taux révisable capé 1,5 ou fixe?

marsu

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Bonjour,

Je suis sur le point de souscrire un prêt immobilier pour un bien de 235.000€ (hors frais).

Voici deux des propositions entre lesquelles j'hésite :

taux fixe 4,65% sur 35 ans avec une mensualité de 1230€ (assurance comprise)

ou

taux révisable 3,45% capé 1,5% sur 25 ans avec mensualité fixe (sur la totalité de la durée du crédit) de 1254€ (assurance comprise), avec une augmentation à 4,95% maximum les 10 premières années, et allongement de la durée du prêt de maximum 5 ans (le conseiller me dit que l'allongement sera au maximum de deux ans pour les 10 premières années, puis de trois maximum sur le reste du prêt), sans pénalités de revente anticipée.

Je ne suis pas sûre d'avoir tout saisi, mais si je fais les calculs suivants :

cas du taux fixe : 1230€ x 12 mois x 35 ans = 516.600€

cas du taux révisable sur la durée d'allongement maximale soit 25 + 5 ans = 30 ans :
1254€ x 12 mois x 30 ans = 451.440€

Ce qui fait une différence de 65.160€! C'est énorme je trouve! Cela est-il normal?

Que me conseillez-vous?

Puis-je croire le conseiller quand il m'affirme que les mensualités n'augmenteront pas quelques soient les variations de taux?

Je vous remercie beaucoup par avance pour vos réponses car c'est urgent :ange:

Bonne soirée à tous.

Anne
 
Bonjour,

Je vous suggère d'être très méfiante sur le taux révisable et donc de prendre vos précautions.

Tout d'abord demandez une simulation avec une hypothèse d'un passage au taux de 4,95% dès la première révisabilité (au bout d'un an sans doute = à vérifier).

Et vérifiez comment évolue le tableau d'amortissement notamment
+ Au niveau de la durée réelle
+ Au niveau de la mensualité sur toute le durée du prêt.

Demandez ce qui se passerait si, au bout de 35 ans, la totalité du crédit n'était pas remboursée.

Vous pouvez demandez une offre qui sera plus précise qu'une simple simulation et qui engagera la banque.
Vous, tant que vous ne l'aurez pas acceptée, vous ne serez pas engagée.

Vérifiez dans cette offre que la mensualté restera bien constante et fixe à 1.254€ sur toute la durée du prêt
Vérifiez aussi ce qu'il y sera prévu pour le cas où, au bout de 35 ans, le prêt ne serait pas totalement soldé.

Cordialement,
 
Bonsoir et merci beaucoup pour votre réponse.

Le conseiller m'a dit que la durée serait au maximum allongée de 5 ans, et à la base le prêt est sur 25 ans. Donc je lui ai bien demandé si la durée maximum est de 30 ans et il m'a dit oui. Donc cela ne va pas aller jusqu'à 35 ans. Et j'ai bien insisté sur la mensualité fixe pendant toute la durée du prêt, il m'a dit oui aussi.

Concernant la révisabilité je n'ai pas posé la question mais je vais le faire.

Que faut-il vérifier sur le tableau d'amortissement? Je n'y connais strictement rien...

Je poserai la question de la totalité du crédit qui ne serait pas remboursée au bout des 30 ans.

Cordialement,
 
Le conseiller m'a dit que la durée serait au maximum allongée de 5 ans, et à la base le prêt est sur 25 ans. Donc je lui ai bien demandé si la durée maximum est de 30 ans et il m'a dit oui. Donc cela ne va pas aller jusqu'à 35 ans. Et j'ai bien insisté sur la mensualité fixe pendant toute la durée du prêt, il m'a dit oui aussi.

Rappelez vous deux choses :

1) - IL faut exiger des écrits car "les paroles s'envolent"

2) - Une simulation n'engage pas la banque; seule l'offre de prêt l'engage

Que faut-il vérifier sur le tableau d'amortissement? Je n'y connais strictement rien...
Que dans l'hypothèse de révision la plus défavorable possible

+ La durée ne dépasse pas 35 ans
+ La mensualité reste fixe et constante à 1.254€

NB) - Les résultats de vos investigations nous intéresseront tous.

Cdt
 
Je comptais avoir tout cela de noté par écrit, pour l'instant je suis passée via un courtier sur internet. La banque en question doit me contacter rapidement.

Je ne manquerai pas de vous tenir informé de mes investigations.

Merci encore, bonne soirée et à très bientôt pour la suite :)
 
Savez-vous en fonction de quoi le taux du crédit révisable serait révisé, et quand ? Ce ne sera pas pareil, c'est à dire que vous aurez une probabilité plus ou moins grande que la révision se fasse vite à 4.95% (ou du moins au dessus de 4.65%) selon que l'index est l'euribor 1 an ou autre chose....

Après les 10 premières années, que se passe-t-il ? le taux est fixe, ou il n'y a plus aucun cap ?

N'avez-vous pas la possibilité (financière) de contracter un prêt sur une durée plus courte (25, 30, 35 ans, c'est très très long...) ?
 
méfiance, méfiance,

pour avoir analysé des offres de prêt de ce type de proposition, j'ai découvert que après l'allongement de 5 ans c'était la mensualité qui augmentait.
pour info un prêt sur 25 ans avec un taux qui augmente de 1% au bout de 1 an passe directement à 30 ans ...............

pendant les 10 ans vous avez un cap 1.5% mais après 10 ans c'est du taux variable pur sans plafond.

de plus c'est un salarié du courtier en ligne qui vous affirme cela.
nous avons connu le même scénario concernant les fameux prêt a taux révisable non capé et a taux d'appel ou tous les courtiers qui diffusaient ces prêts affirmaient qu'ils étaient capé 1.5% alors qu'il ne l'étaient pas du tout.

pour ma part je ne finance jamais sur + de 25 ans et toujours en taux fixe sauf cas exeptionnel d'une revente certaine à 5 ou 6 ans.

après chacun est libre de son choix.


bien cordialement
 
bonjour a tous,

j'ai demandé à ma banque une renégociation de prêt

ce que j'ai actuellement : un pret de 5000 euros a 3.8 % sur 10 ans
un pret de 29998 euros a 4.3 %sur 20 ans

l'ensemble des 2 prêts est fixe et lissé soit 220 euros de remboursement mensuel ( ass incluse ) soit emprunt sur 20 ans

ce qu'il me propose suite a ma demande de renégo :

taux révisable capé + 1 de 3.576 soit un max a 4.576

que me conseillez vous ? quel est le plus avantageux ? quel risque j'encoure réellement ?
je ne sais pas quoi faire et je compte sur vos réponses pour m'aiguiller

merci d'avance pour vos réponses
 
Bonjour,

Pour comparer des choses comparables il faudrait indiquer le coût de l'assurance avant et après renégociation.

Cdt
 
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