TEG et frais de Notaire

[mibri]

Bonjour,
Je n'arrive pas à savoir dans le TEG quels sont les frais de Notaire qu'il faut inclure. Je sais que se sont les frais qui sont exclusivement liés au prêt mais comment les reconnaitre sur la facture du Notaire
merci pour votre avis
cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Il ne peut y avoir d’ambiguïté que dans le cas d'une acquisition avec privilège de prêteur de deniers car l'acte de vente et l'acte de garantie sont dans un seul et même acte.

Si besoin demander au notaire de faire le détail de l'un et de l'autre.

Mais le TEG se calcule au moment de l'offre de prêt; à ce stade c'est généralement la banque qui, avec ses moyens techniques, fait les estimations.

Cdt

 

[Dimitri.B]

Bonjour,

J'ai lu avec intérêts un grand nombre de vos interventions fort pertinentes et détaillées, cela dit, je diverge un peu sur cette question puisque selon moi, le TEG doit être calculé deux fois dans ce cas précis : une fois dans l'offre, puis une nouvelle fois dans l'acte de prêt notarié étant donné qu'à cette date, les frais exact sont censés être connus. J'ai obtenu une décision du TGI de Versailles en ce sens il y a quelques années que je peux vous adresser par mail si vous le souhaitez (après avoir biffé le nom des parties, bien sûr).
Cordialement,
Dimitri

 

[Aristide]

Bonjour,

Mais vous ne divergez pas !!!

Quand il y a des frais de garantie réelle immobilière l'article L.313-1 du code de la consommation indique :

"....

Toutefois, pour l'application des articles L. 312-4 à L. 312-8, les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d'officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat.
..."

Donc que ce soit une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers ou autres similaires, au niveau de l'offre - et en théorie - la banque qui ne peut calculer les charges liées aux garanties ainsi que les honoraires d'officiers ministériels" avec précision ne seraient donc pas tenues de les prendre en compte dans le calcul du TEG.

Par contre, au niveau du contrat, il est clair que le notaire qui est censé savoir les calculer avec précision doit bien les prendre en compte dans le TEG qu'il y indiquera.

Mais attention:

1) - Concernant les banques c'est de la théorie, car en pratique, les tribunaux estiment qu'elles ont le moyen de pouvoir les estimer correctement - au besoin solliciter le notaire pour qu'il les estiment - et donc qu'elles doivent bien cependant les prendre en compte dans le calcul du TEG de leur offre de prêt.

2) - Quand cette garantie réelle immobilière est un privilège de prêteur de deniers, l'acte authentique d'acquisition et l'acte de prêt ne font qu'un seul et même acte si bien que dans les "charges liées aux garanties ainsi que les honoraires d'officiers ministériels" il y en a une partie qui concerne précisément la garantie et une autre partie qui concerne seulement l'acquisition - par exemple les fameux "frais de notaire".

Or ces "frais de notaire" :
+ Concernent donc l'acquisition et donc pas du tout le crédit
+ Ils seront donc dus de toute façon par l'acquéreur même ne l'absence de tout crédit
+ Il ne sont pas imposés par la banque puisque non liés au crédit.
+ Et, sachant que même le notaire demandera plusieurs mois après la signature de son acte avant de pouvoir établir le décompte définitif de frais, la banque n'est pas en mesure de les calculer avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat (de prêt et d'acquisition à la fois).

=> Ces frais d'acte d'acquisition (= "frais de notaire") ne sont donc pas à intégrer dans le calcul du TEG; seuls les frais et charges afférents à la garantie sont à prendre en compte.

D'ailleurs ci-dessous voir l'arrêt en ce sens de la cour de cassation :

Références
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 1 octobre 2014
N° de pourvoi: 13-22320
Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat(s)
________________________________________

Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :
…
...
ALORS, D'UNE PART, QUE sont intégrés dans le calcul du TEG, l'ensemble des frais correspondant à des actes qui sont la condition de l'octroi du crédit et en lien direct avec le prêt souscrit ;

que tel n'est pas le cas des frais de notaire liés, non pas à la constitution des garanties, mais, à l'acquisition du bien immobilier,

ladite acquisition constituant sans doute la raison d'être du prêt consenti, mais, aucunement la condition de son octroi ;

qu'en outre, ces frais d'acquisition sont sans lien avec le prêt consenti dès lors qu'ils sont dus même dans l'hypothèse où l'acquéreur ne recourt pas à un emprunt ;


qu'en conséquence en retenant que la mention du TEG dans l'acte notarié du 20 février 2008 était erronée pour en déduire la substitution du taux légal au taux conventionnel, tout en constatant que le TEG prenait en compte « les frais de dossier, de courtage, de constitution de garantie hypothécaire ainsi que les cotisations d'assurance » et non « les frais notariés d'un montant de 12. 765 ¿ », la Cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations en violation des articles L313-1, L313-2 du Code de la consommation, outre l'article 1907 du Code Civil.

ALORS D'AUTRE PART, et en tout état de cause, qu'en s'abstenant de vérifier la nature des frais notariés d'un montant de 12. 765 ¿, dont il était expressément prétendu qu'ils étaient liés à l'acquisition du bien immobilier et non à l'octroi du prêt, la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles L313-1, L313-2 du Code de la consommation, et de l'article 1907 du Code Civil.


ECLI:FR:CCASS:2014:C101096
Analyse
Décision attaquée : Cour d'appel de Nancy , du 8 avril 2013

https://www.legifrance.gouv.fr/affi...EXT000029538890&fastReqId=926426065&fastPos=1

J'ai obtenu une décision du TGI de Versailles en ce sens il y a quelques années que je peux vous adresser par mail si vous le souhaitez (après avoir biffé le nom des parties, bien sûr).

Merci, mais il me sembler préférable que vous le mettiez à disposition de tous sur ce forum public ainsi que je l'ai fait ci-dessus avec cet arrêt de cassation qui ne date que de octobre 2014.

Cdt

 

[Dimitri.B]

Bonjour,

Merci, mais il me sembler préférable que vous le mettiez à disposition de tous sur ce forum public ainsi que je l'ai fait ci-dessus avec cet arrêt de cassation qui ne date que de octobre 2014.

Cdt

J'ignore comment poster un pdf sur le forum.

Cordialement,

Dimitri

 

[Aristide]

Boutons
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Mais, s'il est disponible, ce serait aussi possible et peut-être plus simple de copier le lien "légifrance" ainsi qu je l'ai fait ci-dessus.

Cdt

 

[Dimitri.B]

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Mais, s'il est disponible, ce serait aussi possible et peut-être plus simple de copier le lien "légifrance" ainsi qu je l'ai fait ci-dessus.

Cdt

Rebonjour,

voici le lien vers l'arrêt relatif au fait qu'à la date de l'acte notarié de prêt, les frais liés aux garanties et au prêt notarié sont déterminables : https://www.legifrance.gouv.fr/affi...XT000007051223&fastReqId=1713616780&fastPos=1

Et voici le jugement obtenu en 2012 en me basant sur cet arrêt (la banque n'a pas fait appel) .

Afficher la pièce jointe Jugement TGI Versailles 07 05 2016.pdf

 

[Aristide]

Bonjour,

Merci bien.

Cdt