Taux endettement possible ? Quoi acheter ?

niklos

Contributeur régulier
Bonjour à tous !

Je prévois un achat immobilier d'ici au plus tard, 3 ans.
J'ai plusieurs questions concernant cet achat. Avant toute chose, j'imagine qu'un forum de "banque" n'est peut être pas parfaitement adapté à ma demande donc il va de sois que je m'attends à ce qu'un modo ferme mon sujet si celui-ci n'a rien à faire sur ce forum.

Ma situation est la suivante :
27 ans et demi, pacsés depuis plus de 2 ans avec ma conjointe qui a 25 ans et demi.
Je suis en CDI depuis 2 ans et demi, elle est en CDD depuis plus d'un an et demi (renouvelé régulièrement et sera peut être transformé en CDI)

Nos revenus sont les suivants :
1700€ net sur 13 mois pour moi (22100 à l'année net), à cela s'ajoute des astreintes qui sont variables (+ 4000€ cette année)
1100€ net sur 12 mois pour elle (13200 à l'année net)

Nous épargnons en moyenne (calcul basé sur les 2 dernières années) 680€ pour moi, 350€ pour elle soit un total de 1000€/mois environs
Nous avons actuellement 60 000€ de côté.


Nous avons l'un comme l'autre un PEL ouvert depuis 1 an environs.
J'ai, en plus, un CEL qui a atteint le maximum de droits possible.

Plusieurs questions :
- Que pouvons espérer acheter avec notre budget ? D'après les simulations que j'ai pu faire sur le net, nous pourrions emprunter : 111 000€ sur 11 ans / 120 000€ sur 12 ans / 128 000€ sur 13 ans / 136 000€ sur 14 ans / 144 000€ sur 15 ans. Je ne souhaite pas m'endetter sur plus de 15 ans. Ces montants vous paraissent-ils à peu prêt corrects ?
- Nous aimerions acheter un logement neuf qui serait, dans l'idéal, autonome en énergie, ou à défaut, très économe. Est-ce que la banque peut prendre ça en compte afin de faire baisser le taux ou augmenter les mensualités ?
- Je n'ai pas tellement d'idée des prix des terrains et encore moins du coup des constructions. Autant pour les terrains, je sais que c'est difficile de me renseigner car celà va dépendre de beaucoup de paramètre notamment le lieux, en revanche, avez vous des fourchettes de prix de maison neuve (hors terrain du coup) qui seraient BBC, voir à énergie positive (on vise autour de 100 à 150m²) ?
- J'imagine qu'il y a des prêts allouée par l'état dans le cadre d'achat de maison neuve très économes. Est-ce exact ? Si oui, quels seraient ces prêts ?

Voilà, beaucoup de questions, c'est vrai que c'est l'achat d'une vie et on espère ne pas se tromper... Et faire au mieux.

Merci à tous pour vos avis ! (si mon post peut rester ici !)
PS : nous sommes actuellement chez ING Direct qui ne fait pas pour l'instant de credit immo mais en fera peut être d'ici la fin de l'année.
 
juste pour l'aspect economie d'energie.
avec une maison ancienne (15 ans d'age) qui est en C (du classique quoi) dans une region froide (Alsace), je consomme environ 580 euros de gaz chaque annee + abonnement gaz + TVA.

si j'avais une maison hyper econome qui consomme 3 fois moins , j'economiserais environ 400 euros chaque annee, soit 33 euros par mois.

ce n'est pas significatif.

dans votre cas, ou c'est un peu serré, je vous déconseille le neuf (interets intercalaires qui plombent le budget), et je vous déconseille des performances énergétiques qui diffèrent du mainstream. certes ca fait moins cool aux soirées, mais financièrement vous serez gagnant.

visez du récent (5 ans) ou mieux un couple qui divorce alors que la construction vient juste de se finir...:devilish:

côté financier; vous avez un bon apport, une capacité d'épargne prouvée sur la durée, un CEL plein qui vous fera économiser un tout petit peu d'argent sur les interets (vraiment pas grand chose), deux salaires. les banques ne vont pas vous ignorer.
 
