Sortie de bail sans indemnité

periperi

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Les propriétaires sont bien au courant mais c'est la seule façon qu'ils ont pour revendre leur bien, rien ne peut se vendre avec bail ds la station... et puis d'autres veulent exploiter eux-mêmes car la résidence est fermée 6 mois de l'année; ce qui est possible sous TVA avec 3 services.
 

periperi

Membre
bail commercial 11 ans signé en 2007
Résiliation des baux sans indemnité car gestionnaire en sauvegarde ne pouvant proposer que loyer à 50%
bail commercial 10 ans avec SAS : loyer fixe 40% variable 25% : atteint tout juste aujourd'hui 40%
Fin Demessine début 2017
Le bail commercial emmène à 5 ans plus loin que Demessine
des propriétaires veulent sortir pour gros pb financiers
Ces propriétaires sont bien au courant pb TVA mais c'est la seule façon qu'ils ont pour revendre leur bien, rien ne peut se vendre avec bail ds la station... et puis d'autres veulent exploiter eux-mêmes car la résidence est fermée 6 mois de l'année; ce qui est possible sous TVA avec 3 services.
On cherche témoignage gestionnaires qui ont laissé sortir sans indemnité parce qu'ils aveint imposé loyers 50%
 

Juloup

Contributeur régulier
Donc si je comprends bien, vous voulez rompre en cours de bail, alors que le preneur respecte toute ses obligations, et en particulier le paiement du loyer conformément au bail. C'est peine perdue, le preneur n'a aucune raison de vous faire un tel cadeau.
Déjà en fin de bail, sauf cas très particulier, vous ne vous en sortez pas sans indemnité, alors en cours de bail ce n'est même pas la peine d'y penser.
Et personne ne vous imposé un "loyer de 50%", vous n'aviez pas signé avec une baïonnette dans le dos. Et d'ailleurs 50% de quoi ? D'un loyer initialement surévalué par le promoteur qui a vendu du rêve à des investisseurs trop crédules...

Et encore une fois, vous confondez le gestionnaire de la résidence avec le preneur du bail, en général ce n'est pas la même personne.
 

ZRR_pigeon

Top contributeur
et puis d'autres veulent exploiter eux-mêmes car la résidence est fermée 6 mois de l'année; ce qui est possible sous TVA avec 3 services.
et en exploitant eux memes ils veulent rester ouvert plus longtemps ? les stations s'organisent et toutes les résidences ET infrastructures ferment en même temps. u coup les magasins d'alimentation ferment, TOUT ferme.

rares sont les stations a vivre à l'année, et quand bien même, 5% des magasins sont ouverts.

etes vous déjà allé sur place hors saison ?

peu importe la durée demessine, c'est le bail qui compte, s'il n'est pas terminé, vous n'avez aucune chance. s'il est terminé, vous n'avez une chance que si le preneur a envie d'ailleurs.

oui s'il veut partir il ne vous doit rien, mais si vous voulez le faire partir, vous lui devez une indemnité d'eviction. vous voyez que le risque est pour l'investisseur comme d'hab.

conseillez à ces "familles" de se renseigner un peu sur la loi avant de prendre des decisions brutales. d'autre part un gestionnaire ne va gérer une résidence que s'il controle 70-80% des appartements, donc attention a la masse critique.
 

periperi

Membre
Ma question n'est pas celle là du tout et j’arrête le débat sur les points annexes qui ont déjà tous été analysés dans notre situation particulière (magasins ouverts, 1 résidence qui déjà reste ouverte, des locations saisonnières auprès d’agences immobilières 8 mois de l'année etc... Ces familles sont bien renseignées sur les lois et les possibles, et elles cherchent des éléments d'argumentation précis :
ainsi ma seule demande sur ce forum est d'être mise en relation avec des propriétaires qui auraient réussi une négociation de départ à l'amiable pour une rupture de bail en fin de période Demessine... parce que le loyer imposé par le nouveau gestionnaire avait subit une baisse de 50% sur le loyer de départ. Nous savons que c'est possible car nous avons déjà trouvé une résidence dans ce cas mais nous aimerions en trouver d'autres. Merci
 

moietmoi

Top contributeur
. Nous savons que c'est possible car nous avons déjà trouvé une résidence dans ce cas mais nous aimerions en trouver d'autres. Merci
je pense que cela interressera tout le monde; je résume, un bail commercial est signé en 2012 pour 10 ans avec ce qui s'appelle une clause de recettes concernant les loyers pour une résidence de loisirs classée, et pour des raisons diverses, non liées à l'exercice du bail, les propriétaires souhaitent rompre ce bail sans payer d'indemnité;

Vu la résidence de tourisme ce bail est soumis au 3 codes: commerce, habitat, et tourisme;

