Bonjour à tous,
Ayant du mal à me décider sur la suite à donner à mon investissement locatif, je sollicite vos avis bienveillants.
Le descriptif de la problématique est long mais je pense que le sujet de réflexion est intéressant : faut-il garder ses investissements locatifs ad vitam aeternam ou bien les vendre quand la plus-value est devenue suffisamment importante ?
Voici le contexte : j'ai acheté un F2 à Paris intra-muros en 2006 que j'ai mis en location en meublé avec le statut LMNP.
Quelques chiffres :
Prix d'achat : 237.000€
Avec les frais de notaire, les travaux et l'ameublement, le coût d'acquisition global a atteint 260.000€, financé avec un emprunt de 240.000€ et le solde avec mes fonds propres
Mensualité d'emprunt : 1.093€ avec encore 9 ans de remboursements
Loyers annuels charges comprises : 14.400€
Charges de copropriété annuelles : 1.300€
Taxe foncière : 582€
soit une rentabilité brute actuelle de 5,5% et une rentabilité nette de 4,8%
Grâce aux amortissements, je paye 0€ d'impôt sur ces revenus et, sauf changement fiscal, cela devrait rester comment ça pendant encore 15 ou 20 ans.
Cash flow net : -215€/mois en intégrant l'intégralité de mes charges (charges de copro, taxe foncière mais aussi assurance emprunteur, assurance habitation, CFE) ainsi qu'une provision au titre des travaux de copropriété et des travaux privatifs.
Cet investissement ne me rapporte donc pas d'argent à l'heure actuelle mais il me permet de mettre de côté un peu plus de 950€/mois (amortissement du capital).
L'appartement se loue très facilement car il est dans un quartier recherché et les locataires restent assez longtemps (3 ans en moyenne) car l'appartement est agréable à vivre.
Or, à l'occasion du prochain départ de mes locataires, je me pose la question de la suite à donner à cet investissement :
Option 1 (capitalisation) : remettre l'appartement en location et continuer tranquillement d'empocher les loyers jusqu'à ma retraite (et éventuellement faire d'autres investissements mais en utilisant mes fonds propres et surtout l'emprunt)
Option 2 (dynamisation) : vendre l'appartement, empocher la plus-value, et l'utiliser pour en acheter 2 ou 3 nouveaux ?
Pourquoi je me pose la question aujourd'hui ?
- En premier lieu, car les prix flambent à Paris et du coup je me dis que c'est le moment d'empocher une belle plus-value. Pour info, je pourrais vendre cet appartement autour de 390.000€ soit une plus-value de plus de 50% par rapport au prix d'achat.
Comme j'ai déjà remboursé une bonne partie du capital, il me resterait une belle somme en poche pour faire d'autres choses.
- Mais aussi à cause des articles que j'ai lus sur le Net qui évoquent la possible disparition de l'abattement pour durée de détention et surtout la réintégration des amortissements pour le calcul de la plus-value imposable.
Ce ne sont pour l'instant que des pistes de réflexion mais, le Gouvernement actuel ayant l'immobilier dans son viseur, ça ne m'étonnerait pas que ça puisse devenir une réalité.
J'étais assez tenté par l'option 2, jusqu'à ce que je fasse quelques calculs... dont les résultats me font dire que l'option 1 est peut être préférable.
Si je vends mon appartement aujourd'hui à 390.000€, je vais devoir payer 27.412€ d'impôts et prélèvements sociaux sur la plus-value.
Accessoirement, cela m'occasionnera 960€ de frais de mainlevée d'hypothèque (les organismes de caution avaient refusé mon dossier à l'époque) et 809€ d'indemnités de remboursement anticipé de mon emprunt.
Soit un coût global de 29.180€ pour la vente.
Une fois l'emprunt remboursé et tous les frais payés, il me resterait 249.000€ en poche.
Dans l'option 2, j'envisagerais de racheter 2 petits F2 en région parisienne à 245.000€ chacun puis de les mettre en location meublée.
