Bonjour,
J'ai trouvé la clause concernée dans la convention "Banques/Etat" annexée à l'arrêté du 25 mai 2011 (JO du 06/06/2011).
Le motif invoqué par la banquière de Jane semble donc inexact.
La banque peut donc refuser le transfert si sa garantie est significativement réduite.
Plusieurs cas sont à envisager.
+ Il faut que le nouveau bien soit éligible ce qui exclut désormais l'acquisition d'ancien sauf si achat par le locataire d'un logement HLM.
Si non la garantie de la SFGAS ne serait plus possible.
=> Si la garantie d'origine était une garantie réelle immobilière (Privilège de prêteur de deniers et/ou hypothèque) pour que la banque conserve sa garantie il faudrait la réinscrire sur le nouveau bien.
Dans l'absolu ceci ne semble pas impossible mais - sans compter les frais engendrés - ce n'est cependant pas très simple dans ce cas de figure où, initialement, il y a un acquéreur/emprunteur alors que pour le nouveau logement il y a deux acquéreurs dont l'un qui n'est pas concerné par le PTZ:
+ Il faudrait un transfert de garantie mais avec la caution hypothécaire et solidaire du co-acquéreur non concerné à l'origine par le PTZ.
+ Si c'est la banque qui a consenti le PTZ à l'origine qui finance le second projet il n'y aurait pas de problème de rang d'inscription.
Mais si c'est un autre Etablissement, la première banque voudra conserver son premier rang hypothécaire ce qui risque de ne pas être accepté par la seconde banque.
=> Si c'est la caution d'une société de caution ladite société va se poser même question que la banque.
Initialement elle a donné un accord de caution sur la base d'un projet avec un seul revenu qu'elle a jugé satisfaisant pour permettre une capacité de remboursement suffisante.
Mais le nouveau projet génère de nouvelles charges. Même s'il y a désormais deux revenus au lieu d'un, la société de caution voudra vérifier que la capacité de remboursement sera toujours suffisante.
Par ailleurs, en cas de défaillance la société de caution qui a payé la banque à la place de l'emprunteur est subrogée dans les droits du prêteur et peut donc toujours se retourner ensuite contre les emprunteurs.
A ce titre elle peut vouloir inscrire une hypothèque conservatoire sur le bien concerné.
Dès lors le problème d'un emprunteur initial pour le PTZ qui - suite au transfert - se retrouve ensuite à financer un autre bien mais cette fois ci avec deux co-acquéreurs nécessiterait d'emblée la formalisation d'un accord du second acquéreur non initialement concerné.
La banque qui refuse le transfert doit effectivement le motiver.
Il serait intéressant donc que vous nous fassiez part des arguments avances par votre banque.
Cdt
J'ai trouvé la clause concernée dans la convention "Banques/Etat" annexée à l'arrêté du 25 mai 2011 (JO du 06/06/2011).
Le motif invoqué par la banquière de Jane semble donc inexact.
La banque peut donc refuser le transfert si sa garantie est significativement réduite.
Plusieurs cas sont à envisager.
+ Il faut que le nouveau bien soit éligible ce qui exclut désormais l'acquisition d'ancien sauf si achat par le locataire d'un logement HLM.
Si non la garantie de la SFGAS ne serait plus possible.
=> Si la garantie d'origine était une garantie réelle immobilière (Privilège de prêteur de deniers et/ou hypothèque) pour que la banque conserve sa garantie il faudrait la réinscrire sur le nouveau bien.
Dans l'absolu ceci ne semble pas impossible mais - sans compter les frais engendrés - ce n'est cependant pas très simple dans ce cas de figure où, initialement, il y a un acquéreur/emprunteur alors que pour le nouveau logement il y a deux acquéreurs dont l'un qui n'est pas concerné par le PTZ:
+ Il faudrait un transfert de garantie mais avec la caution hypothécaire et solidaire du co-acquéreur non concerné à l'origine par le PTZ.
+ Si c'est la banque qui a consenti le PTZ à l'origine qui finance le second projet il n'y aurait pas de problème de rang d'inscription.
Mais si c'est un autre Etablissement, la première banque voudra conserver son premier rang hypothécaire ce qui risque de ne pas être accepté par la seconde banque.
=> Si c'est la caution d'une société de caution ladite société va se poser même question que la banque.
Initialement elle a donné un accord de caution sur la base d'un projet avec un seul revenu qu'elle a jugé satisfaisant pour permettre une capacité de remboursement suffisante.
Mais le nouveau projet génère de nouvelles charges. Même s'il y a désormais deux revenus au lieu d'un, la société de caution voudra vérifier que la capacité de remboursement sera toujours suffisante.
Par ailleurs, en cas de défaillance la société de caution qui a payé la banque à la place de l'emprunteur est subrogée dans les droits du prêteur et peut donc toujours se retourner ensuite contre les emprunteurs.
A ce titre elle peut vouloir inscrire une hypothèque conservatoire sur le bien concerné.
Dès lors le problème d'un emprunteur initial pour le PTZ qui - suite au transfert - se retrouve ensuite à financer un autre bien mais cette fois ci avec deux co-acquéreurs nécessiterait d'emblée la formalisation d'un accord du second acquéreur non initialement concerné.
La banque qui refuse le transfert doit effectivement le motiver.
Il serait intéressant donc que vous nous fassiez part des arguments avances par votre banque.
Cdt
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