Par défaut souvent on parle d'un taux d'endettement de 33% ce qui est plus qu'erroné même si dans une majorité des cas cela peut fonctionner
Les banques ont des méchanismes de calcul des risques s'appuyant aussi principalement sur pas mal de critères fixés par l'équipe Risk en général appréciant autant les habitudes, que les salaires, que le reste à vivre, que l'apport j'en passe et des meilleurs.
Le fait d'avoir du BBC ne penche pas spécialement dans la balance ils ne vont pas s'amuser à estimer vos futures dépenses mais a vous attribuer un facteur de risque.

Etant jeune c'est un bon facteur pour les banques en terme de futurs possibilités avec vous.
Donc un bon point pour votre dossier.
Epargne régulière => un bon point également.

Au vu de votre cas clairement il me semble limite de dépasser 900/ mois de remboursement.
15 ans faut compter un 2.80 % disons 2.80%/3% tout frais compris.

Ca donne environ un projet de 130k€ maximum tout frais compris en terme de prêt
Sur lequel vous pouvez ajouter votre apport (50k€) => 180k€ de projet Maximum.

Attention c'est clairement un ordre de grandeur chaque banque aura la manière d'aborder votre situation selon ses règles et critères décisionnaire.
Il existe surement des montages spécifiques type PTZ ou autres primes eco j'en passe et des meilleures mais si on part on mode "classique" donc la situation la plus "simple" ca vous ferait une maison de 180k€ à viser.
Vu votre age il est possible sur de la RP de viser du 20 ans le cas échéant même si 15 me semble toujours plus normal après avec de faible revenus parfois on ne peut faire de miracle et il faut rallonger.

Ne vous cantonnez pas uniquement a votre banque actuelle, prospectez faite jouer la concurrence. En ce moment les taux valent le détour.

Renseignez vous par contre d'abord sur le marché immobilier de votre région, les prix, vos besoins etc etc ...
Et faite en fonction ensuite de vos capacités pour trouver le meilleur compromis.
 
Merci pour vos réponses !


juste pour l'aspect economie d'energie.
avec une maison ancienne (15 ans d'age) qui est en C (du classique quoi) dans une region froide (Alsace), je consomme environ 580 euros de gaz chaque annee + abonnement gaz + TVA.

J'ai un peu de mal à comprendre pourquoi je paye autant moi... En 2014, j'ai payé très exactement 816€ d'énergie (EDF (150€) et GDF : chauffage, eau chaude) pour un appartement neuf (livré il y a 2 ans) de 60m²... Pourtant, je ne fais pas de folie, les fenêtres sont fermées etc... Mais on est tous dans ces eaux là dans le bâtiment... (j'habite à Lille)


dans votre cas, ou c'est un peu serré, je vous déconseille le neuf (interets intercalaires qui plombent le budget), et je vous déconseille des performances énergétiques qui diffèrent du mainstream. certes ca fait moins cool aux soirées, mais financièrement vous serez gagnant.
Ok, j'en prends note !

côté financier; vous avez un bon apport, une capacité d'épargne prouvée sur la durée, un CEL plein qui vous fera économiser un tout petit peu d'argent sur les interets (vraiment pas grand chose), deux salaires. les banques ne vont pas vous ignorer.
Hmmm, le CEL n'est pas plein, au contraire il est à 300€, le minimum car j'ai déjà atteint le maximum de droit.



Par défaut souvent on parle d'un taux d'endettement de 33% ce qui est plus qu'erroné même si dans une majorité des cas cela peut fonctionner
Les banques ont des méchanismes de calcul des risques s'appuyant aussi principalement sur pas mal de critères fixés par l'équipe Risk en général appréciant autant les habitudes, que les salaires, que le reste à vivre, que l'apport j'en passe et des meilleurs.
Le fait d'avoir du BBC ne penche pas spécialement dans la balance ils ne vont pas s'amuser à estimer vos futures dépenses mais a vous attribuer un facteur de risque.
Quid du long terme ? Admettons que je rembourse (au hasard) 800€/mois et qu'en fin d'année je réalise qu'il me reste (encore au hasard) 3000€ puis-je aller voir la banque et demandé une remboursement prématuré de ces 3000€ ?

