Stop ou encore ? Dynamisation ou capitalisation ? Le dilemme de l'investisseur locatif

neo75

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Bonjour à tous,

Ayant du mal à me décider sur la suite à donner à mon investissement locatif, je sollicite vos avis bienveillants.
Le descriptif de la problématique est long mais je pense que le sujet de réflexion est intéressant : faut-il garder ses investissements locatifs ad vitam aeternam ou bien les vendre quand la plus-value est devenue suffisamment importante ?

Voici le contexte : j'ai acheté un F2 à Paris intra-muros en 2006 que j'ai mis en location en meublé avec le statut LMNP.

Quelques chiffres :
Prix d'achat : 237.000€
Avec les frais de notaire, les travaux et l'ameublement, le coût d'acquisition global a atteint 260.000€, financé avec un emprunt de 240.000€ et le solde avec mes fonds propres
Mensualité d'emprunt : 1.093€ avec encore 9 ans de remboursements
Loyers annuels charges comprises : 14.400€
Charges de copropriété annuelles : 1.300€
Taxe foncière : 582€
soit une rentabilité brute actuelle de 5,5% et une rentabilité nette de 4,8%
Grâce aux amortissements, je paye 0€ d'impôt sur ces revenus et, sauf changement fiscal, cela devrait rester comment ça pendant encore 15 ou 20 ans.
Cash flow net : -215€/mois en intégrant l'intégralité de mes charges (charges de copro, taxe foncière mais aussi assurance emprunteur, assurance habitation, CFE) ainsi qu'une provision au titre des travaux de copropriété et des travaux privatifs.
Cet investissement ne me rapporte donc pas d'argent à l'heure actuelle mais il me permet de mettre de côté un peu plus de 950€/mois (amortissement du capital).

L'appartement se loue très facilement car il est dans un quartier recherché et les locataires restent assez longtemps (3 ans en moyenne) car l'appartement est agréable à vivre.

Or, à l'occasion du prochain départ de mes locataires, je me pose la question de la suite à donner à cet investissement :
Option 1 (capitalisation) : remettre l'appartement en location et continuer tranquillement d'empocher les loyers jusqu'à ma retraite (et éventuellement faire d'autres investissements mais en utilisant mes fonds propres et surtout l'emprunt)
Option 2 (dynamisation) : vendre l'appartement, empocher la plus-value, et l'utiliser pour en acheter 2 ou 3 nouveaux ?


Pourquoi je me pose la question aujourd'hui ?
- En premier lieu, car les prix flambent à Paris et du coup je me dis que c'est le moment d'empocher une belle plus-value. Pour info, je pourrais vendre cet appartement autour de 390.000€ soit une plus-value de plus de 50% par rapport au prix d'achat.
Comme j'ai déjà remboursé une bonne partie du capital, il me resterait une belle somme en poche pour faire d'autres choses.
- Mais aussi à cause des articles que j'ai lus sur le Net qui évoquent la possible disparition de l'abattement pour durée de détention et surtout la réintégration des amortissements pour le calcul de la plus-value imposable.
Ce ne sont pour l'instant que des pistes de réflexion mais, le Gouvernement actuel ayant l'immobilier dans son viseur, ça ne m'étonnerait pas que ça puisse devenir une réalité.

J'étais assez tenté par l'option 2, jusqu'à ce que je fasse quelques calculs... dont les résultats me font dire que l'option 1 est peut être préférable.

Si je vends mon appartement aujourd'hui à 390.000€, je vais devoir payer 27.412€ d'impôts et prélèvements sociaux sur la plus-value.
Accessoirement, cela m'occasionnera 960€ de frais de mainlevée d'hypothèque (les organismes de caution avaient refusé mon dossier à l'époque) et 809€ d'indemnités de remboursement anticipé de mon emprunt.
Soit un coût global de 29.180€ pour la vente.
Une fois l'emprunt remboursé et tous les frais payés, il me resterait 249.000€ en poche.

Dans l'option 2, j'envisagerais de racheter 2 petits F2 en région parisienne à 245.000€ chacun puis de les mettre en location meublée.
Or, j'ai estimé que ces 2 achats engendreraient des frais à hauteur d'environ 56.560€ (frais de notaire + frais de caution/hypothèque + travaux + ameublement).
La facture globale pour cette opération de vente puis d'achats s'élèverait donc à 85.740€. Gloups !

