Studio en résidence étudiante avis sur rendement et gestionnaire.

[cyberfantome]

Bonjour,

On me propose un taux de rendement net de 4% pour un studio en résidence étudiante géré par Reside étude. Que pensez vous du rendement et du gestionnaire ?

NB : Il s'agit d'un fin de bail renouvelé en 2019

Pour ma part, la localisation et le prix au m2 me paraissent convenable.

Merci de vos retours si vous connaissez.

 

[Buffeto]

Bonjour,

On me propose un taux de rendement net de 4% pour un studio en résidence étudiante géré par Reside étude. Que pensez vous du rendement et du gestionnaire ?

NB : Il s'agit d'un fin de bail renouvelé en 2019.

puisque le bail arrive à sa fin il est facile de vérifier que les loyers et charges permettent d'arriver au rendement prévu . il suffit de demander les justificatifs au vendeur .

 

[moietmoi]

Bonjour,

On me propose un taux de rendement net de 4% pour un studio en résidence étudiante géré par Reside étude. Que pensez vous du rendement et du gestionnaire ?

Bonjour,
en général ce gestionnaire donne des rendements plus élevés, lors de la signature du premier bail, plutôt entre 4,5 et 5%, des fois un peu plus..

NB : Il s'agit d'un fin de bail renouvelé en 2019

donc on arrive bientôt à la fin du bail, le gestionnaire sera en position pour renégocier le montant du loyer;
moi j'irais voir le gestionnaire maintenant en lui proposant de signer un nouveau bail lors de l'achat, comme cela tu aurais un rendement connu pour les 9 ans qui viennent;

 

[cyberfantome]

Merci pour vos conseils. Le rendement me parait un peu faible effectivement pour un bien en 2e monte. c'est pour cela que j'ai pas encore dit oui.
Je vais certainement peut être négocier le prix d'achat. Mais bon soyons clair, je pense qu'il y a peu de marge de manœuvre ... Et je vasi demander à ce que le bail soit renegocié dès à présent mais ne vais je pas perdre l'augmentation de loyer ? En l’occurrence plafonnée à 75% de l'IRL ce qui me parait scandaleux mais bon ...

 

[moietmoi]

Et je vasi demander à ce que le bail soit renegocié dès à présent mais ne vais je pas perdre l'augmentation de loyer

quand un bail est négocié, on négocie tout, le loyer et son mode de variation;

? En l’occurrence plafonnée à 75% de l'IRL ce qui me parait scandaleux mais bon ...

par les temps qui courent, il faut vérifier que le plafonnement est également inscrit en cas de baisse de l'IRL;

 

[Lacarbre]

Merci pour vos conseils. Le rendement me parait un peu faible effectivement pour un bien en 2e monte. c'est pour cela que j'ai pas encore dit oui.
Je vais certainement peut être négocier le prix d'achat. Mais bon soyons clair, je pense qu'il y a peu de marge de manÂœuvre ... Et je vasi demander à ce que le bail soit renegocié dès à présent mais ne vais je pas perdre l'augmentation de loyer ? En l'occurrence plafonnée à 75% de l'IRL ce qui me parait scandaleux mais bon ...

Pour ma part, jamais eu de problème avec Réside-Etudes ce qui ne veut pas dire qu'il ne faut pas être attentif.

D'un point de vue immobilier si l'immeuble à plus de 15 ans, il faut prévoir un coût pour le ravalement de façade (généralement entre 15 et 20 ans). Si toitures terrasses c'est souvent sur cette même période qu'il faut aussi envisager ce type de dépense.

Ce bien est il vendu à un prix similaire au prix du marché immobilier classique dans le quartier ? Pour être plus serein lors d'une éventuelle renégociation de bail il est préférable d'acheter 15 à 30% sous le prix du m2 classique (sans bail commercial) ce qu'il est possible de trouver quand le loyer fixé par le bail commercial est assez faible.

Si les 4% sont réellement obtenus en divisant (le loyer HT annuel - l'impôt foncier - les charges de co-propriété) par la somme du montant de l'acquisition HT avec les honoraires d'agence et les frais de notaires c'est bien car avec ce mode de calcul on trouve plus souvent des rentabilités comprises entre 3% et 4% (pour un gestionnaire sérieux). Ce mode de calcul est le plus réaliste car il permet de comparer la rentabilité sur la base de la somme totale immobilisé comme si vous placiez l'argent sur un compte ou une assurance vie.

Si les 4% sont le résultat du loyer HT divisé par le montant de l'acquisition HAI sans prise en compte des frais de notaires ni de l'impôt foncier c'est effectivement un rendement très très moyen.

Normalement Résides Etudes prend en charge les charges de co-propriété y-compris celles qui sont normalement redevables par le propriétaire hormis les grosses réparations.

 

[cyberfantome]

le prix au m2 est largement en dessous du prix du marché (-50% environ) mais bon c'est une résidence étudiante. Le jour ou le gestionnaire se casse .... cela ne se vendra pas comme cela ...

Les 4% sont bien le loyer HT annuel - l'impôt foncier - les charges de co-propriété ...

Je me demande quand même si il est possible de négocier le bail ... Le gestionnaire s'en moque qu'un appartement se vende ou pas ... il n'est pas propriétaire. Je ne vois pas quels leviers j'aurai pour négocier.

 

[Lacarbre]

Je ne vois pas non plus pourquoi ils accepteraient de négocier surtout que réside études préfère revendre par le biais de leur filiale dédiée à la revente 1PIERRE2COUPS ce qui leur permet lors de cette revente de proposer un nouveau bail pour 9 ans.
Les studios se revendent très bien y compris en résidence étudiante. L’important est toujours l’emplacement. C’est pourquoi il est toujours préférable de viser le centre ville des plus grandes agglomérations pour sécuriser l’investissement.
50 % me paraît énorme voir étrange...

 

[cyberfantome]

je suis allé sur meilleurs agents pour vérifier le prix au m2 de la zone ... c'est entre 40 et 50%. Je vais allé le visiter demain a l'ext et dans la semaine à l'intérieur

 

[moietmoi]

le prix au m2 est largement en dessous du prix du marché (-50% environ)

curieux, !!! même peut être suspect... mais des fois, il faut être audacieux pour avoir les bonnes affaires...

mais bon c'est une résidence étudiante. Le jour ou le gestionnaire se casse .... cela ne se vendra pas comme cela ..

au contraire, si la résidence est bien placée et entretenue le studio prendra une forte plus value en location libre de gestionnaire

Je me demande quand même si il est possible de négocier le bail

négocier?, je ne sais pas, mais inclure le nouveau bail dans la négociation d'achat , oui!!
il me paraît inconscient d'acheter un bien en résidence service, dont le bail commercial vient à renouvellement dans un an, sans faire rentrer dans l'acte notarié les conditions du nouveau bail, en continuité ou en substitution ...

Le gestionnaire s'en moque qu'un appartement se vende ou pas ... il n'est pas propriétaire

en dessous du prix du marché (-50% environ)

Le gestionnaire/locataire sera à mon avis sera LE propriétaire:il a droit de préemption: l'actuel propriétaire devra en premier, en recommandé proposer au locataire/gestionnaire la vente au fameux prix de -50%... Que fera le gestionnaire/locataire..il est très probable qu'il rachètera et la filiale de revente le revendra au vrai prix avec un bail en sa faveur.....