Etant jeune c'est un bon facteur pour les banques en terme de futurs possibilités avec vous.
Donc un bon point pour votre dossier.
Epargne régulière => un bon point également.
On essaye (pas d'épargner mais de rester jeune ;))

Ca donne environ un projet de 130k€ maximum tout frais compris en terme de prêt
Sur lequel vous pouvez ajouter votre apport (50k€) => 180k€ de projet Maximum.
ce qui me parait déjà bien, merci.


Vu votre age il est possible sur de la RP de viser du 20 ans le cas échéant même si 15 me semble toujours plus normal après avec de faible revenus parfois on ne peut faire de miracle et il faut rallonger.
, je ne suis pas en RP mais dans le nord. Je refuse catégoriquement d'emprunter sur plus de 17 ans, même si j'envisage plutôt 14/15.

Ne vous cantonnez pas uniquement a votre banque actuelle, prospectez faite jouer la concurrence. En ce moment les taux valent le détour.
Je suis bien d'accord. Ce qui m'ennuie c'est que la fois où je suis aller voir mon ex-banque, j'y suis aller pour leur demander combien je pouvais espérer emprunter. Ils m'ont rit à la figure quand je leur ai dit que je n'avais pas encore de vues sur le moindre bâtiment mais que je voulais déjà savoir quoi viser en terme de prix... J'avais pourtant l'impression de faire les choses dans l'ordre...

Renseignez vous par contre d'abord sur le marché immobilier de votre région, les prix, vos besoins etc etc ...
Et faite en fonction ensuite de vos capacités pour trouver le meilleur compromis.
C'est tout à fait ce que j'essaie de faire. Mais j'aimerai, avant, savoir quel tarifs viser pour mon bien. D'après ce que vous me dite, environs 180k€. Merci beaucoup !
 
J'ai un peu de mal à comprendre pourquoi je paye autant moi... En 2014, j'ai payé très exactement 816€ d'énergie (EDF (150€) et GDF : chauffage, eau chaude) pour un appartement neuf (livré il y a 2 ans) de 60m²... Pourtant, je ne fais pas de folie, les fenêtres sont fermées etc... Mais on est tous dans ces eaux là dans le bâtiment... (j'habite à Lille)

en copropriété immeuble, les charges de chauffage sont souvent élevées, regardez le prix du m3 d'eau chaude dans votre compte individuel de charges de votre syndic et vous verrez que c'est dans les 14-16 €/m3. cela plombe le total.

en maison individuelle, c'est différent.

Hmmm, le CEL n'est pas plein, au contraire il est à 300€, le minimum car j'ai déjà atteint le maximum de droit.

je reformule : un CEL bien rempli


, je ne suis pas en RP mais dans le nord.

RP = residence principale

Je refuse catégoriquement d'emprunter sur plus de 17 ans, même si j'envisage plutôt 14/15

sur quelle base ?
on entend souvent cela de nos parents car a l'epoque vu les taux, au bout de 15 ans, le cout global explosait exponentiellement. avec des taux aujourd'hui de 2-3% ce n'est plus le cas.

que se passe-t-il entre 14 et 15 ans ? ou entre 15 ans et 16 ans ? c'est comme un yaourt autour de la date de péremption. il n'y a pas rupture de continuité.

la durée ne se décrète pas, elle se calcule. emprunter sur plus court OK, mais il va falloir gagner plus.
 
D'accord pour le prix en immeuble et pour la RP !

Pour le CEL, j'ai un peu de mal à comprendre. Mon banquier m'avait prétendu qu'il ne fallait plus que je laisse de l'argent sur mon CEL au vue du taux du LA (à l'époque je n'avais pas de PEL). Il m'a dit que mon CEL était arrivé au plafond de la prime qu'il pouvait m'apporter et qu'il ne m'apporterait plus rien d'autre qu'un peu d’intérêt.
Maintenant, cet argent est sur mon PEL.