Compte tenu de l'envolée des prix dans la région, il est difficile d'emprunter la totalité la totalité du prix d'achat tout en ayant un loyer qui couvre la mensualité.
Je suis donc parti sur une simulation dans laquelle je réinjecte tout l'argent tiré de la vente de mon appartement.
Ma simulation ressemble du coup à ça (pour chaque appartement, donc il faut ensuite multiplier ces chiffres 2) :

Prix d'achat : 245.000€
Frais d'acquisition/d'emprunt/travaux/ameublement : 28.280€
Apport : 124.500€
Emprunt : 148.780€ (à 1,50% sur 20 ans) soit une mensualité de 718€
Charges de copro : 1.225€ / an
Taxe foncière : 400€ / an
Loyer charges comprises : 950€/mois
soit une rentabilité brute actuelle de 4,2% et une rentabilité nette de 3,6% (ce n'est pas super élevé mais c'est ce qu'on constate en moyenne dans cette zone à l'heure actuelle)
Cash flow net : -24€/mois en intégrant toutes les charges (charges de copro, assurance emprunteur, assurance habitation, CFE) ainsi qu'une provision au titre des travaux de copropriété et des travaux privatifs.

Bilan de l'opération : au lieu d'avoir un appartement qui vaut 390.000€, qui me génère des revenus locatifs de 1200€/mois et un cash flow net négatif -215€/mois, j'aurais 2 appartements avec une valeur cumulée actuelle de 490.000€, des revenus locatifs de 1.900€/mois et un cash flow net négatif de -48€/mois.

Vu comme ça, on dirait que l'option 2 n'a que des avantages... sauf que mon capital restant dû (emprunt) passe de 111.580€ à 297.560€ et le nombre d'années de remboursement d'emprunt passe de 9 ans à 20 ans.
En année 1, mon patrimoine net (valeur des appartements - capital restant dû + somme des cash flows) diminue donc de 85.740€ à cause de frais d'achat/vente.
Compte tenu de l'écart en termes de cash flow net entre les 2 options, l'écart va se réduire progressivement. Toutefois, j'ai calculé que, à progression constante des prix de l'immobilier dans les 2 options (j'ai retenu +0,5% par an), il faudra environ 20 ans pour que mon patrimoine net dans l'option 2 redevienne égal à mon patrimoine net dans l'option 1, le temps en fait d'absorber les frais liés à l'opération de vente puis de rachat.
En considérant une hausse des prix un peu plus rapide (+0,75%/an pour les appartements que j'aurais achetés dans l'option 2 contre +0,5% pour mon appartement actuel, en imaginant que les prix en banlieue parisienne vont augmenter + vite que dans Paris intra-muros), ce délai de break-even serait ramené à 16 ans.

Et si je ne regarde que les cash flows, c'est encore pire !
La situation est un peu plus favorable dans l'option 2 jusqu'à la 9ème année compte tenu de CF moins négatifs mais ensuite la situation va totalement s'inverser entre l'année 10 et l'année 20, quand je n'aurais plus de mensualité à payer sur mon emprunt actuel.
Or, pour combler l'écart qui va se créer entre l'année 10 et l'année 20, il me faudra attendre 35 ans pour que mes cash flows nets cumulés redeviennent meilleurs dans l'option 2 !

En regardant ces chiffres, je me dis que je n'ai aucun intérêt à vendre mon appartement car, dans 35 ans, je serai trop vieux pour en profiter. Mes enfants commenceront leurs études supérieures d'ici une douzaine d'années donc c'est à ce moment là que j'aurais besoin de cash.

Qu'en pensez-vous ? Est-ce que j'oublie quelque chose dans mon raisonnement ?

Comparatif stratégies.png
 
Est-ce que j'oublie quelque chose dans mon raisonnement ?


