Usufruit / nu-propriété

[phil50690]

Bonjour,

J'ai besoin de quelques renseignements concernant le demembrement de propriété.

Voilà "l'histoire" :
Une de mes belles-soeurs, proche de la cinquantaine, vient d'acquérir un appartement. Pour des raisons personnelles que je n'indiquerai pas, elle ne peux pas obtenir un financement bancaire et s'adresse donc à sa mère (80 ans passés, veuve et qui était mariée sous le régime de la communauté universelle) pour l'aider à financer (en fait pour financer pratiquement en totalité).
Dans un premier temps le notaire de la mère propose le montage suivant qui à ses dires ne lèse pas les autres héritiers :
- donation de 159.000 et quelques euros (maximun exo de droit)
- prêt de 150.000 € sans intérêts et sans conditions de remboursement ........

Puis il se ravise et propose un autre montage, qui parait-il lése encore moins les autres héritiers (si le premier montage ne lése pas, comment le second lése moins ?) :
- la demoiselle achète l'usufruit évalué à 60% du prix
- la mère achète la nu-propriété évaluée à 40% du prix
sachant que la part de la fille est financée par la même donation que dans le cas n°1 (159.000 euros et des poussières + un prêt plus petit d'environ 40.000 € aux mêmes conditions )
Le notaire défendant ce dernier montage en arguant qu'au décès de l'usufruitière, le ou les nu-propriétaires récupèrent l'usufruit et donc l'appartement (c'est quand même elle la plus jeune de la famille).

Je précise que si la succession arrivait tout de suite, la part de chacun des héritiers serait supérieure à 159.000 €

Les questions sont les suivantes :
1°) si l'usufruitière se marie un jour ou l'autre et a des héritiers qui à son décès récupère l'usufruit ?

2°) au décès de la mère, la nu-propriété entre dans la succession et sa répartition se fait comment : 1/4 pour chaque héritier (ils sont 4), ou est-ce possible d'en affecter une partie plus important à un(e) héritier(ière) ?

3°) toujours au moment du décès le solde éventuel du prêt revient aussi dans la succession et la donation est-elle également prise en compte, sachant que si le décès intervient plus de 10 ans après cette donation, cette quote part est exonérée de droits de succession (autrement dit elle revient dans la succession en civil, mais pas en fiscal) ?

Accessoirement les autres héritiers peuvent-ils exiger le remboursement de l'éventuel solde du prêt ?

4°) est-ce possible pour un ou plusieurs des nu-propriétaires de revendre leur quote part de nu-propriété ?

Voilà pour l'instant les questions que nous nous posons.

Merci pour vos réponses.

A+

 

[gogo45]

Bonjour,

J'ai besoin de quelques renseignements concernant le demembrement de propriété.

Voilà "l'histoire" :
Une de mes belles-soeurs, proche de la cinquantaine, vient d'acquérir un appartement. Pour des raisons personnelles que je n'indiquerai pas, elle ne peux pas obtenir un financement bancaire et s'adresse donc à sa mère (80 ans passés, veuve et qui était mariée sous le régime de la communauté universelle) pour l'aider à financer (en fait pour financer pratiquement en totalité).
Dans un premier temps le notaire de la mère propose le montage suivant qui à ses dires ne lèse pas les autres héritiers :
- donation de 159.000 et quelques euros (maximun exo de droit)
- prêt de 150.000 € sans intérêts et sans conditions de remboursement ........

Puis il se ravise et propose un autre montage, qui parait-il lése encore moins les autres héritiers (si le premier montage ne lése pas, comment le second lése moins ?) :
- la demoiselle achète l'usufruit évalué à 60% du prix
- la mère achète la nu-propriété évaluée à 40% du prix
sachant que la part de la fille est financée par la même donation que dans le cas n°1 (159.000 euros et des poussières + un prêt plus petit d'environ 40.000 € aux mêmes conditions )
Le notaire défendant ce dernier montage en arguant qu'au décès de l'usufruitière, le ou les nu-propriétaires récupèrent l'usufruit et donc l'appartement (c'est quand même elle la plus jeune de la famille).

Je précise que si la succession arrivait tout de suite, la part de chacun des héritiers serait supérieure à 159.000 €

Les questions sont les suivantes :
1°) si l'usufruitière se marie un jour ou l'autre et a des héritiers qui à son décès récupère l'usufruit ?

2°) au décès de la mère, la nu-propriété entre dans la succession et sa répartition se fait comment : 1/4 pour chaque héritier (ils sont 4), ou est-ce possible d'en affecter une partie plus important à un(e) héritier(ière) ?

3°) toujours au moment du décès le solde éventuel du prêt revient aussi dans la succession et la donation est-elle également prise en compte, sachant que si le décès intervient plus de 10 ans après cette donation, cette quote part est exonérée de droits de succession (autrement dit elle revient dans la succession en civil, mais pas en fiscal) ?