Pour la durée d'emprunt, je me suis fixé un maximum de 17 ans (avec une préférence pour moins de 15 ans) arbitrairement. Par principe, j'ai horreur de devoir de l'argent à quelqu'un, encore plus quand il y a des intérêts.
edit : si je ne me trompe pas : en empruntant 144000€, le crédit me coûte environs :
21 000€ sur 10 ans (taux de 2.1% + 0.36 d'assurance)
35 000€ sur 15 ans (taux de 2.4% + 0.36 d'assurance)
51 000€ sur 20 ans (taux de 2.63% + 0.36 d'assurance)
73 000€ sur 25 ans (taux de 2.97% + 0.36 d'assurance)

Ma source : meilleurtaux.com

Déjà que payé 40 000€ d’intérêt (soit plus de 20% du prix total) me... Enfin voilà quoi... Alors 10 000€ de plus sur 20 ans....

Sinon les 17 ans c'est parce que j'ai mis de l'eau dans mon vin vis à vis de mon conjointe qui elle, était plus pour partir sur 25 ans... Moi à la base, j'étais plus pour rester sur 10/15 ans, quitte à n'acheter que dans 10 ans.
 
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Bonjour,

J'ai, en plus, un CEL qui a atteint le maximum de droits possible.

Il n'y a pas de maximum de droits possible.

Par contre il y a un plafond de crédit possible; je suppose donc que le montant de vos droits acquis vous permettrait d'atteindre le maximum de 23.000€ de prêt CEL et ceci sur une durée de 15 ans. ?

Que pouvons espérer acheter avec notre budget

Pour une première approche, ce billet peur peut-être vous intéresser ?


Est-ce que la banque peut prendre ça en compte afin de faire baisser le taux ou augmenter les mensualités ?
Elle ne le fera probablement pas.

- Je n'ai pas tellement d'idée des prix des terrains et encore moins du coup des constructions. Autant pour les terrains, je sais que c'est difficile de me renseigner car celà va dépendre de beaucoup de paramètre notamment le lieux, en revanche, avez vous des fourchettes de prix de maison neuve (hors terrain du coup) qui seraient BBC, voir à énergie positive (on vise autour de 100 à 150m²) ?

Dépend de beaucoup de facteurs effectivement; mais si c'est vrai pour le terrain c'est tout aussi vrai pour la construction (Surface - Sous sol ou non - Nb niveaux - Matériaux......)

Il vous appartient de vous renseigner auprès de divers constructeurs.

A ce sujet il faut savoir que plusieurs types de contrats sont possibles (VEFA - VAT - CCMI Sans plans - CCMI avec plans.....) avec chacun ses spécificités; avantages et inconvénients.

- J'imagine qu'il y a des prêts allouée par l'état dans le cadre d'achat de maison neuve très économes. Est-ce exact ? Si oui, quels seraient ces prêts ?

Non; pas par l’État.
Ce sont les banques qui peuvent proposer des prêts réglementé par l’État (Prêt Taux Zéro - Épargne Logement - Prêt Accession Sociale - Prêt Conventionné)

Cdt
 
Ma source : meilleurtaux.com
Déjà que payé 40 000€ d’intérêt (soit plus de 20% du prix total) me... Enfin voilà quoi... Alors 10 000€ de plus sur 20 ans...

bien sur, l'ideal est d'acheter une RP cash et d'acheter un locatif a credit 110%. mais la realité est autre.

votre calcul est d'ailleurs partiel et donc faux, car si vous achetez sur moins longtemps, a prix egal, ca veut dire que vous attendez plus longtemps pour acheter (pour avoir plus d'apport).

et pendant ce temps là vous payez un loyer...
si vous voulez faire vraiment completement le calcul, comparez l'argent que vous perdez :

propriétaire : frais de notaire et d'acquisition + interets du pret (pas la mensualité complete) + assurance de pret
locataire : loyers

les loyers croissent avec le temps, les interets décroissent avec le temps. ce qui fait que les courbes se croisent a un moment.

faites les scenarios:
achat a J, pas de location
achat a J+3 ans, avec 3 ans de location
achat a J+6 ans, avec 6 ans de location

vous verrez c'est instructif.

Sortez du dogme, rejoignez la science : faites les calculs.
 
