SCPI : nue-propriété vraiment intéressante ?

[falagar]

Bonsoir,

J'ai eu, dans des circonstances tristes comme souvent, une rentrée d'argent. 80 k€.

Couple de quadras, 2 enfants. Résidence principale en cours de remboursement à un taux dérisoire (0,79) sur 6 ans encore. Pas l'intention de rembourser ça, je ne vois pas l'intérêt vu le taux.

Après avoir tourné et retourné dans tous les sens la question, on envisage d'acheter des SCPI, seul placement pas trop prise de tête à priori. Se pose alors la question de l'achat en nue-propriété. Ce serait sur 7 ans, l'idée étant que les loyers commencent à tomber lorsque le grand part faire ses études.

J'ai posé mes calculs, sur la base d'une clé à 75%, et j'ai déroulé le placement, année par année, sur 25 ans. Rien n'y fait : ce n'est qu'en toute fin de projet que la nue-propriété devient intéressante. Avec une rentabilité à 4%, une imposition du foncier à 30%, et un taux marginal à 30% dès le départ du grand (j'ai pris 10 ans, au pif, ça nous ferait un BAC+3 +/-).

C'est moi qui déconne ou l'achat en nue-propriété n'est pas le miracle attendu pour notre profil ? Plutot destiné à des revenus plus haut, pour éviter l'imposition direct à 30% ?

Merci d'avance de votre aide,

 

[Buffeto]

effectivement l'achat en nue-propriété est surtout intéressant pour des gens ayant un fort TMI et qui n'ont pas besoin de revenus immédiat mais dont le TMI va baisser ( départ en retraite ) au moment de la fin du démembrement .

ceci dit je ne comprends pas bien tes chiffres

 

[falagar]

Je n'exprime certainement pas bien les choses, je suis loin d'être un pro.

Qu'est-ce qui n'est pas clair ?

 

[Buffeto]

ce n'est qu'en toute fin de projet que la nue-propriété devient intéressante.

en quoi n’est ce pas intéressant auparavant ?

 

[falagar]

Pour expliciter : mettons 10 k€ investis.

Cas 1 : achat de SCPI "simple". Dès l'année n+1, je touche les revenus en fonction du rendement (4%). Donc 400 annuels. Sur ces 400 je retire 30% d'impositions diverses : reste 280 €. Ainsi de suite pendant 25 ans (jusqu'à ma retraite si je suis encore vivant). A la fin, hors revalorisation, qui reste incertaine, j'ai donc mon capital initial, je suis au max de l'abattement pour durée de détention, et j'ai 25 x 280 = 7 k€. Total 17 k€.

Cas 1 : achat de SCPI en nue-propriété (7 ans, clé de 75%). Pendant 7 ans je ne touche rien. Mais j'ai 33% de parts en plus. Au bout de 7 ans, je touche donc 533 annuels. Sur ces 533 je retire 30% d'impositions diverses : reste 373 €. Ainsi de suite pendant 18 ans (jusqu'à ma retraite si je suis encore vivant). A la fin, hors revalorisation, qui reste incertaine, j'ai donc mon capital initial, je suis au max de l'abattement pour durée de détention, et j'ai 18 x 373 = 6,7 k€. Total 16,7 k€ seulement !

Ca me paraît un peu gros, puisque partout je lis que c'est LA chose à faire quand on investit... J'ai probablement raté un truc, mais quoi... ?

Merci encore,

 

[Buffeto]

.. J'ai probablement raté un truc, mais quoi... ?

oui ......dans le second cas ton capital à terme n’est pas de 10k€ mais de 13 300€ ( 10k plus 33% )
donc au final ton total est de 20k€

 

[moietmoi]

Sur ces 400 je retire 30% d'impositions diverses

Bonjour, soit tu es en tmi à 14% et cela fait 14+17,2% soit tu es en tmi 30 et cela fait 30+17,2%

 

[falagar]

@buffetophile : ah ben voilà mon erreur ! merci !

@moietmoi : la flat tax ne permet pas de s'en sortir dans tous les cas à 30% ? Parceque 30+17... A ce niveau-là, est-ce que ça vaut encore le coup d'investir, la question se pose, non ?

 

[Maju]

Ça marche pas pour l'immobilier la flat tax je crois

 

[poam5356]

@moietmoi : la flat tax ne permet pas de s'en sortir dans tous les cas à 30% ? Parceque 30+17... A ce niveau-là, est-ce que ça vaut encore le coup d'investir, la question se pose, non ?

C'est de l'immobilier.... Et nous avons un président qui n'aime pas l'immobilier.
La flat tax s'applique sur les produits boursiers et autres placements type crowdfunding.
L'immobilier, c'est intégration aux revenus. Donc TMI + PS.
Effectivement, je suis d'accord, avec une TMI à 30%, c'est 47,2% des revenus de SCPI qui partent à Bercy.