Travaux déclaration 2018

[zourite]

Bonjour ,

Après avoir acquis un studio à rénover début 2018, j'ai fait de gros travaux (de rénovation/amélioration, pas d'agrandissement) qui se sont terminés en décembre 2018. Concernant la déclaration 2044 de 2018 , je me pose les questions suivantes :

• comme j'ai un nombre important de factures différentes , la liste complète ne tiendra pas dans la ligne 400 de déclaration des travaux. Est ce que je peux mettre la somme du montant global des travaux (sachant que je garde sous le coude toutes les factures) , ou est ce que je dois joindre une annexe avec la liste complète des factures ? est ce qu'on peut joindre une telle annexe à la déclaration en ligne ?
• les travaux ayant pris fin en décembre , je n'ai un locataire qu'a partir d'avril 2019. Que dois je mettre en ligne 200 ? "location à partir de 04/2019" ou le nom du locataire actuel ?
• j'ai donc 0 en loyer brut encaissé sur 2018 , est ce que les travaux réalisés vont bien créer un déficit foncier reportable sur les années suivantes ?

Merci de vos avis éclairés .

 

[jmi12]

• Concernant le détail des factures de travaux, si la rubrique 400 est insuffisante, je vous conseille de détailler les factures les plus importantes sur les 3 ou 4 premières lignes et de garder la dernière ligne pour un cumul des factures restantes avec un libellé du type « travaux divers d’amélioration/rénovation », « entrepreneurs divers », « paiements 2018 » et « total payé ».
• Je ne pense pas qu’il soit possible de joindre, par fichier joint, des annexes à la déclaration en ligne. Bien sûr, il serait toujours possible de transmettre une copie des factures avec la liste, à votre secteur d’assiette des impôts, mais ce n’est absolument pas indispensable.
• Vous pouvez aussi, en fin de déclaration, lorsque le site vous demande si vous voulez formuler des observations, choisir de rédiger une « mention expresse » dans laquelle vous expliquerez la situation en précisant que vous avez réalisé des travaux de rénovation et amélioration relativement importants sur votre studio loué (non assimilables bien sûr à de la reconstruction), travaux achevés en décembre 2018, que vous n’avez trouvé un locataire qu’à partir d’avril 2019, mais que l’immeuble était destiné à la location dès l’acquisition et la réalisation des travaux.
• S’il ne vous restait que quelques factures de travaux à détailler, vous pourriez mentionner le détail restant sous cette rubrique. A défaut, conservez les justificatifs et la liste des travaux. Ils pourront vous être demandés par votre Centre des Impôts.
• 2 ) En ligne 200, je mettrais le nom du locataire 2019 avec la mention « a/c du 01/04/2019 »
• 3 ) Le fait qu’il n’y ait pas de loyer en 2018 n’empêche pas de déduire les travaux réalisés et payés en 2018, dans la mesure où l’immeuble était bien destiné à la location lors de l’acquisition et de la réalisation des travaux. Il est même obligatoire de déduire en 2018 les travaux payés en 2018 qui ne peuvent pas être décalés sur 2019. Les travaux ayant été achevés en décembre 2018 et la location ayant démarré en avril 2019, je suppose que vous êtes en mesure de prouver des diligences pour mettre en location dès la fin des travaux (annonces dans les journaux, mandat à une agence, etc…).
• Concernant la création d’un déficit foncier, 2018 étant une année blanche, la situation est un peu particulière. De façon générale, le déficit foncier éventuel résultant des travaux peut être déduit du revenu global dans la limite de 10700 €. Le surplus éventuel de déficit et le déficit résultant des intérêts d’emprunt, si vous avez fait un prêt, est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
• Si vous avez donc un déficit foncier total important dépassant les 10700 €, avec 10700 € imputable sur votre revenu global et le reste sur les revenus fonciers 2019 et suivants éventuellement, vous pourrez naturellement reporter le déficit foncier reportable 2018 sur votre revenu foncier de 2019 et des années suivantes, s’il en reste.
• Pour la partie du déficit 2018 imputable sur votre revenu global, du fait de l’année blanche dans laquelle l’impôt sur les revenus courants (et non sur les revenus exceptionnels) est neutralisé par le Crédit d’impôt de modernisation du recouvrement, vous ne bénéficierez pas d’avantage particulier au titre de cette imputation, à moins que vous ayez des revenus exceptionnels non neutralisés par le CIMR, puisque l’impôt sur les revenus courants est neutralisé par ledit CIMR.
• Pour en finir avec les particularités de l’année blanche et des revenus/déficits fonciers 2018 et 2019, il est précisé qu’au titre de 2019, vous pourrez déduire 50% des travaux déjà déduits des revenus fonciers 2018. En effet, pour ne pas dissuader les bailleurs d’effectuer des travaux en 2018 (année blanche), un dispositif incitatif a été prévu. En effet, les travaux payés en 2018 sont pris en compte pour 1,5 fois leur montant (100 % en 2018 et 50% en 2019). Les travaux déductibles de 2019 seront plafonnés à la moyenne des dépenses engagées en 2018 et 2019.
• Mais ça, c’est pour l’an prochain.