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Pour la durée d'emprunt, je me suis fixé un maximum de 17 ans (avec une préférence pour moins de 15 ans) arbitrairement. Par principe, j'ai horreur de devoir de l'argent à quelqu'un, encore plus quand il y a des intérêts.
edit : si je ne me trompe pas : en empruntant 144000€, le crédit me coûte environs :
21 000€ sur 10 ans (taux de 2.1% + 0.36 d'assurance)
35 000€ sur 15 ans (taux de 2.4% + 0.36 d'assurance)
51 000€ sur 20 ans (taux de 2.63% + 0.36 d'assurance)
73 000€ sur 25 ans (taux de 2.97% + 0.36 d'assurance)

Ma source : meilleurtaux.com

Déjà que payé 40 000€ d’intérêt (soit plus de 20% du prix total) me... Enfin voilà quoi... Alors 10 000€ de plus sur 20 ans....

Sinon les 17 ans c'est parce que j'ai mis de l'eau dans mon vin vis à vis de mon conjointe qui elle, était plus pour partir sur 25 ans... Moi à la base, j'étais plus pour rester sur 10/15 ans, quitte à n'acheter que dans 10 ans.

Autant je trouve que dans votre cas 15/20 ans est tout a fait correct autant je trouve 25 largement excessif d'ailleurs 25 ou 30 me semble dans tous les cas hallucinant et pourtant on a des clients qui parfois passent meme les 30 ans enfin bref.

Ne pas oublier que ce que vous ne remboursez pas vous pouvez le "placer" il ne faut pas "que" regarder le coût du crédit mais tout les â coté aussi, donc la capacité d'épargne restante que cela pourrait générer... En gros il faut raisonner en terme de patrimoine personnel final.

Donc si vous avez admettons un taux de 3% sur 20 ans fixe.
D'ici quelques années les taux remontent disons allez 5% sur 20 ans et les taux de placement aussi.
Vous pourrez potentiellement placer à 4% le montant que vous ne rembourseriez pas à la banque. (donc le delta entre une mensualité 15 ans et une mensualité 20 ans mettons par exemple 200 euros à montant d'emprunt identique)
Des remboursement plus élevé font certes augmenter le cout du crédit mais d'un autre coté cela pénalise votre reste à vivre pour gagner quoi ... 2-5 ans ... et disons que vous auriez 200 de moins a rembourser en empruntant sur 20 ans.
cela vous fait 200*12*20 euros à placer soit donc aussi 48k€ d'épargne disponible en sus
A ces 48k€ il faut aussi ajouter les intérets de placement mettons 3% net par exemple ca ferait quand meme 65375.62€ d'épargne a la fin des 20 ans.
Si on parts sur 15 ans vous rembourser au maxi donc disons 900 par mois sans pouvoir épargner ces fameux 200 euros d'écart donc il vous faudrait alors durant 5 ans mettre 900 par mois de coté afin d'avoir 54k€ vous me suivez (c'est les 5 ans ou vous n'avez plus de crédit) vous les placez donc durant 5 ans à 3% vous avez donc 58127 euros d'épargne après 20 ans.

Donc un cas vous avez fait 700 par mois pendant 20 ans + 200 d'épargne => 65375.62€ d'épargne de coté
dans l'autre 900 par mois pour rembourser votre crédit durant 15 ans puis 900 par mois d'épargne durant les 5 ans restant => 58127€ d'épargne de côté.

Dans ce cas si vous aviez emprunter sur 20 ans vous seriez plus "riche" qu'en ayant emprunté sur 15 ans par exemple.

Parfois surtout en période de taux bas il vaut peut être mieux aussi emprunter un peu plus longtemps pour augmenter son capital le cas échéant surtout que si par la suite les taux et la croissance remonte ce sera tout benef.

Après c'est clair qu'il faut tout regarder

De meme prévoir des possiblité de moduler ses remboursement à la hausse ou ponctuellement qq rembrousement anticipé sans frais peuvent être intégré dans l'offre de prêt....

Pour ma part j'ai quelques prêt sur des investissements locatifs mais a des taux bien plus bas que mon taux de placement (environ 0.83% le taux du crédit) du coup je ne vois clairement aucun intérêt à les rembourser je n'aime pas non plus devoir de l'argent a quelqu'un d'un autre côté je pourrais me permettre de les rembourser cash sans un seul soucis donc indirectement virtuellement je n'ai aucune dette nulle part :)
 
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