Le code du tourisme récemment, vient d'intégrer le chiffrage et la quantification précise du montant de l'indemnité;
si quelqu un a entendu ou connu quelqu un qui a réussi à rompre le bail sans indemnité... cela intéressera beaucoup PeriPeri

je vois éventuellement une méthode, plaider le vice de consentement dans l'acceptation du bail, ce qui ferait que le bail serait considéré comme nul et non avenu
 
Dernière modification:

periperi

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A ma connaissance il me semble que la loi (le code du tourisme ?) oblige maintenant de signaler qu'un non renouvellement de bail ou une rupture de celui ci demandera obligatoirement le versement d'une indemnité, mais il me semblait qu'il était illégal de prévoir ds le bail ce montant et qu'il ne pouvait être décidé qu'au moment de la rupture. Où avez-vous vu qque chose de récent sur le chiffrage de cette indemnité ?
D'autre part il me semble que par définition, un bail commercial est un contrat entre 2 parties et qu'il peut être décidé ce que l'on veut entre les 2 parties si elles en sont d'accord... y compris donc une indemnité pour l'euro symbolique pour rester cohérent avec l'exigence de l'existence d'une indemnité.

Dans notre cas nous sommes bailleur mais aussi preneur conjointement avec une centaine d'autres familles avec qui nous avons créé une SAS d'auto-exploitation. Les personnes qui ont mené le groupe et "imposé" leurs vues et un bail sans protocole d'accord entre les sociétaires (protocole qu'ils avaient pourtant annoncé et qui était pourtant recommandé par une fédération de défense dont ils se recommandaient), l'ont donc fait sans concertation en affirmant qu'il n'y avait aucune autre manière de faire.
C'est donc effectivement une tromperie de départ, et nous avons plusieurs éléments de preuve de cette "extorsion de signature" pour un bail que nous étions alors obligés de signer sous peine de perdre notre avantage Demessine.
Je pose alors une 2eme question : connaissez vous des personnes et des jugements qui aient réussi à faire reconnaitre un vice de consentement dans le cadre de la signature d'un bail commercial ? Quel type d'avocat est bien rodé à cette chose pour que nous lui donnions nos éléments de preuve et qu'il nous dise si c'est plaidable ?
MERCI pour votre aide
 

moietmoi

Top contributeur
A ma connaissance il me semble que la loi (le code du tourisme ?) oblige maintenant de signaler qu'un non renouvellement de bail ou une rupture de celui ci demandera obligatoirement le versement d'une indemnité, mais il me semblait qu'il était illégal de prévoir ds le bail ce montant et qu'il ne pouvait être décidé qu'au moment de la rupture. Où avez-vous vu qque chose de récent sur le chiffrage de cette indemnité ?
même la documentation commerciale doit comprendre le calcul de l'indemnité:
Les documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme mentionnées à l'article L. 321-1 du présent code doivent mentionner explicitement l'existence du droit à l'indemnité dite d'éviction prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce en cas de refus de renouvellement du bail, ainsi que les modalités générales de son calcul

https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000020898864&cidTexte=LEGITEXT000006074073


Dans notre cas nous sommes bailleur mais aussi preneur conjointement avec une centaine d'autres familles avec qui nous avons créé une SAS d'auto-exploitation. Les personnes qui ont mené le groupe et "imposé" leurs vues et un bail sans protocole d'accord entre les sociétaires (protocole qu'ils avaient pourtant annoncé et qui était pourtant recommandé par une fédération de défense dont ils se recommandaient), l'ont donc fait sans concertation en affirmant qu'il n'y avait aucune autre manière de faire.
C'est donc effectivement une tromperie de départ, et nous avons plusieurs éléments de preuve de cette "extorsion de signature" pour un bail que nous étions alors obligés de signer sous peine de perdre notre avantage Demessine.
j en étais pas loin en parlant de vice de consentement..mais je ne sais si cela mènera à la solution


Je pose alors une 2eme question : connaissez vous des personnes et des jugements qui aient réussi à faire reconnaitre un vice de consentement dans le cadre de la signature d'un bail commercial ? Quel type d'avocat est bien rodé à cette chose pour que nous lui donnions nos éléments de preuve et qu'il nous dise si c'est plaidable ?
MERCI pour votre aide
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periperi

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 Article L321-3 du code du tourisme Créé par LOI n°2009-888 du 22 juillet 2009 - art. 19
Exige que Les documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements --> nous on est dans une situation de 2eme gestionnaire, et pas de commercialisateurs : est ce que quelque chose oblige que les éléments de calcul de l'indemnité d'éviction soient indiqué dans le bail ?
..... situés dans des résidences de tourisme mentionnées à l'article L. 321-1 du présent code doivent mentionner explicitement l'existence du droit à l'indemnité dite d'éviction prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce en cas de refus de renouvellement du bail, ainsi que les modalités générales de son calcul...
 
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