échelle de versements définitive du financement prévoyait :
30% du prix de l'appartement à la réservation => Fonds propres
10% du prix à l'achèvement du plancher bas RDC (2ième trimestre 2014) => Appel de fond prévu par le notaire pour déclencher la réalisation du prêt...=> Appel de fond non exécuté *.
60% du prix à la livraison de l'appartement (prévue 3ième trimestre 2015) => Fonds propres + Prêt Immobilier.
Suite à la défaillance du vendeur * qui n’a pas effectué l’appel de fonds prévu dans l’acte authentique, et du fait de l’absence de ce premier appel de fond dans les 12 mois suivant l’acceptation de l’offre de prêt initiale, d’après les conditions générales du prêteur, celle-ci est maintenant caduque.
Vu la mauvaise expérience vécue lors de la mise en place de l’offre de prêt, je ne souhaite plus recourir aux services de cette banque.
Il me reste donc 70% du prix à payer au vendeur à la livraison de l'appartement financés par des fonds propres (45 %) et un nouveau prêt immobilier (55 %) + les frais inhérants à ce dernier (garantie CL, frais éventuels..)
Cependant le notaire n'acceptera de modifier l'acte authentique que lorsque j'aurais obtenu une nouvelle offre de prêt d’un autre établissement.
Ma question :
Puis je légalement me considérer comme désengagé vis à vis de cette banque étant donné qu'ils figurent dans l'acte authentique et chercher une nouvelle offre dans un autre établissement ?
Est-ce qu’une offre de prêt devenue caduque suffit à rompre un contrat de prêt ?
Quels arguments seraient susceptibles de rassurer les banques pour accepter cette demande de financement ? sachant qu’il ne s’agit pas de concurrence déloyale, ni de rachat de prêt mais bel et bien d’une demande de prêt immobilier pour financer l’acquisition d’un appartement en V.E.F.A. avec un acte authentique déjà signé mais en attente d’un avenant sur le financement.
Merci à toutes et tous pour vos précieux inputs sur cette situation atypique et urgente (livraison repoussée au 4ième trimestre 2015).

 

[Aristide]

Bonjour,

Puis je légalement me considérer comme désengagé vis à vis de cette banque étant donné qu'ils figurent dans l'acte authentique et chercher une nouvelle offre dans un autre établissement ?
Est-ce qu’une offre de prêt devenue caduque suffit à rompre un contrat de prêt ?

A priori oui.
Mais, si les parties sont d'accord, une telle clause fixant un délai pour le mise à disposition des fonds peut être modifiées; il s'agit d'une clause d'un contrat non pas d'un texte imposé par une loi ou un règlement.

Au plan pratique il convient d'écrire et de demander un abandon de solde en vous appuyant sur la clause évoquée.

Quels arguments seraient susceptibles de rassurer les banques pour accepter cette demande de financement ? sachant qu’il ne s’agit pas de concurrence déloyale, ni de rachat de prêt mais bel et bien d’une demande de prêt immobilier pour financer l’acquisition d’un appartement en V.E.F.A. avec un acte authentique déjà signé mais en attente d’un avenant sur le financement.

Le problème qui pourrait se poser est celui de la garantie.

Si votre banque initiale a inscrit une garantie réelle immobilière (hypothèque) elle sera inscrite en premier rang. N'ayant effectué aucune mis à disposition de fonds ce premier rang ne devrait pas gêner votre nouvelle banque puisque l'encours garanti est en réalité nul.

Mais certaines banques ne veulent pas de second rang cependant que d'autres ne peuvent pas l'accepter car, par exemple, leur politique et/ou bien leurs statuts l'interdisent.

Cdt

 

[bbkdom01]

Bonjour Aristide,
Merci pour votre prompte réponse :
Donc concernant le point 1) vous me conseiller de reprendre contact avec la banque initiale pour solliciter un abandon de solde ce qui devrait théoriquement rompre toute relation commerciale avec cet établissement bancaire n’est-ce-pas ?
Concernant le point 2) l’offre de prêt initiale prévoit une prise de garantie sous seing privé (Caution de Crédit Logement) liée au prêt immobilier n°xxx objet de l’offre de prêt.
D’une part les termes et conditions de garantie liée au prêt par le Crédit Logement spécifie les engagements suivants :
L’emprunteur déclare :
- Accepter que le prêteur débite son compte pour compte de crédit Logement, sans préavis préalable, lors de la première mise à disposition des fonds, du montant de la commission de caution et de la contribution au Fond Mutuel de Garantie qui figurent sur l’acte de cautionnement annexé.
- Etc…..
D’autres part, l’acte authentique spécifie que l’acquéreur (moi) donne tous pouvoirs au vendeur de faire directement les appels de fonds auprès de la banque dénommée XXX auprès de laquelle l’Acquéreur a souscrit un prêt sans garantie hypothécaire d’un montant de X destiné à financer partie du prix de la présente acquisition.
En résumé, je pense donc qu’il n’y a jamais eu de prise de garantie du prêteur en l’absence du premier déblocage de fond et qu’aucune garantie par acte séparé n’est stipulée dans l’offre de prêt. Donc une prise d’hypothèque de premier rang devrait toujours être disponible au profit d’un nouveau prêteur…
Est-ce que le notaire pourrait me confirmer ce point particulier ? Savez-vous qui pourrait me le certifier car ceci est un élément important à faire valoir dans ma nouvelle demande de financement.
Merci encore, Aristide, pour votre aide très appréciée.

 

[Aristide]

Bonjour,

Donc concernant le point 1) vous me conseiller de reprendre contact avec la banque initiale pour solliciter un abandon de solde ce qui devrait théoriquement rompre toute relation commerciale avec cet établissement bancaire n’est-ce-pas ?

Oui.

Est-ce que le notaire pourrait me confirmer ce point particulier ?

Oui

Savez-vous qui pourrait me le certifier car ceci est un élément important à faire valoir dans ma nouvelle demande de financement.

Si une garantie hypothécaire avait été inscrite vous le sauriez car elle serait mentionnée dans votre offre/contrat de prêt ( ce n'est pas le cas puisque c'est la caution de Crédit Logement) et vous auriez dû en payer le prix à votre notaire.

Si vous avez reçu votre copie exécutoire et le décompte des frais à payer vous pouvez le vérifier.

Si non, ainsi que dit ci-dessus, vous pouvez interroger votre notaire.

Vous pourriez même demander un état hypothécaire "sous votre chef" (fichier immobilier = conservation des hypothèques) qui serait la certitude absolue mais d'une part ce n'est pas gratuit et, d'autre part, cela me semble inutile.

Cdt

 

[bbkdom01]

Bonjour Aristide,

Merci beaucoup pour cette réponse très précise. je me sens rassuré et beaucoup mieux préparé pour orienter ma nouvelle requête de financement.

Cordialement