Studio en résidence étudiante avis sur rendement et gestionnaire.

[Lacarbre]

curieux, !!! même peut être suspect...

Le gestionnaire/locataire sera à mon avis sera LE propriétaire:il a droit de préemption: l'actuel propriétaire devra en premier, en recommandé proposer au locataire/gestionnaire la vente au fameux prix de -50%... Que fera le gestionnaire/locataire..il est très probable qu'il rachètera et la filiale de revente le revendra au vrai prix avec un bail en sa faveur.....

Cette clause qui autorise résides études à préempter n’existe pas dans tous les baux RSG mais si elle y est avec un écart de 50%, effectivement RSG risque de racheter à bon prix usant de son droit.

 

[moietmoi]

Cette clause qui autorise résides études à préempter n’existe pas dans tous les baux RSG mais si elle y est avec un écart de 50%, effectivement RSG risque de racheter à bon prix usant de son droit.

Bonjour,
Que cette clause y soit ou pas n'a aucune importance, la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 rend obligatoire le processus de possibilité de pré-emption par le locataire;
Le propriétaire actuel devra d'abord informer le locataire( le gestionnaire) de l'offre de vente et du prix, libre à lui de pré empter dans les délais prévus;

 

[Lacarbre]

Bonjour,
Que cette clause y soit ou pas n'a aucune importance, la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 rend obligatoire le processus de possibilité de pré-emption par le locataire;
Le propriétaire actuel devra d'abord informer le locataire( le gestionnaire) de l'offre de vente et du prix, libre à lui de pré empter dans les délais prévus;

J’ai dû être mal informé car on m’avait indiqué que cette loi ne s’appliquait pas rétroactivement aux baux antérieurs au 18/06/2014

 

[moietmoi]

J’ai dû être mal informé car on m’avait indiqué que cette loi ne s’appliquait pas rétroactivement aux baux antérieurs au 18/06/2014

Article 21
II.-Les articles 3,9 et 11 de la présente loi ainsi que l'article L. 145-40-2 du code de commerce, tel qu'il résulte de l'article 13 de la même loi, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi.
III.-L'article 14 de la présente loi s'applique à toute cession d'un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi.

et c'est justement l'article 14;

Article 14
A modifié les dispositions suivantes :
Crée Code de commerce - art. L145-46-1 (VD)

https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=3D04CABD19E4F3808482A7FD016FCB47.tplgfr33s_2?cidTexte=LEGITEXT000005634379&idArticle=LEGIARTI000029104262&dateTexte=20171209&categorieLien=id#LEGIARTI000029104262

 

[Lacarbre]

Effectivement c’est clair.
Si l’écart par rapport au prix du m2 classique est proche de 50% alors effectivement le risque de préemption par RSG est grand surtout si ils tiennent à en garder la gestion.
Je comprends mieux maintenant pourquoi sur certaines résidences RSG, certains studios identiques de la même résidence ont des loyers bien différents....

 

[cyberfantome]

Bon ... bizarre ... Je me renseigne auprès de l'agence qui pourtant fait que ce genre de bien ... Il est bizarre qu'ils mettent en vente avec un risque sans avoir eu un retour de non préemption par le locataire.
Merci pour vos informations.

 

[cyberfantome]

Petite question subsidiaire, le bien n'étant pas neuf, je ne peux pas récupérer la TVA sur l'achat. J'ai acheté un LMNP dans le neuf et j'ai eu un beau chèque de la DGFIP et j'avoue que cela a été un grand plaisir de récupérer la TVA sur l'achat ^^ bon ils me reprennent la TVA sur les loyers maintenant mais quand même, il y a des petits plaisirs comme ça ...

 

[Lacarbre]

Bon ... bizarre ... Je me renseigne auprès de l'agence qui pourtant fait que ce genre de bien ... Il est bizarre qu'ils mettent en vente avec un risque sans avoir eu un retour de non préemption par le locataire.
Merci pour vos informations.

Voilà ce qu'on trouve dans les baux RSG en relation avec cet article de la loi Pinel de 2014:

"DROIT DE PREFERENCE
Pour le cas où le «bailleur» se déciderait à vendre les biens immobiliers liés au présent bail et ci-dessus désignés, le «preneur» ou toute société du groupe Réside Etudês qu'il lui plaira de substituer bénéficiera de la préférence sur toute personne intéressée par l'acquisition desdits biens immobiliers. Le «bailleur» s'oblige en conséquence, à lui faire connaître l'identité et la qualité de l'acquéreur éventuel le prix offért par celui- ci, ses modalités de paiement ainsi que toutes les conditions de la vente projetée et à les lui notifier par lettre recommandée.
Le « preneur » disposera alors d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le « preneur » disposera, à compter de la date d'envoi de sa réponse au « bailleur » d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, augmenté de deux mois supplémentaires si la vente est subordonnée à l'obtention d'un prêt."

Donc si je comprends bien, RSG ne peut être prévenu que lorsqu'un compromis de vente sera signé.

 

[Lacarbre]

Petite question subsidiaire, le bien n'étant pas neuf, je ne peux pas récupérer la TVA sur l'achat. J'ai acheté un LMNP dans le neuf et j'ai eu un beau chèque de la DGFIP et j'avoue que cela a été un grand plaisir de récupérer la TVA sur l'achat ^^ bon ils me reprennent la TVA sur les loyers maintenant mais quand même, il y a des petits plaisirs comme ça ...

Vous pourrez au moins récupérer la TVA sur les honoraires d'agence et un peu de TVA sur les frais de notaires (la TVA ne s'applique que sur une petite partie des frais de notaires).

Quand au petit plaisir de récupérer la TVA sur le prix d'acquisition du neuf, il n'a d'intérêt que si le prix du bien n'a pas été surévalué du montant de la TVA (voir plus dans certains cas) comme cela arrive souvent...

 

[cyberfantome]

Quand au petit plaisir de récupérer la TVA sur le prix d'acquisition du neuf, il n'a d'intérêt que si le prix du bien n'a pas été surévalué du montant de la TVA (voir plus dans certains cas) comme cela arrive souvent...

C'est pas faux ^^