Or, j'ai estimé que ces 2 achats engendreraient des frais à hauteur d'environ 56.560€ (frais de notaire + frais de caution/hypothèque + travaux + ameublement).
La facture globale pour cette opération de vente puis d'achats s'élèverait donc à 85.740€. Gloups !
Compte tenu de l'envolée des prix dans la région, il est difficile d'emprunter la totalité la totalité du prix d'achat tout en ayant un loyer qui couvre la mensualité.
Je suis donc parti sur une simulation dans laquelle je réinjecte tout l'argent tiré de la vente de mon appartement.
Ma simulation ressemble du coup à ça (pour chaque appartement, donc il faut ensuite multiplier ces chiffres 2) :
Prix d'achat : 245.000€
Frais d'acquisition/d'emprunt/travaux/ameublement : 28.280€
Apport : 124.500€
Emprunt : 148.780€ (à 1,50% sur 20 ans) soit une mensualité de 718€
Charges de copro : 1.225€ / an
Taxe foncière : 400€ / an
Loyer charges comprises : 950€/mois
soit une rentabilité brute actuelle de 4,2% et une rentabilité nette de 3,6% (ce n'est pas super élevé mais c'est ce qu'on constate en moyenne dans cette zone à l'heure actuelle)
Cash flow net : -24€/mois en intégrant toutes les charges (charges de copro, assurance emprunteur, assurance habitation, CFE) ainsi qu'une provision au titre des travaux de copropriété et des travaux privatifs.
Bilan de l'opération : au lieu d'avoir un appartement qui vaut 390.000€, qui me génère des revenus locatifs de 1200€/mois et un cash flow net négatif -215€/mois, j'aurais 2 appartements avec une valeur cumulée actuelle de 490.000€, des revenus locatifs de 1.900€/mois et un cash flow net négatif de -48€/mois.
Vu comme ça, on dirait que l'option 2 n'a que des avantages... sauf que mon capital restant dû (emprunt) passe de 111.580€ à 297.560€ et le nombre d'années de remboursement d'emprunt passe de 9 ans à 20 ans.
En année 1, mon patrimoine net (valeur des appartements - capital restant dû + somme des cash flows) diminue donc de 85.740€ à cause de frais d'achat/vente.
Compte tenu de l'écart en termes de cash flow net entre les 2 options, l'écart va se réduire progressivement. Toutefois, j'ai calculé que, à progression constante des prix de l'immobilier dans les 2 options (j'ai retenu +0,5% par an), il faudra environ 20 ans pour que mon patrimoine net dans l'option 2 redevienne égal à mon patrimoine net dans l'option 1, le temps en fait d'absorber les frais liés à l'opération de vente puis de rachat.
En considérant une hausse des prix un peu plus rapide (+0,75%/an pour les appartements que j'aurais achetés dans l'option 2 contre +0,5% pour mon appartement actuel, en imaginant que les prix en banlieue parisienne vont augmenter + vite que dans Paris intra-muros), ce délai de break-even serait ramené à 16 ans.
Et si je ne regarde que les cash flows, c'est encore pire !
La situation est un peu plus favorable dans l'option 2 jusqu'à la 9ème année compte tenu de CF moins négatifs mais ensuite la situation va totalement s'inverser entre l'année 10 et l'année 20, quand je n'aurais plus de mensualité à payer sur mon emprunt actuel.
Or, pour combler l'écart qui va se créer entre l'année 10 et l'année 20, il me faudra attendre 35 ans pour que mes cash flows nets cumulés redeviennent meilleurs dans l'option 2 !
En regardant ces chiffres, je me dis que je n'ai aucun intérêt à vendre mon appartement car, dans 35 ans, je serai trop vieux pour en profiter. Mes enfants commenceront leurs études supérieures d'ici une douzaine d'années donc c'est à ce moment là que j'aurais besoin de cash.
Qu'en pensez-vous ? Est-ce que j'oublie quelque chose dans mon raisonnement ?
