Souscrire un crédit immobilier à 55 ans ?

[baboune]

Les bilans sont bons et le bénéfice suffisant, d'ailleurs le projet s'auto finance

Je peux vous dire que les banques s'en fiche un peu que le projet s'autofinance.
elles vont étudier le dossier en regardant aussi si, en cas de non location, vous êtes capable d'assumer le prêt.
niveau bénéfice, si par exemple vous ressortez avec 12000 € de bénéfice cela veut dire qu'en terme de revenus vous avez 12.000 €.
certes c'est bon car c'est positif, mais c'est insuffisant pour qu'une banque vous prête.

Cdt

 

[moietmoi]

elles vont étudier le dossier en regardant aussi si, en cas de non location, vous êtes capable d'assumer le prêt.

tout à fait...
La première des choses à faire est de connaitre votre capacité d'endettement( en dehors de ce projet) pour savoir si votre revenu actuel( moyenne des 3 dernières années) par rapport à vos charges(loyer, crédit...) vous permet d'acheter ce bien, en tenant compte des ratios habituels(33%)et de savoir si votre actuelle activité donne confiance au banquier;

Si la réponse est positive aux 2 questions , alors
Sur un projet comme le votre, il faut préparer une étude de marché,avec les références touristiques de la région avec le prix des chambres d'hotel, les taux de remplissage ; et il faut savoir si vous allez faire de la location à la nuit ou à l'année;....

 

[Aristide]

Bonjour,

Dans la continuité des avis ci-dessus :

Il est vrai que si l'analyse des derniers bilans (3 le plus souvent) doit faire ressortir un résultat bénéficiaire acceptable il s'agit là d'une condition nécessaire mais cependant pas suffisante.

Un bilan donne une "photo" de la situation comptable à un moment donné qui permet à la banque de se faire une idée de la solidité financière du client/emprunteur et donc, pour l'avenir, des risques plus ou moins importants qu'elle prendrait en accordant un crédit.

Le bénéfice n'est qu'un indicateur parmi d'autres tout autant importants:
+ Importance des fonds propres,
+ Importance de l'endettement; à moyen/long terme d'une part, court terme d'autre part.
+ Existence d'un besoin en fonds de roulement ou pas ?
+ Dans l'affirmative, existence d'un fonds de roulement suffisant par rapport à ce besoin ?
=> Un fonds de roulement supérieur au besoin en fonds roulement génère une trésorerie positive; mais l'inverse se traduit par une trésorerie négative qui laisse présumer le recours probable à des crédits à courts termes pour assurer les besoins de l'exploitation (découvert/ouverture crédit/escompte .....par exemple).

Mais le banquier ne se satisfait pas d'un analyse statique (= à un moment donné) du bilan, il s'attache tout autant, si non plus, à l'analyse dynamique du compte de résultats (= compte d'exploitation) avec en particulier:
+ Évolution chiffre affaires
+ Maîtrise des charges
+ Avec, pour corollaire, l'Excédent Brut d'Exploitation (EBE).

Cet indicateur est très important; il s'agit du résultat d'exploitation avant déduction des amortissement et frais financiers.

=> Dit autrement, pour un TNS, cet "EBE" doit être suffisamment important pour permettre:

+ L'amortissement des crédits professionnels
+ Le paiements des frais financiers professionnels
+ L'amortissement des crédits personnels
+ Le paiements des frais financiers personnels
+ Et assurer un "reste à vivre (RAV)" suffisant.

De plus, chacun sachant que "les performances passées ne préjugent pas des performances futures" une banque digne de ce nom demandera la production de comptes de résultats prévisionnels ce qui semble logique puisque, dans l'optique d'un crédit, ce n'est pas l'activité passée qui permettra de les rembourser bien l’activité future.

Et, "le papier ne refusant pas l'encre" outre le fait que les "conseillers pros" sont des professionnels avertis (parfois eux-même anciens pros), de monographies par filières/métiers qui leur servaient de référence il y a quelques décennies les banques ont, dans un second temps, mis en place des systèmes experts pour en arriver, désormais, à ces mêmes systèmes mais grandement améliorés avec l'aide de l'intelligence artificielle.

=> Conclusion: inutile de présenter des documents prévisionnels "arrangés"; ce serait peine perdue.

=> Et, pour un dossier de demande de crédit "qui tient la route", le mieux serait sans doute de d'abord solliciter un expert comptable pour monter un business plan et produire tous documents financiers qui en découleront.

Cdt

 

[10lem]

Merci pour toutes ces infos.
Malgré la bonne santé de mon entreprise et des bilans "corrects"' je viens d'avoir un nouveau refus de la part d'un courtier, que ce soit en pro ou en perso.

 

[CharlyBgood]

Malgré la bonne santé de mon entreprise et des bilans "corrects"' je viens d'avoir un nouveau refus de la part d'un courtier, que ce soit en pro ou en perso.

Tu devrais retenter l'an prochain s'il n'est pas trop tard: "la saison 1" des prêts immo est déjà terminée.
Attends la saison 2 l'an prochain, le climat des affaires sera certainement mieux orienté.

 

[Aristide]

Malgré la bonne santé de mon entreprise et des bilans "corrects"' je viens d'avoir un nouveau refus de la part d'un courtier, que ce soit en pro ou en perso.

L'explication principale ne viendrait-elle pas d'ici ?

Entre temps la banque me demande (par l'intermédiaire de ma comptable) de lui fournir un prévisionnel d'accroissement. Sans doute histoire de voir si "l'affaire" est viable pour eux, mais comptable de son côté ne peut/veut pas s'engager la dedans car elle ne connait pas la rentabilité du bien. Du coup ça bloque un peu et je suis en train de regarder du côté des courtiers.

Cdt

 

[moietmoi]

Merci pour toutes ces infos.
Malgré la bonne santé de mon entreprise et des bilans "corrects"' je viens d'avoir un nouveau refus de la part d'un courtier, que ce soit en pro ou en perso.

Pour ma part, je trouve que tu te précipite chez les banquiers, sans avoir ficelé ton dossier; prends patience; défini ton objectif, quelle type de location, quels revenus.... le banquier n'est pas là pour concevoir ton business plan, mais pour juger de la crédibilité de ce que tu lui proposes: toute imprécision est considéré par le banquier comme un risque; il faut être droit dans ses bottes , avant d'aller voir un banquier; il n'est pas recommandé de dire au courtier ou au banquier: étudiez moi ce dossier en "pro" ou en "perso", rien que cette imprécision montre au banquier que tu es sur la voie de l'échec.

je ne sais pas ce que c'est des bilans corrects ; la banquier en général ne donne pas ses raisons, mais le courtier a bien dû te dire , ce qui n'allait pas dans les bilans; donc il faut travailler la dessus avec ton comptable zfin de pouvoir présenter des réponses à l'avance aux conclusions des conseillers qui comme le dit Aristide ont des

monographies par filières/métiers qui leur servaient de référence il y a quelques décennies les banques ont, dans un second temps, mis en place des systèmes experts pour en arriver, désormais, à ces mêmes systèmes mais grandement améliorés avec l'aide de l'intelligence artificielle.