Accessoirement les autres héritiers peuvent-ils exiger le remboursement de l'éventuel solde du prêt ?

4°) est-ce possible pour un ou plusieurs des nu-propriétaires de revendre leur quote part de nu-propriété ?

Voilà pour l'instant les questions que nous nous posons.

Merci pour vos réponses.

A+

Consulte un Notaire.

Dans la plupart des grandes villes, la Chambre Départementale propose des rendez-vous gratuits. Tu pourras y avoir des premiers éléments qui te permettront de te documenter, de poser d'autres questions sur un forum de Notaires (on en trouve plusieurs sur internet), d'aller voir un autre Notaire ...

Tu pourras aussi leur demander quel est le recours des autres héritiers, et si par exemple, ils peuvent faire intervenir un Notaire de leur choix dans l'opération.

 

[LMDP]

Bonjour,

J'ai besoin de quelques renseignements concernant le demembrement de propriété.

Voilà "l'histoire" :
Une de mes belles-soeurs, proche de la cinquantaine, vient d'acquérir un appartement. Pour des raisons personnelles que je n'indiquerai pas, elle ne peux pas obtenir un financement bancaire et s'adresse donc à sa mère (80 ans passés, veuve et qui était mariée sous le régime de la communauté universelle) pour l'aider à financer (en fait pour financer pratiquement en totalité).
Dans un premier temps le notaire de la mère propose le montage suivant qui à ses dires ne lèse pas les autres héritiers :
- donation de 159.000 et quelques euros (maximun exo de droit)
- prêt de 150.000 € sans intérêts et sans conditions de remboursement ........

Bonjour phil50690

Attention : un prêt sans intérêt et sans échéancier de remboursement c'est une donation déguisée. En cas de contrôle fiscal, les pénalités pourraient être salées. Si c'est un notaire qui a suggéré un tel montage, mon premier conseil est de... changer de notaire ! (Ou au moins d'aller prendre un second avis en posant clairement la question du risque de requalification)

Puis il se ravise et propose un autre montage, qui parait-il lése encore moins les autres héritiers (si le premier montage ne lése pas, comment le second lése moins ?) :
- la demoiselle achète l'usufruit évalué à 60% du prix
- la mère achète la nu-propriété évaluée à 40% du prix
sachant que la part de la fille est financée par la même donation que dans le cas n°1 (159.000 euros et des poussières + un prêt plus petit d'environ 40.000 € aux mêmes conditions )
Le notaire défendant ce dernier montage en arguant qu'au décès de l'usufruitière, le ou les nu-propriétaires récupèrent l'usufruit et donc l'appartement (c'est quand même elle la plus jeune de la famille).

Même remarque en ce qui concerne le prêt sans conditions de remboursement.
Pourquoi ne pas faire beaucoup plus simple : la mère acquiert le bien en totalité, puisque visiblement elle seule détient les fonds nécessaires, puis elle fait donation de l'usufruit à sa fille (avec paiement des droits, s'il y en a, par le donateur, l'intérêt de cette solution ayant été détaillé très clairement sur le forum il y a quelques jours à peine, je crois que c'était Turbo-057). Au moins, ce montage là est simple et n'entraîne pas de risque de requalification fiscale

Je précise que si la succession arrivait tout de suite, la part de chacun des héritiers serait supérieure à 159.000 €

Les questions sont les suivantes :
1°) si l'usufruitière se marie un jour ou l'autre et a des héritiers qui à son décès récupère l'usufruit ?

L'usufruit disparait avec le décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire s'il est encore en vie, ou les héritiers du nu-propriétaire récupèrent la pleine propriété du bien.

2°) au décès de la mère, la nu-propriété entre dans la succession et sa répartition se fait comment : 1/4 pour chaque héritier (ils sont 4), ou est-ce possible d'en affecter une partie plus important à un(e) héritier(ière) ?

Oui. En présence de 4 enfants, la "part réservataire" est de 3 quarts de l'actif successoral. Votre mère dispose comme elle l'entend du quart restant. Autrement dit, la situation la plus "déséquilibrée" possible est la suivante :
- Pour 3 héritiers, chacun obtient 3/16 (3 seizièmes, ou 18,75%) de la succession (sa seule part réservataire)
- Le quatrième héritier obtient 7/16 (7 seizièmes, ou 43,75%) de la succession (sa part réservataire, plus un quart du total)

3°) toujours au moment du décès le solde éventuel du prêt revient aussi dans la succession et la donation est-elle également prise en compte, sachant que si le décès intervient plus de 10 ans après cette donation, cette quote part est exonérée de droits de succession (autrement dit elle revient dans la succession en civil, mais pas en fiscal) ?