Ayant du mal à me décider sur la suite à donner à mon investissement locatif, je sollicite vos avis bienveillants.
Le descriptif de la problématique est long mais je pense que le sujet de réflexion est intéressant : faut-il garder ses investissements locatifs ad vitam aeternam ou bien les vendre quand la plus-value est devenue suffisamment importante ?
Voici le contexte : j'ai acheté un F2 à Paris intra-muros en 2006 que j'ai mis en location en meublé avec le statut LMNP.
Quelques chiffres :
Prix d'achat : 237.000€
Avec les frais de notaire, les travaux et l'ameublement, le coût d'acquisition global a atteint 260.000€, financé avec un emprunt de 240.000€ et le solde avec mes fonds propres
Mensualité d'emprunt : 1.093€ avec encore 9 ans de remboursements
Loyers annuels charges comprises : 14.400€
Charges de copropriété annuelles : 1.300€
Taxe foncière : 582€
soit une rentabilité brute actuelle de 5,5% et une rentabilité nette de 4,8%
Grâce aux amortissements, je paye 0€ d'impôt sur ces revenus et, sauf changement fiscal, cela devrait rester comment ça pendant encore 15 ou 20 ans.
Cash flow net : -215€/mois en intégrant l'intégralité de mes charges (charges de copro, taxe foncière mais aussi assurance emprunteur, assurance habitation, CFE) ainsi qu'une provision au titre des travaux de copropriété et des travaux privatifs.
Cet investissement ne me rapporte donc pas d'argent à l'heure actuelle mais il me permet de mettre de côté un peu plus de 950€/mois (amortissement du capital).
L'appartement se loue très facilement car il est dans un quartier recherché et les locataires restent assez longtemps (3 ans en moyenne) car l'appartement est agréable à vivre.
Or, à l'occasion du prochain départ de mes locataires, je me pose la question de la suite à donner à cet investissement :
Option 1 (capitalisation) : remettre l'appartement en location et continuer tranquillement d'empocher les loyers jusqu'à ma retraite (et éventuellement faire d'autres investissements mais en utilisant mes fonds propres et surtout l'emprunt)
Option 2 (dynamisation) : vendre l'appartement, empocher la plus-value, et l'utiliser pour en acheter 2 ou 3 nouveaux ?
Pourquoi je me pose la question aujourd'hui ?
- En premier lieu, car les prix flambent à Paris et du coup je me dis que c'est le moment d'empocher une belle plus-value. Pour info, je pourrais vendre cet appartement autour de 390.000€ soit une plus-value de plus de 50% par rapport au prix d'achat.
Comme j'ai déjà remboursé une bonne partie du capital, il me resterait une belle somme en poche pour faire d'autres choses.
- Mais aussi à cause des articles que j'ai lus sur le Net qui évoquent la possible disparition de l'abattement pour durée de détention et surtout la réintégration des amortissements pour le calcul de la plus-value imposable.
Ce ne sont pour l'instant que des pistes de réflexion mais, le Gouvernement actuel ayant l'immobilier dans son viseur, ça ne m'étonnerait pas que ça puisse devenir une réalité.
J'étais assez tenté par l'option 2, jusqu'à ce que je fasse quelques calculs... dont les résultats me font dire que l'option 1 est peut être préférable.
Si je vends mon appartement aujourd'hui à 390.000€, je vais devoir payer 27.412€ d'impôts et prélèvements sociaux sur la plus-value.
Accessoirement, cela m'occasionnera 960€ de frais de mainlevée d'hypothèque (les organismes de caution avaient refusé mon dossier à l'époque) et 809€ d'indemnités de remboursement anticipé de mon emprunt.
Soit un coût global de 29.180€ pour la vente.
Une fois l'emprunt remboursé et tous les frais payés, il me resterait 249.000€ en poche.
Dans l'option 2, j'envisagerais de racheter 2 petits F2 en région parisienne à 245.000€ chacun puis de les mettre en location meublée.