à mon avis oui tu oublies une chose capitale .

l'investissement locatif ne se fait JAMAIS ( pour des raisons fiscales ) en cash mais TOUJOURS à crédit .

donc tu vendre ton appart pour racheter avec l'argent ainsi dégagé est un non sens ( d'une part car les nouveaux achats vont déjà supporter des frais de notaire donc une taxe perdue ) .sauf à faire un crédit in fine nanti sur une AV sur laquelle tu auras déposé le produit de la vente .

d'autre part tu as actuellement une belle rentabilité , pourquoi tenter le diable ?

et enfin actuellement tu peux faire une belle PV , certes , mais rien ne dit que demain elle ne sera encore plus belle ….


mais ceci n'est que mon avis .
 
l'investissement locatif ne se fait JAMAIS ( pour des raisons fiscales ) en cash mais TOUJOURS à crédit .

Merci pour cet avis !

Je sais en effet qu'un investissement locatif doit se faire, autant que possible à crédit, notamment pour bénéficier de l'effet de levier.
C'est d'ailleurs ce que j'ai fait pour mon bien locatif actuel puisque j'ai emprunté 240.000€ pour un prix d'achat de 252.000€ frais de notaire compris (le reste c'était des travaux).

Seulement aujourd'hui, compte tenu du niveau des prix atteints en Ile de France, si je finance tout par emprunt je vais avoir une mensualité énorme que je ne pourrais jamais couvrir par mes loyers, sauf à emprunter sur 50 ans.

Si je reprends les chiffres de ma simulation : pour acheter 2 appartements à 245.000€ (par exemple 2 F2 de 35m2 à 7.000€/m2 dans une ville en 1ère couronne des Hauts-de-Seine), en ajoutant les frais de notaire (je paierai les travaux et l'ameublement avec mon apport), je devrais emprunter environ 527.000€.
Sur 20 ans au taux de 1,50%, ça fait une mensualité de 2637€.
Or, ces 2 appartements me rapporteraient environ 2.000€ de revenus locatifs par mois. Donc je suis loin de couvrir la mensualité.

En rajoutant les différentes charges, j'aboutirais à un cash flow net de -1.285€ / mois !
Pas vraiment l'idéal, non !

d'autre part tu as actuellement une belle rentabilité , pourquoi tenter le diable ?
Donc, si je comprends bien, tu me conseilles de garder mon appartement actuel, ce qui me conforte dans mon idée.

enfin actuellement tu peux faire une belle PV , certes , mais rien ne dit que demain elle ne sera encore plus belle ….
C'est vrai !
 
Donc, si je comprends bien, tu me conseilles de garder mon appartement actuel,!


oui bien sur . je suis partisan de dire que lorsque quelquechose fonctionne bien , pourquoi changer ?

rien ne t'empêche de garder celui ci qui fonctionne bien et à coté de réinvestir sur un autre à crédit , au lieu de 2 .

et de recommencer l'opération éventuellement d'ici quelques années pour te bâtir un beau patrimoine immobilier .
 
Bonjour,
les calculs à 5/7 ans sont déjà difficiles, alors les calculs à 20 ans me font rire....vu les nombreux paramètres et impondérables:
Pourquoi je vendrais?
la hausse vertigineuse à Paris, pourrait se stabiliser et amorcer une baisse, (je ne suis pas devin, juste le marché est cyclique )donc je sauvegarde ma plus value, et j'investis en petite, moyenne couronne, là où il y a encore un potentiel de hausse et au passage un rendement nettement supérieur

je sécurise mes amortissements, en effet si la fiscalité change, j'aurais vendu en profitant de la plus value des particuliers sur le lmnp ( sans réintégrer les amortissements); l'amortissement de ma nouvelle ou de mes nouvelles acquisitions, ne fera perdre que 1 ou 2 ou 3 ans et pas la totalité.....
( au passage , ce qui se discute, c est de mettre au nouveau régime; lequel?, lors du changement de bail..)

Par ailleurs
Loyers annuels charges comprises : 14.400€

es tu dans les valeurs autorisées? l'encadrement est de nouveau là dans pas longtemps...

Grâce aux amortissements, je paye 0€ d'impôt sur ces revenus et, sauf changement fiscal, cela devrait rester comment ça pendant encore 15 ou 20 ans

humm , à 5;5% de rendement, le résultat à 0 ne dure pas très longtemps, vu les amortissements dégressifs des composants..mais ton comptable doit pouvoir te le dire...raison de plus pour recommencer les amortissements à 0 en rachetant des biens....
 