Exactement. Après 10 ans (cela n'a t'il pas changé ?) la donation est prise en compte de manière civile pour déterminer les parts reçues par chacun, mais pas de manière fiscale. Le solde du prêt revient également dans la succession mais il y a de très fortes chances pour que ce solde soit considéré comme une donation. A faire confirmer par un "homme de l'art"

Accessoirement les autres héritiers peuvent-ils exiger le remboursement de l'éventuel solde du prêt ?

Si aucun échéancier de remboursement n'a été prévu, probablement, mais encore une fois, il vaut mieux éviter de se trouver dans cette situation d'un point de vue fiscal

4°) est-ce possible pour un ou plusieurs des nu-propriétaires de revendre leur quote part de nu-propriété ?

Oui, mais mis à part un autre héritier désireux d'accroitre sa part, je ne vois pas qui voudrait se porter acquéreur

Voilà pour l'instant les questions que nous nous posons.

Merci pour vos réponses.

A+

Le mieux serait quand même de prendre un avis auprès d'un notaire -ce que je ne suis pas- et de lui expliquer la finalité du montage, car ce qui vous est proposé me semble bien compliqué et peut être un peu "hasardeux".

Cordialement

 

[phil50690]

Bonjour,

Merci pour la rapidité de vos réponses qui confirme ce que je pensais globalement.

Consulte un Notaire.

C'est une chose que j'ai déjà suggéré aux héritiers. J'ai déjà demandé à mon épouse d'essayer de récupérer auprès de sa mère une copie de tous les actes afin d'avoir un dossier.

Attention : un prêt sans intérêt et sans échéancier de remboursement c'est une donation déguisée

C'est également ce que j'ai dis à mon épouse quand nous avons eu vent du premier projet.

Pourquoi ne pas faire beaucoup plus simple

Pas possible, il me semble que tout est déjà fait. .

L'usufruit disparait avec le décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire s'il est encore en vie, ou les héritiers du nu-propriétaire récupèrent la pleine propriété du bien

C'est bien ce que je pensais, merci de me l'avoir confirmé.

Oui. En présence de 4 enfants, la "part réservataire" est de 3 quarts de l'actif successoral. Votre mère dispose comme elle l'entend du quart restant. Autrement dit, la situation la plus "déséquilibrée" possible est la suivante :
- Pour 3 héritiers, chacun obtient 3/16 (3 seizièmes, ou 18,75%) de la succession (sa seule part réservataire)
- Le quatrième héritier obtient 7/16 (7 seizièmes, ou 43,75%) de la succession (sa part réservataire, plus un quart du total)

Merci de cette indication, je n'y avais pas du tout pensé, mais je ne pense pas qu'au final ce soit l'intention de la mère de mon épouse (pas la mienne ). Elle nous a encore confirmé que tout serait ramené dans la succession et partagé en part égale entre chaque héritier.

4°) est-ce possible pour un ou plusieurs des nu-propriétaires de revendre leur quote part de nu-propriété

?

Oui, mais mis à part un autre héritier désireux d'accroitre sa part, je ne vois pas qui voudrait se porter acquéreur

En effet moi non plus, mais cela est quand même possible sans l'accord je suppose de l'usufruitier ?

ce qui vous est proposé me semble bien compliqué et peut être un peu "hasardeux".

Le problème c'est que nous avons été mis au courant un peu tard.

De plus qui peut reprocher à une mère d'aider une de ses filles ? (à part les services fiscaux )

A+

 

[gogo45]

Le problème c'est que nous avons été mis au courant un peu tard.

Une donation peut-elle se faire sans la signature de l'ensemble des héritiers ?

 

[LMDP]

Oui, il suffit de la signature du donateur et de celle du donataire.

 

[phil50690]

Re,

Une donation peut-elle se faire sans la signature de l'ensemble des héritiers

Oui, je pense qu'une personne est libre de disposer de ses biens comme elle le veut. Il y a donc juste le donateur et le donataire qui sont parties au contrat.

A+

 

[gogo45]

Re,



Oui, je pense qu'une personne est libre de disposer de ses biens comme elle le veut. Il y a donc juste le donateur et le donataire qui sont parties au contrat.

A+

Les héritiers ne sont même pas mis officiellement au courant ?

 

[phil50690]

Re,

Pour moi non, les éventuels héritiers n'ont pas à être avertis de l'opération.

Il arrive parfois que le jour de la succession les héritiers découvrent qu'il n'y a presque plus rien à se partager.

A+

 

[LMDP]

Je suis du même avis que phil50690, je ne vois pas ce qui obligerait à mettre tous les héritiers au courant.
Le notaire mettra au courant ceux qui ignorent l'existence d'une donation antérieure lors de l'ouverture de la succession. Par ailleurs, le donataire qui chercherait à dissimuler qu'il a bénéficié d'une donation se rendrait coupable de recel successoral (et la punition appliquée s'il se fait prendre est qu'il est privé des biens qu'il a cherché à dissimuler).