Or, j'ai estimé que ces 2 achats engendreraient des frais à hauteur d'environ 56.560€ (frais de notaire + frais de caution/hypothèque + travaux + ameublement).
La facture globale pour cette opération de vente puis d'achats s'élèverait donc à 85.740€. Gloups !
Compte tenu de l'envolée des prix dans la région, il est difficile d'emprunter la totalité la totalité du prix d'achat tout en ayant un loyer qui couvre la mensualité.
Je suis donc parti sur une simulation dans laquelle je réinjecte tout l'argent tiré de la vente de mon appartement.
Ma simulation ressemble du coup à ça (pour chaque appartement, donc il faut ensuite multiplier ces chiffres 2) :
Prix d'achat : 245.000€
Frais d'acquisition/d'emprunt/travaux/ameublement : 28.280€
Apport : 124.500€
Emprunt : 148.780€ (à 1,50% sur 20 ans) soit une mensualité de 718€
Charges de copro : 1.225€ / an
Taxe foncière : 400€ / an
Loyer charges comprises : 950€/mois
soit une rentabilité brute actuelle de 4,2% et une rentabilité nette de 3,6% (ce n'est pas super élevé mais c'est ce qu'on constate en moyenne dans cette zone à l'heure actuelle)
Cash flow net : -24€/mois en intégrant toutes les charges (charges de copro, assurance emprunteur, assurance habitation, CFE) ainsi qu'une provision au titre des travaux de copropriété et des travaux privatifs.
Bilan de l'opération : au lieu d'avoir un appartement qui vaut 390.000€, qui me génère des revenus locatifs de 1200€/mois et un cash flow net négatif -215€/mois, j'aurais 2 appartements avec une valeur cumulée actuelle de 490.000€, des revenus locatifs de 1.900€/mois et un cash flow net négatif de -48€/mois.
Vu comme ça, on dirait que l'option 2 n'a que des avantages... sauf que mon capital restant dû (emprunt) passe de 111.580€ à 297.560€ et le nombre d'années de remboursement d'emprunt passe de 9 ans à 20 ans.
En année 1, mon patrimoine net (valeur des appartements - capital restant dû + somme des cash flows) diminue donc de 85.740€ à cause de frais d'achat/vente.
Compte tenu de l'écart en termes de cash flow net entre les 2 options, l'écart va se réduire progressivement. Toutefois, j'ai calculé que, à progression constante des prix de l'immobilier dans les 2 options (j'ai retenu +0,5% par an), il faudra environ 20 ans pour que mon patrimoine net dans l'option 2 redevienne égal à mon patrimoine net dans l'option 1, le temps en fait d'absorber les frais liés à l'opération de vente puis de rachat.
En considérant une hausse des prix un peu plus rapide (+0,75%/an pour les appartements que j'aurais achetés dans l'option 2 contre +0,5% pour mon appartement actuel, en imaginant que les prix en banlieue parisienne vont augmenter + vite que dans Paris intra-muros), ce délai de break-even serait ramené à 16 ans.
Et si je ne regarde que les cash flows, c'est encore pire !
La situation est un peu plus favorable dans l'option 2 jusqu'à la 9ème année compte tenu de CF moins négatifs mais ensuite la situation va totalement s'inverser entre l'année 10 et l'année 20, quand je n'aurais plus de mensualité à payer sur mon emprunt actuel.
Or, pour combler l'écart qui va se créer entre l'année 10 et l'année 20, il me faudra attendre 35 ans pour que mes cash flows nets cumulés redeviennent meilleurs dans l'option 2 !
En regardant ces chiffres, je me dis que je n'ai aucun intérêt à vendre mon appartement car, dans 35 ans, je serai trop vieux pour en profiter. Mes enfants commenceront leurs études supérieures d'ici une douzaine d'années donc c'est à ce moment là que j'aurais besoin de cash.
Qu'en pensez-vous ? Est-ce que j'oublie quelque chose dans mon raisonnement ?