Se revendre sa résidence principale à sa SCI à l'IS ?

mathieu620

Contributeur
Bonjour à tous,

j'ai une question technique concernant un montage.

Je suis propriétaire de ma RP depuis 1 an et demi, et j'ai en parallèle et après l'avoir achetée, créé une SCI à l'IS dans laquelle il y a 2 investissements locatifs qui s'autofinancent et dégagent un peu de trésorerie.

Est-il possible / et judicieux selon vous que je me revende cette RP à la SCI ?

L'idée:

- Alimenter le compte de la SCI via des avances sur compte courant pour: le prêt immo, l'assurance habitation, la taxe foncière afin que la SCI ne subisse pas les charges courantes du bien afin que la trésorerie des biens locatifs reste la même.

- L'argent crédité sur le compte étant des avances sur compte et non des loyers perçus = pas de recettes donc pas d'augmentation de la base taxable

- Le bien sera inscrit à l'actif de la SCI = amortissement du bien + déduction des intérêts d'emprunt etc. pour faire baisser le résultat net comptable et donc report de l'imposition sur les vrais loyers perçus.

Est-ce que tout cela est possible selon vous ?

NB: on se revendrait le bien au prix du CRD actuel + frais de notaire, on aurait je pense une mensualité un peu plus grosse mais d'un côté les taux ont baissé donc à étudier plus profondément.
Nous ne souhaitons pas revendre le bien plus tard, donc pas d'imposition de plus value sur la SCI à l'IS qui est désavantageuse


Concernant la transmission à notre enfant: est-il plus intéressant d'inclure ce bien dans la SCI à l'IS ou de le laisser en nom propre ?

Tout ceci est surtout une réflexion personnelle, mais j'aime bien avoir le plus de renseignements possible, les avantages et inconvénients afin d'agir en toutes connaissances de cause et ne pas partir tête baissée.

D'avance merci !
 

buffetophile

Modérateur
Staff MoneyVox
je vois juste 2 problèmes :
1° ) vendre la RP à la SCI va d faire payer des frais de notaire
2°) la RP est toujours exonérée d'impots sur la PV en cas de revente ultérieure .... par contre dans une SCI à l'IS lorsqu'elle sera amorties fiscalement , l’impôt sur la PV sera maximal
 

Cresus93

Contributeur régulier
Tu risques l'abus de droit, fiscalement.
Cherche " sci résidence principale abus droit", tu trouveras de la jurisprudence.
 

mathieu620

Contributeur
je vois juste 2 problèmes :
1° ) vendre la RP à la SCI va d faire payer des frais de notaire
2°) la RP est toujours exonérée d'impots sur la PV en cas de revente ultérieure .... par contre dans une SCI à l'IS lorsqu'elle sera amorties fiscalement , l’impôt sur la PV sera maximal
Bonsoir,

oui pour la PV mais (en tous cas aujourd'hui), nous n'avons pas l'intention de revendre le bien à terme

Les frais de notaire oui, mais l'amortissement et les charges permettent de payer moins d'impôt sur les biens loués ?
 

Cresus93

Contributeur régulier
Même à l'IS ?
Je ne vois pas ce que ça change, c'est un montage juridique contestable.

Fiscalement il n'est pas prévu de déduire quoique ce soit sur sa rp.
Donc si tu viens à posséder ta rp au travers d'une sci, pour en tirer des déductions fiscales, c'est un montage que le fisc conteste.
 

moietmoi

Top contributeur
Concernant la transmission à notre enfant: est-il plus intéressant d'inclure ce bien dans la SCI à l'IS ou de le laisser en nom propre ?
il me semble que c'est la préocupation qui te guide, et je ne pesne pas que mélanger du locatif avec de la rp dans la même strcture soit la bonne méthode;
mais l'amortissement et les charges permettent de payer moins d'impôt sur les biens loués ?
il y a l'aspect abus de droit,et aussi les statuts de la sci...et puis
Les charges déductibles fiscalement doivent être occasionnées par une recherche de recettes. Comptablement les amortissements pourraient être comptés, mais ils seraient réintégrés dans la comptabilité fiscale;
 

g.b

Contributeur régulier
Je ne vois pas ce que ça change, c'est un montage juridique contestable.

Fiscalement il n'est pas prévu de déduire quoique ce soit sur sa rp.
Donc si tu viens à posséder ta rp au travers d'une sci, pour en tirer des déductions fiscales, c'est un montage que le fisc conteste.
D'ailleurs l'un des résultats d'une recherche avec les mots clés que tu as indiqués mène précisément à un cas de la sorte. Déjà que céder au CRD + frais de notaire, ça sent mauvais (sous-évaluation?), alors en plus dans le but de bénéficier des déductions fiscales supplémentaires, alors ça me semble être un abus de droit de droit fiscal direct (but exclusif), sans même attendre les "aménagements" (but principal) de 2020.

Pour matthieu620, c'est pas plus simple de créer une SCI à l'IR par apport mixtes, pour occupation à titre gracieux, puis transmettre la NP des parts? Mais il y a du coup deux problèmes avec cela: (i) le paiement des mensualités, et (ii) les droits d'enregistrements vu qu'il y a un apport à titre onéreux (crédit), mais qui restent inférieurs aux autres "frais" de notaire d'une cession classique.
 

jmi12

Contributeur régulier
Oubliez vite ce montage.
Le fisc ne manquerait pas de redresser les résultats de la SCI, sur la base de l'acte anormal de gestion et rajouterait aux résultats sociaux, les loyers dont la société se serait privée, de façon anormale. Enfin, s'agissant d'un avantage occulte, les sommes réintégrées aux résultats sociaux seraient également imposés, en tant que revenus distribués, au nom du bénéficiaire, soit à votre nom.
Evidemment, tous ces redressements seraient assortis des pénalités exclusives de bonne foi.
 

jmi12

Contributeur régulier
Bien sûr, la vente de l'HP à la SCI n'est pas, en soi, impossible, mais il faudrait, pour pouvoir déduire les charges de propriété afférentes à la maison acquise par la société qu'un bail soit conclu, à des conditions normales.
L'opération serait-elle intéressante dans ces conditions ? Il faudrait faire les calculs. Par contre, il est vrai qu'avec un tel montage, les amortissements de la maison seraient déductibles, sans application des dispositions de l'article 39C du CGI qui concernent les personnes physiques et les sociétés de personnes et non les sociétés soumises à l'IS.
Il ne faut pas perdre de vue, comme dit par Buffeto et même si vous n'envisagez pas sa revente immédiate, le problème de la plus-value professionnelle, en cas de vente ultérieure de la maison par la SCI.
Il est vrai que le montage n'est pas habituel. Je ne l'ai jamais rencontré durant ma carrière de vérificateur aux Finances publiques. Cela amène donc à se poser des questions. Avant de passer à l'acte, il faudrait en parler avec un spécialiste et regarder notamment si l'opération ne pourrait pas être critiquée par le fisc, sous l'angle de l'abus de droit dont les dispositions ont récemment été modifiées, avec la création d'un nouveau cas d'application de l'article L64 du livre des procédures fiscales pour les actes à but principalement fiscal et non plus seulement à but exclusivement fiscal.
Cdt
 
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