 

[zourite]

Merci pour votre réponse , très complète et très claire.

J'aurai effectivement un déficit foncier total important sur 2018 (35.000€ de travaux , sans revenu locatif) .
Je peux justifier de la diffusion en 2018 d'une annonce au sein de mon entreprise (listes de diffusion interne) et de plusieurs échanges par mail qui en résultent. J'ai également 2 attestations de visite en décembre. Pensez vous que cela puisse suffire à justifier la destination locative de l'immeuble (je ne passe pas par une agence) ?

En outre , j'ai fait un prêt pour l'achat dont la destination locative est explicitement précisée (remarque : les travaux ne sont pas financés par ce prêt). Je dois d'ailleurs justifier auprès de la banque de la mise en location par un bail signé.

Je vais me pencher aussi sur les subtilités de l'année blanche et de la période 2018-2019 .
Mon inquiétude du moment , est de bien pouvoir déclarer mes travaux déductibles en 2018 et de créer le déficit foncier correspondant.

Merci !

 

[jmi12]

Merci pour votre réponse , très complète et très claire.

J'aurai effectivement un déficit foncier total important sur 2018 (35.000€ de travaux , sans revenu locatif) .
Je peux justifier de la diffusion en 2018 d'une annonce au sein de mon entreprise (listes de diffusion interne) et de plusieurs échanges par mail qui en résultent. J'ai également 2 attestations de visite en décembre. Pensez vous que cela puisse suffire à justifier la destination locative de l'immeuble (je ne passe pas par une agence) ?

En outre , j'ai fait un prêt pour l'achat dont la destination locative est explicitement précisée (remarque : les travaux ne sont pas financés par ce prêt). Je dois d'ailleurs justifier auprès de la banque de la mise en location par un bail signé.

A mon avis, cela devrait suffire, même s'il est légitime de se poser la question du délai entre l'achèvement des travaux (décembre 2018) et le début de la location en avril 2019. 3 mois d'attente peut se justifier par les diligences effectuées et aussi par la situation du marché locatif local

Je vais me pencher aussi sur les subtilités de l'année blanche et de la période 2018-2019 .
Mon inquiétude du moment , est de bien pouvoir déclarer mes travaux déductibles en 2018 et de créer le déficit foncier correspondant.

Merci !

De toutes façons, comme je vous l'ai dit, vous n'avez pas le choix, si les travaux 2018 ont bien été payés en 2018. S'il y a pour 35000 € de travaux, vous aurez donc 10700 € de déficit foncier à imputer sur vos autres revenus 2018 (année blanche) et le surplus du déficit foncier 2018 à reporter sur le revenu foncier 2019. Les explications, peut-être un peu sommaires, fournies au sujet de l'année blanche conservent leur valeur.
Cdt

 

[moietmoi]

A mon avis, cela devrait suffire, même s'il est légitime de se poser la question du délai entre l'achèvement des travaux (décembre 2018) et le début de la location en avril 2019. 3 mois d'attente peut se justifier par les diligences effectuées et aussi par la situation du marché locatif local

L'administration n'impose aucun délai, pourvu que diligences soient faites pour la location et que l'intention de louer soit "prouvable" dès le début;

j'ai fait de gros travaux (de rénovation/amélioration, pas d'agrandissement)

le fisc pourra éventuellement controler par la suite, surtout si les travaux sont proportionnellement élevés par rapport au prix d'acquisition

, la liste complète ne tiendra pas dans la ligne 400 de déclaration des travaux

le tout est d'avoir les justificatifs, même en remplissant un coût global;et que ces travaux aient bien été payés en 2018;