Bonjour,

Merci @moietmoi pour cette réponse et d'avoir eu le courage de lire le long exposé de ma question.

Pourquoi je vendrais?
la hausse vertigineuse à Paris, pourrait se stabiliser et amorcer une baisse, (je ne suis pas devin, juste le marché est cyclique )donc je sauvegarde ma plus value, et j'investis en petite, moyenne couronne, là où il y a encore un potentiel de hausse et au passage un rendement nettement supérieur

je sécurise mes amortissements, en effet si la fiscalité change, j'aurais vendu en profitant de la plus value des particuliers sur le lmnp ( sans réintégrer les amortissements); l'amortissement de ma nouvelle ou de mes nouvelles acquisitions, ne fera perdre que 1 ou 2 ou 3 ans et pas la totalité.....
( au passage , ce qui se discute, c est de mettre au nouveau régime; lequel?, lors du changement de bail..)

Ce sont exactement les raisons qui m'ont dans un 1er temps fait envisager de vendre : sécuriser la plus-value et les amortissements, puis racheter un bien avec un potentiel de valorisation plus important
.... sauf que mes calculs m'ont amené à réaliser que ce raisonnement séduisant mais "théorique" ne doit faire oublier une réalité moins rose : des frais importants pour vendre (impôt sur la plus-value notamment) puis pour racheter (frais de notaire) et une ratio locatif désormais moins favorable compte tenu de l'envolée des prix et la quasi-stabilisation des loyers. Du coup, pour amortir ces frais il faut attendre super longtemps.

Sécuriser la plus-value parce que le marché est cyclique ?
Si tu regardes l'historique des prix à Paris, la hausse est quasi-continue depuis les années 50. Il y a 10, 20, 30 ans en arrière, tout le monde s'est toujours dit que ça ne pouvait pas continuer à monter, que les arbres ne peuvent pas monter jusqu'au ciel... et pourtant la hausse ne s'est jamais arrêtée...
L'offre de logements ne peut quasiment pas augmenter sur Paris tandis que la demande ne fait que se renforcer compte tenu de la centralisation de notre pays.
Donc, je ne vois pas bien pourquoi les prix baisseraient.

Sécuriser les amortissements ?
Oui c'est quelque chose qui me turlupine... sauf que ça n'est qu'une possibilité, peut être que ça ne sera jamais voté. Et puis je me dis que, si ce changement arrive un jour, je n'aurais qu'à repasser au micro BIC, faisant ainsi disparaître les amortissements.

Enfin, si je garde cet appartement jusqu'à ma mort, toutes ces considérations de plus-values et d'amortissement ne sont plus vraiment importantes car, tant qu'il n'y a pas de vente, il n'y a pas de plus-value, ni d'imposition.

Quant au "potentiel de hausse et un rendement nettement supérieur" en petite et grande couronne : c'est possible mais pas certain. Les prix en banlieue subissent parfois des baisses alors que Paris quasiment jamais. Il me semble qu'au cours des 3/4 dernières années, les prix ont plus augmenté à Paris qu'en banlieue.
Sur les rendements, je te rejoins là-dessus, ils sont meilleurs que les rendements pour un nouvel achat sur Paris... mais pas forcément meilleur que le rendement sur mon appartement actuel. C'est difficile de dépasser les 5% de rendement à l'heure actuelle, même en banlieue.

Par ailleurs es tu dans les valeurs autorisées? l'encadrement est de nouveau là dans pas longtemps...
J'étais très légèrement au-dessus du plafond autorisé quand il était en vigueur, du genre 15€ de trop. Tant que le locataire ne se plaint pas...

humm , à 5;5% de rendement, le résultat à 0 ne dure pas très longtemps, vu les amortissements dégressifs des composants..mais ton comptable doit pouvoir te le dire...raison de plus pour recommencer les amortissements à 0 en rachetant des biens....
J'ai quand même encore 15 à 20 ans de résultat à 0 devant moi.

Bref, pour l'instant, même si prendre la plus-value est tentant, je reste plutôt d'avis que garder un bien qui a un bon rendement est préférable que de le vendre, à cause des différents frais que ça occasionne et de la forte baisse des rendements locatifs depuis 10 ans.
 
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