Transformation location nue en meublé

[Hcfr]

Hello à tous,


J'ai comme projet d acquérir un bien en location nue puis de le transformer en meublé car l emplacement s y prêterait bien.
Je suis actuellement uniquement propriétaire d une résidence principale, j ai donc logiquement pas mal de question même en m étant convenablement informé. J ai donc probablement des questions très basiques et un peu trop nombreuses

Question sur la transformation elle même :
Il y a un certain nombre de prérequis si j'ai bien compris :
- vérifier avec le syndic si pas de contre indication (est ce vraiment quelque chose de courant ??)
- si locataire, attendre le fin du bail pour bien sur, le meubler selon les dispositions de la loi puis faire un bail de meublé.
- dernière chose "Lors du changement fiscal de revenu foncier à BIC concernant un bien locatif, le bailleur devra veiller à avoir eu dans les 3 derniers exercices fiscaux précédents un bénéfice foncier sur le bien visé par le changement d’affectation. "
1/ Admettons que je viens d'acquérir le bien et qu il est libre de toute occupation. Puis je immédiatement le transformer en meublé ? Cette fameuse règles des 3 derniers exercices fiscaux est aussi valable pour l ancien propriétaire (qui aurait pu faire des travaux et être en déficit foncier ?)
2/ Admettons qu au bout d'un ou 2 ans, le locateur actuel donne congés et je souhaite transformer le bien en meublé (on considère que durant les précédentes déclarations fiscales sur ce bien, je n ai pas effectué de déficit foncier). Puis je le faire avant un délai de 3 ans ? Si j ai choisi au préalable pour le bien nue, une déclaration micro foncier ou régime réel, n est ce pas obligatoire valable pour 3 ans ?

Question concernant la fiscalité :
Je suis actuellement travailleur frontalier et résident fiscale français, je perçois donc des revenus étrangers exonérés et ne paye actuellement pas d’impôt en France.
Pour la déclaration de ces nouveaux revenus fonciers, ma compréhension est que mon taux marginal sera calculé en fonction de mes revenus mondiaux (taux normalement 30% pour mon cas).
Donc, en cas de bénéfice foncier en régime réel (location nue ou meublé avec revenus > charges déclarés), le montant sera imposable selon le taux de 30% majoré des charges sociales de 15.5%), correct ?

Dans le cas d un meublé, en régime réel, le calcul de l amortissement est il réalisable soi même ? L intervention d un expert comptable est elle indispensable ? Existe t il de la documentation sur les méthodes de calculs et répartitions (notamment le split immeuble / terrain)


Merci de votre aide

 

[moietmoi]

J'ai comme projet d acquérir un bien en location nue puis de le transformer en meublé car l emplacement s y prêterait bien.

1/ Admettons que je viens d'acquérir le bien et qu il est libre de toute occupation. Puis je immédiatement le transformer en meublé ?

Bonjour,un bien n'est ni meublé, ni libre, c'est un bien immobilier
et tu peux le louer nu( revenus fonciers), ou meublé(revenus Bic), dans la cas d'un bien d'habitation nu, la transformation consiste à acheter les meubles définis par un décret et à emménager les meubles.....

- dernière chose "Lors du changement fiscal de revenu foncier à BIC concernant un bien locatif, le bailleur devra veiller à avoir eu dans les 3 derniers exercices fiscaux précédents un bénéfice foncier sur le bien visé par le changement d’affectation. "

oulà, ce n'est pas le code des impots; juste si tu avais imputé un déficit foncier sur ton revenu principal durant les 3 dernières années, il ya reprise de cette imputation, rien n'est interdit, à part changer le bail nu en meublé avec le même locataire;

A partir d'ici, il faudra que tu définisse si tu veux faire de la location temporaire( éventuellement touristique classée) ou de location meublée comme résidence principale du locataire-(le bail doit le préciser)

- vérifier avec le syndic si pas de contre indication

suivant le type de location, (temporaire ou principale) les obligations et interdictions ne sont pas les mêmes ,ni les démarches

- si locataire, attendre le fin du bail pour bien sur, le meubler selon les dispositions de la loi puis faire un bail de meublé.

attention, il faut le changement de locataire, pas forcément la fin du bail;(de fait lors du changement de locataire, c'est la fin du bail)

2/ Admettons qu au bout d'un ou 2 ans, le locateur actuel donne congés et je souhaite transformer le bien en meublé (on considère que durant les précédentes déclarations fiscales sur ce bien, je n ai pas effectué de déficit foncier). Puis je le faire avant un délai de 3 ans ? Si j ai choisi au préalable pour le bien nue, une déclaration micro foncier ou régime réel, n est ce pas obligatoire valable pour 3 ans ?

dès le départ du locataire, et quelque soit le revenu ou déficit déclaré, et quelque soit le type de déclaration(micro foncier ou foncier) tu peux meubler..... (voir ma remarque plus haut si tu as imputé un déficit sur ton revenu général)

Dans le cas d un meublé, en régime réel, le calcul de l amortissement est il réalisable soi même ? L intervention d un expert comptable est elle indispensable ? Existe t il de la documentation sur les méthodes de calculs et répartitions (notamment le split immeuble / terrain)

à mon avis comptable indispensable; as tu réfléchi au micro bic(-50% ou -71%)?

 

[Hcfr]

OK merci, j y vois nettement plus clair et désolé pour les terminologies utilisées pas tellement adaptées.

Ce n est pas de la location saisonnière (donc pas - 71% mais - 50% en micro BIC) donc il y a un calcul à faire avec les frais de comptabilité annuelle.

 

[moietmoi]

désolé pour les terminologies utilisées pas tellement adaptées.

aucun problème...... et si je te disais que la location meublée est un acte civil non commercial de gestion de son patrimoine pour le droit ,et un acte commercial pour les impots... tu dirais comme moi, que la terminologie est infernale

Ce n est pas de la location saisonnière

Dans ce cas, aucune demande, à personne n'est à faire,certains vieux règlements de copropriété interdisent de faire de la location meublée sous forme de "garni" ce qui est l'ancienne désignation de la loc temporaire;
et si toutefois le règlement de copro interdisait la location meublée classique, la cour de cassation a indiqué que cette interdiction n'est pas légale vu que la location meublée résidence principale, conserve le caractère d'usage d'habitation du bien et que tu dois pouvoir en disposer librement;
Mais tu dois ,losrque tu commences la location, faire une déclaration au cfe de début d'activité sur le formulaire P0(i)

donc il y a un calcul à faire avec les frais de comptabilité annuelle.

Soit micro bic( dans le plafond et si tu n'es pas en indivision), soit comptable; avec le fait que si tu es en dessous du seuil du microbic et que tu fais une comptabilité au réel, les frais de cga et de compta sont déductibles de tes impôts généraux pour les 2/3 avec un maximum de 915 euros en case 7ff de ta déclaration;(dans le cas où tu utilises cette réduction, tu ne comptes pas en charge les frais de compta)

 

[Hokum_50]

Bonjour,

Je voulais savoir, est-ce qu'il existe dans la législation allemande des règles concernant le meublage d'un appartement destiné à la location? En effet, je regardais pour acheter un appartement à Berlin histoire de louer ça ça à des étudiants ou en airbnb selon les moments, et je voudrais savoir à l'avance s'il y a des dispositions légales prévues pour la déclaration et la location d'un appartement meublé ou pas.

 

[moietmoi]

à Berlin

airbnb

Bonjour,
il me semble que Berlin est la première ville a s'être attaquée à cette plateforme.... la législation doit être contraignante

 

[mapser]

Bonjour,

Je me permet de poster ici, parce que je me retrouve dans une situation similaire.
Je suis en train de me positionner sur un bien actuellement loué en nu, le locataire en place devrait quitter l'appartement en juin ou juillet 2019.
L'acquisition de ce bien devrait est fait vers février 2019 je pense.

De mon côté, après le départ du locataire en place, je louerai le logement en meublé.

Qu'en est-il des charges amortissables, telles que les frais de notaire par exemple ? S'ils sont payés la même année que la date de début d'activité LMNP, est-il possible de les inclure dans le prix du bien à amortir ?

Merci d'avance pour votre réponse.

 

[moietmoi]

Bonjour,
difficile question, je ne suis pas sûr que les experts comptables aient tous la même réponse: comptabiliser la partie des frais d'acquisition en faisant attention à la 2044 se la location libre, ou faire une évaluation de la valeur vénale du bien lors de la mise en location..mais
le premier point dont il faut s'assurer ce sont ces mots "devrait quitté"

Je suis en train de me positionner sur un bien actuellement loué en nu, le locataire en place devrait quitter l'appartement en juin ou juillet 2019.

-soit le vendeur a délivré un congé pour vente au locataire , (qui peut acheter au prix ou décliner), 6 mois avant la date de vente ,donc le logement sera vide; (tout ces courriers seront remis au notaire avant le compromis)
-soit vous achetez un logement occupé avec bail en cours, (qui sera également consigné dans l'acte) et vous continuerez avec le bail actuel, jusqu'à la bonne volonté du locataire, ou si vous voulez vendre ou récupérez l'appartement pour vous;(rp)
-soit cas beaucoup plus rare, le locataire aura donné son congé en recommandé à l'actuel propriétaire avec 8 mois d'avance....

 

[mapser]

Bonjour,
merci pour votre réponse.

C'est effectivement le point hypothètique qu'il faut que je clarifie avec l'actuel locataire, qui est étudiant en master 2, qui a parlé d'un possible départ à l'actuel propriètaire à la fin de ces études, d'où le "devrait partir"...

Au niveau de l'actuel propriétaire, a-t-il le droit de donner congé pour vente avec préavis de 6 mois même avec un bail en cours, ou est-il obligé d'attendre la fin de ce bail (la fin du bail dans ce cas est encore d'un peu moins de 3 ans)

 

[moietmoi]

Au niveau de l'actuel propriétaire, a-t-il le droit de donner congé pour vente avec préavis de 6 mois même avec un bail en cours, ou est-il obligé d'attendre la fin de ce bail (la fin du bail dans ce cas est encore d'un peu moins de 3 ans)

Le congé est donné pour la date de renouvellement; mais la lettre ou avis d 'huissier doit être envoyée au moins 6 mois avant la date de renouvellement; je pense qu effectivement en se rapprochant du locataire, vous pourriez en savoir plus